案情介紹

2021年5月，李某與房產(chǎn)中介公司簽訂了一份商鋪?zhàn)赓U托管合同，約定其將名下一套房屋出租給中介公司，由其進(jìn)行托管管理，租賃期限自2021年5月20日至2026年5月19日，第一年租金70000元，第二年租金74000元，第三年……押金5833元，中介公司在支付了第一年的部分房租53500元及押金5833元后再無動(dòng)作。但幾乎同一時(shí)間，中介公司的員工姚某以李某的名義，和案外人戴某也簽訂了一份商鋪?zhàn)赓U合同，約定了租賃期限和租金等等事項(xiàng)。之后，戴某一直在該商鋪內(nèi)做生意并向中介公司支付租金。

直到2022年11月，李某多次催討房租均無回復(fù)，遂訴至法院要求解除雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U托管合同》，中介公司支付拖欠的租金。因李某得知了中介公司未經(jīng)同意，擅自代其收取租金，應(yīng)將收取的租金返還給其。同時(shí)，該房產(chǎn)中介公司為一人有限公司，張某系該公司的唯一自然人股東，姚某作為該公司負(fù)責(zé)日常經(jīng)營、對(duì)外溝通、款項(xiàng)往來的工作人員，兩人均要承擔(dān)連帶責(zé)任。

審判結(jié)果

    一、確認(rèn)李某和中介公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U托管合同》于2023 年6月解除；

     二、中介公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向李某支付租金84667 元；

     三、張某對(duì)中介公司的上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；

     四、駁回李某的其他訴訟請(qǐng)求。

裁判說理

《中華人民共和國民法典》第七百零三條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百一十六條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
　　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

第七百二十二條：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中華人民共和國公司法》第六十三條：一人有限責(zé)任公司的股東不能證明公司財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于股東自己的財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

本案中李某與中介公司形成了租賃合同關(guān)系，中介公司應(yīng)按約足額支付租金。現(xiàn)李某履行了作為出租人的義務(wù)，中介公司未按約支付租金，構(gòu)成違約，李某可以依據(jù)合同約定主張解除合同、支付剩余租金及相應(yīng)的違約責(zé)任。

本案中另一關(guān)鍵是張某和姚某是否要對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)公司法六十三條之一人公司的債務(wù)承擔(dān)原則，即一人股東不能證明公司財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于股東個(gè)人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，故張某作為公司唯一的股東需要承擔(dān)連帶責(zé)任。而李某未舉證證明員工姚某的財(cái)產(chǎn)與公司財(cái)產(chǎn)存在嚴(yán)重混同的情況，姚某僅僅是代公司收取了部分租金，但是不足以證明姚某就要對(duì)公司的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，應(yīng)將其作為社會(huì)一般人來看待，故無需對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

法官評(píng)析

隨著經(jīng)濟(jì)生活的發(fā)展，租賃合同關(guān)系越來越普遍，特別是房屋租賃關(guān)系。對(duì)于合同雙方來說，出租人的主要義務(wù)是將適格的出租物交付承租人使用，承租人的主要義務(wù)是按時(shí)足額支付租金。本案中，違約的中介公司未按約支付租金，李某有權(quán)依據(jù)合同約定要求中介公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。公司法的原則是公司的責(zé)任由公司承擔(dān)，一般與股東無涉，除非法律規(guī)定的特別情形。本案中張某系該公司的一人股東，該公司為一人公司，法律特別規(guī)定了一人公司股東的責(zé)任承擔(dān)原則。實(shí)踐中存在大量的一人公司，股東基于法律意識(shí)不強(qiáng)或者心疼審計(jì)費(fèi)用的各項(xiàng)心理，對(duì)于個(gè)人財(cái)產(chǎn)和公司財(cái)產(chǎn)往往會(huì)混同。當(dāng)公司經(jīng)營狀況不善、資不抵債的情況下，債權(quán)人往往就會(huì)向一人股東主張相應(yīng)責(zé)任，引發(fā)訴訟的風(fēng)險(xiǎn)。法官在此提醒，一人公司的股東應(yīng)合法合規(guī)經(jīng)營，應(yīng)將個(gè)人財(cái)產(chǎn)與公司財(cái)產(chǎn)嚴(yán)格的區(qū)分開來，不能認(rèn)為“我即公司”，摒棄這種傳統(tǒng)的思想。