2010年5月6日，李某某將其購(gòu)買的某小區(qū)的房屋以40萬(wàn)的價(jià)格出售給劉某某，當(dāng)天李某某與劉某某簽訂一份買賣協(xié)議書，協(xié)議書約定：李某某將位于某小區(qū)的房屋一套出售給劉某某，協(xié)議中注明房屋未領(lǐng)取房產(chǎn)證；轉(zhuǎn)讓價(jià)40萬(wàn)元，劉某某向李某某交納定金2萬(wàn)元作為保證，2010年5月20日前付款20萬(wàn)元，余款于2010年6月15日前付清；任何一方違約除定金不退還外，還應(yīng)支付賠償金5萬(wàn)元。協(xié)議簽訂當(dāng)日，劉某某向李某某支付定金2萬(wàn)元。之后，劉某某以資金不能及時(shí)到位，及該協(xié)議違反《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定無效為由拒絕繼續(xù)付款。李某某之后多次催要，并于 2010年6月21日委托律師事務(wù)所函告劉某某，要求劉某某于2010年6月30日前履行協(xié)議，逾期原告將解除協(xié)議，屆時(shí)還要求被告支付違約金5萬(wàn)元，劉某某仍未履行。李某某遂向法院起訴要求劉某某支付房款及違約金。

本案是一起適用《物權(quán)法》區(qū)分原則審理的較為典型的房屋買賣合同糾紛案件，案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要涉及兩方面法律問題：一是房屋未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證是否影響房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，二是違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定是否必然導(dǎo)致合同根本無效。

一、房屋未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證是否影響房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力

物權(quán)變動(dòng)是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，轉(zhuǎn)讓是物權(quán)變動(dòng)形式的一種，它是指當(dāng)事人基于法律和合同規(guī)定移轉(zhuǎn)物權(quán)，從而使物權(quán)的主體發(fā)生變化。以變動(dòng)原因相區(qū)分，物權(quán)變動(dòng)可分為依法律行為物權(quán)變動(dòng)與非依法律行為物權(quán)變動(dòng)。前者除了要依據(jù)法律規(guī)定之外，應(yīng)當(dāng)充分尊重當(dāng)事人之間的私法自治，且必須要采取一定的公示方法。后者一般直接依據(jù)法律的規(guī)定或者事實(shí)行為而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，一般不要求公示。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一般交易都是通過雙方的協(xié)議來進(jìn)行的，因此基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)是市場(chǎng)交易的法律形式，屬于物權(quán)法規(guī)范的物權(quán)變動(dòng)常態(tài)。

本案中，李某某為將其購(gòu)買的房屋轉(zhuǎn)讓與劉某某，雙方達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，簽訂《買賣協(xié)議書》，這首先是一種基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)。

由于我國(guó)物權(quán)變動(dòng)采納了債權(quán)形式主義模式，因此，基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，原則上采取了“合意（或法律行為）+公示（登記或交付）“的方式完成，即物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生，除了債權(quán)意思以外，還必須履行登記或交付的法定方式。根據(jù)此種模式，當(dāng)事人之間除了債權(quán)合意外，還必須要履行登記或交付的法定方式，否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。對(duì)此，《物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”

然而，不動(dòng)產(chǎn)買賣中，未經(jīng)登記通常導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)不能的法律后果雖早已為我國(guó)理論與實(shí)務(wù)界所接受，但此種情況下，為轉(zhuǎn)讓物權(quán)而訂立的買賣合同是否有效，在《物權(quán)法》通過前，卻一直存在較大爭(zhēng)議。如在房地產(chǎn)買賣糾紛司法實(shí)踐中，大量的買賣合同因欠缺房地產(chǎn)登記手續(xù)而被認(rèn)定無效。此類司法實(shí)踐由于對(duì)契約自由的干涉和當(dāng)事人合法權(quán)益的漠視而遭到強(qiáng)烈的批評(píng)。

因?yàn)?，一方面，通常而言，合同僅僅表明雙方當(dāng)事人對(duì)于應(yīng)為之特定行為的承諾，而該特定行為的實(shí)行即合同目的的實(shí)現(xiàn)，須通過合同的履行而達(dá)到。因此，只要當(dāng)事人允諾事項(xiàng)的實(shí)行具有可能且不違背公序良俗，意思表示真實(shí)，則合同即應(yīng)對(duì)雙方發(fā)生約束力。為此，合同的成立與合同的履行必須分開，合同的效力與合同的目的是否最終達(dá)到必須分開。而以物權(quán)變動(dòng)為目的的合同，只要物權(quán)變動(dòng)本身不傷害公序良俗，則雙方一旦達(dá)成合意，合同即可生效，物權(quán)變動(dòng)是否確實(shí)發(fā)生，與合同之效力毫無關(guān)涉。因此，房地產(chǎn)買賣中，房屋買賣一旦達(dá)成協(xié)議，合同即行成立并發(fā)生效力，房屋的交付與所有權(quán)變動(dòng)登記，同為合同義務(wù)履行，與合同是否生效無關(guān)。另一方面，如果將登記作為合同生效的條件，沒有辦理登記就導(dǎo)致合同無效，這就不利于確立違約責(zé)任，不利于對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)。因?yàn)槿绻环皆诤贤闪⒅缶芙^履行登記義務(wù)或者拒絕支付價(jià)款，由于合同已經(jīng)成立并生效，此種拒不履行登記的行為構(gòu)成違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。假如未辦理登記導(dǎo)致合同無效，非違約方將無法要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，這明顯有違誠(chéng)實(shí)信用原則，擾亂正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。尤其是如果當(dāng)事人雙方已經(jīng)愿意受合同約束，任何一方不能以沒有登記為由而請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，否則，不僅不符合當(dāng)事人意愿，而且因?yàn)闊o效后返還財(cái)產(chǎn)將會(huì)造成財(cái)產(chǎn)的損失和浪費(fèi)，也不利于鼓勵(lì)交易。

有鑒于此，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一觀點(diǎn)改變了我國(guó)司法實(shí)踐中的一貫將登記的效力與合同本身的效力混同的做法，而將登記與交易本身區(qū)分開來，事實(shí)上確立了區(qū)分原則，具有重要的實(shí)踐意義。

2007年通過的《物權(quán)法》吸收了這一有益的司法解釋經(jīng)驗(yàn)，以第十五條規(guī)定了區(qū)分原則，即：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

根據(jù)該條規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，物權(quán)變動(dòng)是這一原因行為的結(jié)果。買賣合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力是相區(qū)分的，除非法律、行政法規(guī)有特別的規(guī)定，登記只是一種公示的方法，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并不影響買賣合同本身的效力。買賣合同是否有效，取決于雙方當(dāng)事人簽訂的合同本身是否符合合同法的相關(guān)規(guī)定。

本案中，李某某與劉某某簽訂的《買賣協(xié)議書》是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是買賣雙方的真實(shí)意思表示，買賣行為應(yīng)受法律的保護(hù)。雖然涉案房產(chǎn)未辦理產(chǎn)權(quán)證，違反《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，但這只是產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能的結(jié)果，對(duì)于買賣交易本身并不產(chǎn)生影響。買賣合同是否有效應(yīng)根據(jù)其本身是否符合合同法的相關(guān)規(guī)定來判斷。

二、違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定是否必然導(dǎo)致合同根本無效

在不動(dòng)產(chǎn)買賣中，雖然登記行為不能影響買賣合同的效力，但如該合同本身違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或國(guó)家、公共利益，自應(yīng)無效。劉某某稱，李某某在明知轉(zhuǎn)讓的房屋沒有房產(chǎn)證的情況下，和劉某某簽訂買賣協(xié)議書，違反了《房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效協(xié)議。因此，準(zhǔn)確理解《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)和《房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)規(guī)定便成為本案中進(jìn)一步判斷《買賣協(xié)議書》是否有效的關(guān)鍵。

《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。所謂強(qiáng)制性規(guī)定，與任意性規(guī)定相對(duì)，是指直接規(guī)范人們的意思表示或事實(shí)行為，不允許人們依其意思加以變更或排除適用，否則，將受到法律制裁的法律規(guī)定。

一方面，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效是合同法為保護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公共利益等重大事項(xiàng)對(duì)合同自由的法律限制。維護(hù)社會(huì)秩序是任何法律的共同目的，民法也不例外。但由于民法屬于私法，以保護(hù)私益為目的，與行政法作為公法，以維護(hù)公法秩序?yàn)槟康挠斜举|(zhì)區(qū)別。鼓勵(lì)交易是合同法的重要精神，因此要謹(jǐn)慎地認(rèn)定合同無效。對(duì)國(guó)家來說，干預(yù)合同應(yīng)當(dāng)是不得已而為之，只有在合同嚴(yán)重?fù)p害國(guó)家利益、公共利益時(shí)，或者在涉及消費(fèi)者、勞動(dòng)保護(hù)領(lǐng)域，為了正義的實(shí)現(xiàn)，國(guó)家才能進(jìn)行干預(yù)。

另一方面，在強(qiáng)制性規(guī)定中，有些只是起到為當(dāng)事人設(shè)定一般性義務(wù)的作用，有些純粹是為了保護(hù)特殊場(chǎng)合下的一方當(dāng)事人的利益，有些是為了法律制度上要求的需要（比如物權(quán)法定主義），有些則純粹出于民法以外的法律規(guī)范目的，比如行政管理上的需要，等等。

因此，雖然在大多數(shù)成文法國(guó)家都有違反強(qiáng)制性規(guī)定的法律行為應(yīng)屬無效的相應(yīng)規(guī)定，但對(duì)于強(qiáng)制性規(guī)定是區(qū)別對(duì)待的，即將強(qiáng)制性規(guī)定劃分為效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。所謂效力性強(qiáng)制規(guī)定，是指對(duì)違反強(qiáng)制性規(guī)范的私法上的行為，在效力后果上以私法上的方式予以一定制裁的強(qiáng)制性規(guī)定。也就是說，當(dāng)事人所預(yù)期的私法上的法律效果會(huì)受到一定的消極影響，或者無效，或者效力待定等。所謂管理性強(qiáng)制規(guī)定，是指它被違反后，當(dāng)事人所預(yù)期的私法上的效果不一定會(huì)受到私法上的制裁的強(qiáng)制性規(guī)定。但這并不排除它可能受到刑事上或行政上的制裁。

對(duì)于效力性強(qiáng)制規(guī)定與管理性強(qiáng)制規(guī)定的區(qū)分，通常可采取以下標(biāo)準(zhǔn)：第一，法律法規(guī)明確規(guī)定違反強(qiáng)制性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效或不成立的，該規(guī)定屬于效力規(guī)定；第二，法律法規(guī)雖沒有明確規(guī)定違反強(qiáng)制性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效或不成立的，但違反該規(guī)定以后若使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該規(guī)定屬于效力規(guī)定。第三，若無前兩種情況，則應(yīng)綜合法規(guī)的意旨，權(quán)衡相沖突的利益，如法益的種類、交易安全，其所禁止者究系針對(duì)雙方當(dāng)事人或僅一方當(dāng)事人等加以認(rèn)定。例如法令禁止在某時(shí)間、地點(diǎn)營(yíng)者，僅涉及締結(jié)法律行為的外部情況，非在禁止特定行為的內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)系管理性規(guī)定，不影響該法律作為的效力。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定，合同無效；違反管理性強(qiáng)制規(guī)定，合同效力須結(jié)合具體情況來判斷。

本案中所涉及的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)即為強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)該條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。對(duì)于該項(xiàng)的違反是否會(huì)導(dǎo)致合同無效需從以下幾個(gè)方面來考慮：

首先，在不動(dòng)產(chǎn)買賣中，登記在性質(zhì)上是一種公示方法，登記的目的在于將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)對(duì)外公開，其存在的必要性主要來源于交易安全的保護(hù)。因此，就立法目的而言，《城市房地產(chǎn)管理法》之所以制定該項(xiàng)規(guī)定，主要基于房地產(chǎn)未辦理權(quán)屬登記表明其來源不清，歸屬不明，如進(jìn)入市場(chǎng)流通則有違市場(chǎng)交易中房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則，因此需通過該項(xiàng)規(guī)定規(guī)范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記行為，而不是為了限制交易。違反該條規(guī)定只會(huì)損害房屋買受人的民事利益，并不直接損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。

其次，房地產(chǎn)買賣是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重要手段，法律非但不禁止反而鼓勵(lì)房地產(chǎn)交易。如果當(dāng)事人之間已就房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓達(dá)成合意，只要這種合意不違反公序良俗，即使沒有完成登記手續(xù)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同已經(jīng)生效。當(dāng)事人可以在事后補(bǔ)辦登記手續(xù)，這就可以促成許多交易。如果將登記與交易相混淆，則即使當(dāng)事人之間達(dá)成了合意而由于沒有辦理登記手續(xù)，合同也會(huì)被宣告無效，從而將使許多不應(yīng)當(dāng)被消滅的交易被消滅，嚴(yán)重妨礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條第（一）項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。該條規(guī)定已明確表明，房屋買賣合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。

由此可見，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)應(yīng)為一管理性強(qiáng)制規(guī)定，對(duì)于該條的違反，雖產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不能的結(jié)果，但并不導(dǎo)致《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)的適用，從而不能導(dǎo)致合同的無效。因此，本案中，劉某某關(guān)于《買賣協(xié)議書》因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無效的主張得不到支持。《買賣協(xié)議書》合法有效，劉某某應(yīng)嚴(yán)格依照約定履行，其理應(yīng)為故意違約行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。