在未經出租人同意的房屋轉租合同效力認定上，目前理論和實務界主要存在無效合同、有效合同、效力待定合同幾種觀點。筆者認為此類合同宜認定為有效合同。

 

首先，《合同法》第二二四條并非“效力性強制性規定”。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋二》第十四條將《合同法》第五十二第（五）項規定的“強制性規定”限定為“效力性強制性規定”，只有違反效力性強制性規定才導致合同無效。《合同法》第二二四條規定：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。可以看出，《合同法》第二二四條并沒有明確規定未經出租人同意轉租的后果是轉租合同無效，并且轉租合同僅僅涉及到出租人、承租人、次承租人三方的私人利益，合同的繼續履行并不會損害國家利益和社會公共利益，因此該條款并不是效力性強制性規定，不能以未經房屋出租人同意為由認定轉租合同無效。

 

其次，未經出租人同意的轉租行為不符合無權處分之構成要件。無權處分行為指行為人在沒有處分權的情況下以自己的名義實施的處分行為，轉租行為并不符合無權處分的構成要件。王澤鑒曾指出：租賃為債權契約(負擔行為)，不以出租人對于租賃物有處分權為要件（王澤鑒著《民法概要》，中國政法大學出版社，2003年版358頁）。在租賃合同法律關系中，承租人與出租人訂立租賃合同，出租人對自己房屋的所有權作出部分讓渡，承租人享有房屋的租賃權,其可以依據租賃合同的約定對房屋占有、使用、收益，房屋所有權中的處分之權利仍然屬于出租人。承租人對房屋的轉租行為只是使占有、使用權發生了轉移，對出租人所有權中處分之權利并沒有任何影響。承租人對房屋的轉租行為只是對其通過與出租人之間簽訂租賃合同所取得占有、使用、收益權利的處分，因此，房屋轉租行為并不是對房屋的處分行為，轉租行為不符合無權處分的構成要件，所以對未經出租人同意的房屋轉租合同不應認定為效力待定的合同。

 

再次，將未經出租人同意的房屋轉租合同認定為有效有利于平衡各方利益。《合同法》第二二四條規定了出租人對房屋轉租享有同意權，承租人未經出租人同意擅自轉租的，《合同法》賦予了出租人解除合同之權利。出租人如認為承租人擅自轉租損害其利益，通過行使合同解除權完全可以實現自己的權利，而并不需要在法律上將轉租合同認定為無效。再者，次承租人與承租人簽訂租賃合同，所享有的是合同債權，并不能對抗出租人對房屋所享有之絕對物權，無論轉租合同有效還是無效，出租人都可基于所有權人之地位向次承租人行使所有物返還請求權，可見，即使未經出租人同意的轉租行為也并不妨礙出租人權利的實現。另一方面，未經出租人同意轉租的過錯在于承租人，次承租人對該違法轉租行為并無過錯，如果因此而認定轉租合同無效顯然對次承租人有失公平。因此，將此類房屋轉租合同認定為有效可以實現出租人、承租人、次承租人權利的平等保護，使各方權利、義務真正做到公平合理，從而實現各方利益平衡。

 

此外，將未經出租人同意的房屋轉租合同認定為有效符合《合同法》鼓勵交易的目標與精神。當前，我國房屋租賃市場發展迅速，房屋轉租甚至連環轉租現象在現實生活中大量普遍存在。將未經出租人同意的房屋轉租合同認定為無效的司法導向，必然會限制和阻止當事人從事交易活動的積極性，制約房屋租賃市場交易的活躍程度，這與《合同法》鼓勵交易的目標與精神相背離。并且從充分利用社會資源的角度看,“物”之價值在于其被充分使用，房屋轉租是有效利用房屋、實現房屋使用價值的重要途徑。因此，對此類合同的有效化處理符合《合同法》鼓勵交易之精神，有利于促進房地產租賃市場的發展。