個別開發(fā)商在銷售房屋時，會強制向消費者收取價外費用并承諾在交房后以一定方式折抵該筆額外款項，但在與消費者就折抵方式無法達成一致時，便否認該價外收費，亦不向購房者退還該筆費用。成某就碰上了這樣一件麻煩事，并因此與開發(fā)商對簿公堂。日前，蘇州市吳中區(qū)人民法院審結(jié)了該案，幫助成某拿回了這筆額外款項。

“我感到正義之光照亮了我的家。”案結(jié)事了后，成某向承辦法官送來錦旗，以表達對法院公正執(zhí)法、司法為民的感謝。

2022年6月，成某向某開發(fā)商購買房屋一套，合同約定價款168萬余元，成某付清了全部房款。當天，成某除了向開發(fā)商轉(zhuǎn)賬支付5萬元定金，還按照開發(fā)商的要求又支付了15萬元現(xiàn)金，但未收到開發(fā)商開具的收據(jù)或發(fā)票。成某表示，開發(fā)商要求其在銷售價格基礎(chǔ)上額外使用現(xiàn)金繳納15萬元才能購房，并稱該15萬元不會開具任何收據(jù)，之后會以給予車位或其他方式返還。成某購買的是該樓盤三期的房屋，但開發(fā)商之后欲以該樓盤一期和三期搭配出售的兩個車位折抵該15萬元，而一期樓盤的車位其使用極其不便，遂未同意該方案，開發(fā)商就再未與其協(xié)商，亦未退款。為此，成某僅提供了其與開發(fā)商銷售人員楊某的一段錄音，以證明他交過該15萬元的額外款項。該錄音中，成某問及有無其他折抵方案，楊某表示只有這個方案，并稱：“你要么就不要車位了，就交掉吧，要么就選擇兩個車位。以前你們接受15萬，都已經(jīng)交掉了，扔到水里面了。”庭審中，該開發(fā)商代理人員堅決表示，并未額外收取成某15萬元。該開發(fā)商銷售人員楊某表示，該錄音內(nèi)容真實，但她只是向成某推介了該樓盤一期和三期車位的搭配出售活動，她所說的所謂15萬元也是聽成某說自己交了15萬元，她之前并不知情。

法院經(jīng)審理認為，成某已足額向某開發(fā)商轉(zhuǎn)賬付清房款168萬余元。除此之外，成某在向某開發(fā)商支付定金5萬元的當天，又另行取現(xiàn)15萬元。該開發(fā)商人員楊某系與成某直接對接的銷售人員，從楊某與成某溝通對話來看，其已知曉成某額外支付了15萬元，故法院認定成某向某開發(fā)商支付了價外費用15萬元，且該開發(fā)商額外收取15萬元并無合同依據(jù)，亦未提供相應(yīng)收費名目，即便該開發(fā)商欲以車位或其它方式折抵該15萬元，該開發(fā)商也未向成某提供滿意的車位。在雙方未對成某額外支付15萬元的折抵方式予以明確約定情況下，某開發(fā)商作為強勢一方，要求成某必須選擇涉案小區(qū)一期和三期的搭配車位，成某有權(quán)拒絕該不合理的折抵方案。現(xiàn)該開發(fā)商既未以雙方認可的車位折抵該15萬元，又未向成某返還該15萬元，成某有權(quán)要求開發(fā)商返還15萬元。據(jù)此，法院依法判決某開發(fā)商退還成某價外費用15萬元。某開發(fā)商不服一審判決提起上訴，經(jīng)蘇州市中級人民法院調(diào)解，某開發(fā)商終向成某返還了15萬元。

【法官說法】

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第九十條規(guī)定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當提供證據(jù)加以證明。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或證據(jù)不足以證明事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果”。舉證責任體現(xiàn)的是結(jié)果意義上的舉證責任，通過舉證責任認定的事實是一種擬制事實，只有在窮盡所有證據(jù)方法后才能予以適用。在能夠查明事實或者對待證事實能夠通過證明標準予以認定的，不宜以舉證責任的方式來認定事實。

本案中，某開發(fā)商在購房者買房時強制收取價外費用，同時為了讓購房者日后接受折抵該額外費用的“唯一”方式，安排了不留痕跡的付款方式。對成某而言，他提供的證據(jù)不全，只有與銷售人員的只言片語，該類證據(jù)僅屬于間接證據(jù)與輔助證據(jù)。法院在審理過程中，主動調(diào)查并整體性考慮了購房者支付定金當日另行取現(xiàn)金15萬元的情況，以及銷售人員讓購房者選擇車位及雙方對話等事實，從法官心證角度認定上述情形已達到額外支付15萬元的“高度蓋然性”標準并據(jù)此支持了購房者的訴訟請求。雖然成某的權(quán)利最終得到了保護，但法院還是提醒廣大消費者，在作出任何經(jīng)濟行為時，都要有“留痕”意識，在不侵犯他人合法權(quán)利情況下，可以通過錄音、拍照等方式進行留證。