商品房“買賣在先，抵押在后”，真實(shí)產(chǎn)權(quán)人要求滌除抵押物上的抵押權(quán)，能否得到支持？淮安清江浦區(qū)法院審結(jié)了一起關(guān)于商品房銷售合同糾紛案件，原告購買涉案房屋使用至今，卻因被告原因未能及時辦理登記，后涉案房屋未經(jīng)原告同意由被告抵押給第三人，現(xiàn)原告主張滌除抵押并辦理產(chǎn)權(quán)登記。法院認(rèn)為原告系商品房消費(fèi)者，其作為買受人應(yīng)當(dāng)對涉案房屋享有物權(quán)期待權(quán)，且被告抵押涉案房屋具有明顯惡意，為保障原告的生存利益，此時其享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)。

2013年至2014年，原、被告就涉案房屋形成買賣合意，被告向原告提供一套房屋，原告補(bǔ)繳15萬元房款，2015年，被告將涉案房屋交付原告適用至今。后原告多次要求被告協(xié)助其辦理不動產(chǎn)權(quán)登記未果。案件審理過程中，經(jīng)本院查明，2019年，被告將涉案房屋抵押給第三人李某，李某在看完涉案房屋后與被告辦理了抵押權(quán)登記。另查明，原告目前名下沒有其他住房。

庭審中，被告辯稱：一、其未能協(xié)助原告辦理不動產(chǎn)登記系房屋升值空間過高，稅務(wù)部門要求涉案房屋的買賣價格不能過低，過高的稅費(fèi)不能由被告承擔(dān)；二、原、被告雙方并沒有簽訂正式的商品房買賣合同，訂購房單僅僅只是邀約。第三人述稱：其與被告存在真實(shí)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，且辦理抵押登記時，原告并非涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人，抵押權(quán)是有效的。

該案經(jīng)審理后，法院判決：一、被告與第三人協(xié)助原告辦理涉案房屋抵押登記解除手續(xù)；二、抵押登記解除后，被告協(xié)助原告辦理涉案房屋所有權(quán)登記。

本案中，涉案房屋出現(xiàn)買賣在先，抵押在后，被告未經(jīng)原告的同意抵押涉案房屋，原告能否請求解除抵押并要求被告辦理不動產(chǎn)權(quán)登記？一種觀點(diǎn)認(rèn)為：第三人在取得抵押權(quán)時并不知道原告的存在，其抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)具有追及效力，原告想要辦理涉案房屋的不動產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)當(dāng)代為清償債務(wù)滌除抵押權(quán)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：原告未能辦理涉案房屋的不動產(chǎn)登記系因被告原因?qū)е拢冶桓嬖谵k理抵押登記時存在明顯惡意，原告作為買受人無過錯，若將其視為普通購房人，則對其極不公平。

筆者贊同第二種觀點(diǎn)：

一是目前我國現(xiàn)行法律法規(guī)對于商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)，主要為消費(fèi)者的“唯一住房”保護(hù)。該保護(hù)原則的適用條件為：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。即在執(zhí)行程序中，如果案外人滿足上述條件而提起執(zhí)行異議，那么根據(jù)該保護(hù)原則就可以排除執(zhí)行標(biāo)的上存在的抵押權(quán)。另，在《民法典》關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定中，也對商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先保護(hù)有所規(guī)定，即建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。本案中，原告已經(jīng)支付全部價款且使用涉案房屋至今，未能簽訂正式的商品房買賣合同以及未辦理產(chǎn)權(quán)登記都非原告自身原因?qū)е拢姘阜课葑鳛樵娴奈ㄒ蛔》浚湎碛械奈餀?quán)期待權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于抵押權(quán)而受到法律保護(hù)。

二是登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的法定公示方式，賦予登記以公信力。但賦予登記以公信效力，是為保護(hù)交易市場安全以及因善意信賴登記而取得不動產(chǎn)權(quán)利的第三人所設(shè)，不能僅主張登記公信力來否認(rèn)真實(shí)權(quán)利的存在。筆者認(rèn)為第三人是否為善意取得對于善意判斷時間至關(guān)重要，善意取得的時間應(yīng)為抵押權(quán)設(shè)立之時。本案中，第三人在辦理抵押登記時，曾與被告一起對涉案房屋進(jìn)行查看，在查看時第三人已經(jīng)發(fā)現(xiàn)原告居住其中的事實(shí)，故第三人在抵押權(quán)設(shè)立之時是否為善意存疑。

三是抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以謹(jǐn)慎的態(tài)度審查抵押權(quán)的權(quán)屬。設(shè)立抵押前，以房地產(chǎn)開發(fā)商名下具有住宅性質(zhì)的商品房為抵押物時，謹(jǐn)慎審查以及風(fēng)險防控顯得尤為重要。本案中，第三人李某明知被告存在經(jīng)營狀況不佳、資金鏈短缺、債務(wù)過多等問題，且已經(jīng)向其多次借款由于經(jīng)營周轉(zhuǎn)，涉案房屋的不動產(chǎn)登記上也存在多個抵押權(quán)。因此第三人李某在辦理抵押權(quán)時更應(yīng)該審查抵押物的權(quán)屬情況，但其為了被告承諾的利息回報，未進(jìn)一步明確涉案房屋的權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)對其行為承擔(dān)后果。