案情介紹

陳某向郭某借款100萬元逾期未還，經(jīng)法院審理后判決陳某向郭某歸還借款本息110萬元。判決生效后，陳某未按期履行付款義務(wù)，郭某遂向法院申請強制執(zhí)行。經(jīng)雙方協(xié)商一致，將陳某所有的一套房屋進行拍賣以償還借款。2022年2月，趙某通過司法拍賣最終競拍成功，在繳納相關(guān)費用后，該房屋順利登記至趙某名下。

但陳某一直沒有交付該房屋，趙某和陳某在2022年7月協(xié)商將房屋交付時間延至2022年7月30日。然而直到2022年8月中旬，陳某都未遷出該房屋，趙某遂訴至法院，要求陳某限期遷出并支付自2022年3月1日起至遷出之日止的房屋占有使用費暫定15000元。陳某應(yīng)訴提出，其因疫情封控及身體原因才導致遲遲未遷出，現(xiàn)已于2022年9月20日遷出并將鑰匙交給了執(zhí)行法官，不同意賠償房租損失。

審判結(jié)果

判令陳某于判決生效之日起3日內(nèi)支付趙某房屋占有使用費5000元。

裁判說理

無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔其他民事責任。本案中，趙某通過司法拍賣購得案涉不動產(chǎn)，并于2022年2月完成不動產(chǎn)所有權(quán)變更登記手續(xù)，系案涉不動產(chǎn)的所有權(quán)人，故其有權(quán)要求無權(quán)占有不動產(chǎn)的物權(quán)侵害人返還不動產(chǎn)并賠償無權(quán)占有期間的損失即占有使用費。關(guān)于占有使用費，雙方在2022年7月曾協(xié)商，趙某同意房屋交付時間可延至2022年7月30日，而陳某實際于2022年9月20日向法院交付案涉房屋鑰匙，故占有使用費應(yīng)自2022年7月31日起計算至2022年9月20日止。陳某未舉證證明占有使用費計算標準，本院綜合案件事實、案涉不動產(chǎn)面積、區(qū)位等情況、占有使用費計算期間等，酌定合理的占有使用費為5000元。

法官評析

二手房房屋買賣交易中，買賣雙方通常都會訂立書面合同，對房屋交付時間、逾期交付的違約責任等進行明確約定，以便于出賣人履行義務(wù)及買受人維護合法權(quán)利。但是法拍房因其特殊性有別于正常的二手房交易，購房人與房屋所有權(quán)人往往不會直接接觸，更不會約定房屋交付的具體事宜，一般是由人民法院執(zhí)行過程中負責進行清場。但是這并不意味著原房屋所有權(quán)人可無限期占有房屋而不承擔任何賠償責任，當房屋被司法拍賣、變賣后，原房屋所有權(quán)人就有義務(wù)及時搬離房屋，并將房屋完好無損的交付給法院或者買受人。這其中，評估或者議價過程中未涉及的可移動可拆除的裝修、家電的去留問題，原房屋所有權(quán)人可以與買受人協(xié)商，如協(xié)商不一致的，原所有權(quán)人應(yīng)當及時拆除搬離，而不能以此為由拖延交付。因拖延交付致使買受人無法取得并正常使用房屋的，應(yīng)當承擔損失賠償責任，包括但不限于房屋租金等。