【案情】

李某于2021年11月24日通過(guò)12345熱線進(jìn)行舉報(bào)，李某認(rèn)為其房屋在實(shí)際入住之前為空置房，物業(yè)公司存在超標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)的違法行為，要求某區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)李某所在小區(qū)物業(yè)進(jìn)行處罰。某區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局立案后從涉案物業(yè)公司處調(diào)取了李某涉案房屋的《房屋裝修申報(bào)表》，該申報(bào)表顯示：業(yè)主為李某，施工期限為2020年5月18日至2020年8月18日。同時(shí)，某區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局還調(diào)取了涉案房屋水電，該記錄顯示：2020年6月-2020年12月，連續(xù)產(chǎn)生電費(fèi)共計(jì)46元。2019年12月份，產(chǎn)生水費(fèi)30.8元，2020年6月-2021年12月，連續(xù)產(chǎn)生水費(fèi)分別為2.8元、16.8元、2.8元、16.8元、25.2元、22.4元、19.6元、14元、16.8元、53.2元。涉案房屋燃?xì)庥涗涳@示：2020年12月-2021年1月，燃?xì)獗碜x表為139,2021年2月-2021年12月，燃?xì)獗碛涗涍B續(xù)產(chǎn)生明顯變化。某區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局經(jīng)調(diào)查后認(rèn)為李某涉案房屋不屬于空置房屋，不適用物業(yè)費(fèi)打七折的規(guī)定，遂作出涉案舉報(bào)不予立案告知書(shū)。李某不服，提起行政訴訟。

【評(píng)析】

“空置房物業(yè)費(fèi)打7折”中“空置房”如何認(rèn)定，涉案房屋裝修期間物業(yè)費(fèi)能否打7折？第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：涉案新房裝修期間，業(yè)主并未實(shí)際入住，所以裝修期間的新房應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為空置房，物業(yè)費(fèi)應(yīng)打7折。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：裝修時(shí)房屋已經(jīng)產(chǎn)生水電、燃?xì)獾荣M(fèi)用，新房裝修視為業(yè)主對(duì)房屋的使用，此時(shí)新房已不再是“空置房”，不能適用“空置房物業(yè)費(fèi)打7折”。

筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：

一、物業(yè)領(lǐng)域的“空置房”認(rèn)定應(yīng)以是否裝修為標(biāo)準(zhǔn)。在房產(chǎn)銷售領(lǐng)域，“空置房”是指房屋竣工一年后沒(méi)有售出的房屋，此類房屋的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由建設(shè)單位繳納。物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的“空置房”指已經(jīng)銷售并交付給業(yè)主但未使用的房屋。業(yè)主對(duì)房屋享有基本的處分、使用權(quán)利，進(jìn)駐裝修后就會(huì)產(chǎn)生生活垃圾和裝修垃圾，業(yè)主即開(kāi)始實(shí)際享受關(guān)涉自身利益的物業(yè)服務(wù)，此時(shí)不能再視為“空置房”。

二、新房裝修應(yīng)視為業(yè)主對(duì)房屋、物業(yè)的使用，物業(yè)費(fèi)不打折。涉案房屋位于江蘇省淮安市。根據(jù)淮價(jià)服[2015]82號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知》第七條規(guī)定，因業(yè)主原因未辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，未入住或未使用時(shí)間連續(xù)6個(gè)月以上的，期間的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納。涉案新房裝修開(kāi)始時(shí)即產(chǎn)生水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)，表明業(yè)主已經(jīng)對(duì)房屋和物業(yè)進(jìn)行使用，不能適用物業(yè)費(fèi)打7折。

三、“空置房”的認(rèn)定不能以“實(shí)際入住”為標(biāo)準(zhǔn)。“實(shí)際入住”本身就是一種比較模糊、難以判斷的客觀狀態(tài)，對(duì)于“實(shí)際入住”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，是以業(yè)主驗(yàn)收房屋、領(lǐng)取鑰匙為標(biāo)準(zhǔn)，還是以業(yè)主搬進(jìn)新房開(kāi)始生活為標(biāo)準(zhǔn)？對(duì)此，業(yè)主和物業(yè)也難以達(dá)成統(tǒng)一。如果以“實(shí)際入住”判斷是否是“空置房”，勢(shì)必會(huì)造成業(yè)主和物業(yè)之間的混亂，增加兩者之間的矛盾，故本案原告主張應(yīng)以“實(shí)際入住”判斷“空置房”沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)支持。