吳云、吳英系兄妹關系，2003年母親過世后，留下位于匯文路門面房一間，兄妹各自享有二分之一的所有權，2004年兄妹二人協商將門面房出租給李輝從事服裝經營，2009年三人續簽合同，租期至2012年12月止。2011年上半年，吳云、吳英發生矛盾，吳英決定將自己所有門面房產權以30萬的價格出售，吳云、李輝均表示愿意以同樣價格購買。

 

本案中，對于誰有權優先購買該門面房，產生三種不同的意見。

 

第一種意見認為，李輝作為門面房的實際承租人，享有優先購買權，有權以30萬的價格購買該門面房；

 

第二種意見認為，吳云作為該門面房的共有人，享有優先購買權，且其優先購買權優于李輝，有權以30萬的價格購買該門面房；

 

第三種意見認為，李輝與吳云均享有該房屋的優先購買權，同樣有權以30萬的價格購買該門面房，具體由出賣人決定由誰購買。

 

筆者同意第二種意見，具體理由如下：

 

優先購買權又稱先買權，是指特定人依照法律規定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優先于第三人購買的權利。根據優先購買權形成所依據的法律關系不同，可以分為承租人優先購買權、共有人優先購買權、股東優先購買權等。

 

本案涉及的優先購買權主要有兩種，一是李輝享有的承租人優先購買權。《合同法》第230條對此作出了規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。承租人在實際承租房屋期間，依據租賃關系，享有對所租房屋的優先購買權；二是吳云享有的共有人優先購買權。《物權法》第101條規定“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。”因此，按份共有人在其他共有人出售共有財產時候，依法享有優先購買的權利。

 

在同一標的上存在數個優先購買權時，如果各權利人均主張權利，某權利人權利的行使必將要排斥其他權利的實現，這便是優先購買權的積極沖突。優先購買權根據人權利人法律地位的不同可以分為共有人之間優先購買權的沖突、承租人之間優先購買權的沖突及共有人承租人優先購買權的沖突。

 

本案所涉便是共有人優先購買權與承租人優先購買權沖突的處理，筆者認為此情形應以共有人的優先購買權優先。

 

首先，從權利來源看，共有人優先購買權產生于共有人所有權關系之中，是基于對標的物的按份共有而產生，其優先權具有物權性質，而承租人優先購買權是基于租賃關系，是由租賃合同這一債權關系產生的物權化的債權。從權利位階上看，物權優于債權，共有人的優先購買權要優于承租人的優先購買權。

 

其次，從法律價值來看，共有人優先購買權的設定是為了維護共有財產的完整與安全，保護物權關系，保障所有權的行使，而承租優先購買權設定的目的在于使承租人取得租賃物所有權從而繼續保持對該物的占有和使用，維護租賃合同關系，保障交易安全。兩者相比較，共有人與共有財產的利益關系更為密切，從價值的角度出發，共有權的權利相對更需保障。

 

再次，從維護穩定來看，在共有人與承租人優先購買權沖突后，由共有人優先行使優先購買權，更利于維護穩定。承租人不行使優先購買權，還可以受到“買賣不破租賃原則”的保護，仍然可以依照約定占有和使用標的物，但是如果共有人優先購買權不予支持，其權益則很難得到維護。一旦共有人優先購買權實現后，共有人的共有權得以維護，財產權利得以保障，標的物結束分離狀態而形成一個整體，承租人依據“買賣不破租賃”的法律保護，租賃合同關系得以維護，權益同樣得到保障。賦予共有人的優先購買權更優先的效力，更有利于維護財產及合同關系的穩定。

 

綜上，筆者認為當共有權優先購買權與承租人優先購買權發生沖突時，共有權優先購買權應當優于承租人優先購買權行使，應此本案中吳云作為門面房的按份共有人，有權在價款30萬元的相同條件下優先購買該門面房。