2007年11月1日，被告唐某以其子劉某的名義與原告簽訂房屋買賣合同，原、被告雙方在合同中約定：由原告購買劉某位于本市四季園秋桂苑7幢205室住房一套，成交價(jià)格為14萬元，原告已支付被告10萬元購房款，后劉某向法院起訴主張?jiān)⒈桓嬗喠⒌姆课葙I賣合同無效，經(jīng)法院一、二審，最終認(rèn)定，被告的行為構(gòu)成無權(quán)代理，揚(yáng)州市中級(jí)法院遂于2011年7月6日作出終審判決，原、被告訂立的房屋買賣合同無效，原告將房屋返還給劉某。原告于2012年5月8日向法院提出申請(qǐng)，請(qǐng)求對(duì)本市四季園秋桂苑7幢205室住房在2011年7月6日的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，揚(yáng)州慧源評(píng)估公司出具基準(zhǔn)日為2011年7月6日的估價(jià)報(bào)告書，評(píng)估房屋價(jià)值為211235元。原告訴至法院，請(qǐng)求判令被告支付因房屋價(jià)格上漲，賠償原告因信賴被告而遭受損失9萬元。

本案的爭議焦點(diǎn)為原告的損失是否應(yīng)予以賠償，如賠償，數(shù)額如何確定。因合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人因此受損失，對(duì)方當(dāng)事人對(duì)此有過錯(cuò)時(shí)，應(yīng)賠償受害人所遭受的損失。因被告構(gòu)成無權(quán)代理，致房屋買賣合同無效，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，原告在簽訂合同時(shí)未盡審查注意義務(wù)，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，因此房屋的評(píng)估價(jià)格與協(xié)議約定的房屋價(jià)格之間的差價(jià)為無效合同造成原告的損失，即211235元減去140000元為71235元，對(duì)原告的損失，本院根據(jù)原、被告雙方的過錯(cuò)大小酌定被告賠償原告的損失為53788元（按2：8的比例計(jì)算）。遂依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，判決被告唐某于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告楊某損失53788元。

一審宣判后，原、被告雙方均未上訴，一審民事判決發(fā)生法律效力。

本案因原告基于對(duì)被告的信賴而發(fā)生房屋買賣，現(xiàn)主要因被告的原因，致使房屋買賣無效而退房，本案在審理過程中有以下幾個(gè)問題值得探討。

一，合同確認(rèn)無效后，原告請(qǐng)求賠償權(quán)的基礎(chǔ)在于合同違約行為還是在于侵權(quán)行為？

因被告的行為構(gòu)成無權(quán)代理致房屋買賣合同無效，原告基于對(duì)被告的信賴而利益受損，即原告信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)嬷饕潜Ｗo(hù)合同當(dāng)事人之間對(duì)對(duì)方的一種合理的信賴，信賴?yán)媸瞧跫s法中的一個(gè)概念，它緣于民法對(duì)誠實(shí)信用原則的確立，原、被告雙方簽訂的合同確認(rèn)無效，合同自始無效，信賴?yán)娴膿p失產(chǎn)生于締約階段，信賴?yán)尜r償在當(dāng)事人之間形成了一種特殊的債的關(guān)系，它既不能為侵權(quán)行為法所保護(hù)，也不能適用合同的約定，信賴?yán)尜r償?shù)睦碚摶A(chǔ)是基于誠信原則，按照誠信原則的要求，原、被告雙方不僅要承擔(dān)法律和當(dāng)事人約定的義務(wù)，還要承擔(dān)合同關(guān)系形成過程中應(yīng)盡的各種附隨義務(wù)， 因此，信賴?yán)娴馁r償請(qǐng)求權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的、由法律直接賦予的請(qǐng)求權(quán)，屬于締約過失責(zé)任的范圍。

二、被告賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)為房屋價(jià)值的差額還是原告給付房款的利息？

信賴?yán)娴膿p失是由于當(dāng)事人對(duì)合同的信賴而產(chǎn)生，是締約人因相信合同會(huì)有效成立而付出的費(fèi)用或者直接財(cái)產(chǎn)的減少，如果當(dāng)事人間沒有產(chǎn)生信賴關(guān)系也就不會(huì)產(chǎn)生信賴?yán)娴膿p失，信賴?yán)娴馁r償也需要以信賴關(guān)系的存在作為前提條件。信賴?yán)娴拿袷仑?zé)任在于填補(bǔ)損失，原告的利益受損，主要在房屋價(jià)值的增長而產(chǎn)生的差額，該差額也就是原告基于對(duì)被告的信賴產(chǎn)生的利益，同時(shí)，原告信賴?yán)嫱ǔＪ且环N既存利益，信賴?yán)娴募却嫘砸彩瞧渑c期待利益的主要區(qū)別之一，信賴?yán)尜r償?shù)哪康氖鞘巩?dāng)事人恢復(fù)到訂約前的狀態(tài)，這一點(diǎn)正是信賴?yán)尜r償與期待利益保護(hù)的最大區(qū)別。因此，被告賠償原告信賴?yán)娴臉?biāo)準(zhǔn)為房屋價(jià)值的差額部分，并不能用原告給付房款的利息作為對(duì)原告信賴?yán)媸軗p的填補(bǔ)。

三、被告賠償?shù)臄?shù)額與原告給付被告的房款是否有關(guān)？

原告認(rèn)為造成雙方合同無效的責(zé)任在于被告，其應(yīng)賠償原告的損失，而根據(jù)揚(yáng)州市中級(jí)人民法院2011年7月6日作出的民事判決書已確認(rèn)該合同無效，同時(shí)認(rèn)定原告給付了10萬元購房款，對(duì)被告實(shí)際應(yīng)賠償原告的損失數(shù)額，有一種意見認(rèn)為，該損失應(yīng)按原告實(shí)際給付被告的房款與雙方合同約定房屋的總價(jià)值之間的比例計(jì)算賠償費(fèi)用。結(jié)合本案，因原、被告雙方簽訂的合同已確認(rèn)無效，合同自始無效，雙方因該行為取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，由此可見，原告基于信賴?yán)嬲?qǐng)求被告賠償損失與原告實(shí)際支付被告的購房款并沒有必然的聯(lián)系，兩者主張的法律基礎(chǔ)及依據(jù)并不相同，因此，被告賠償?shù)臄?shù)額與原告給付被告的房款無關(guān)。