小區公共區域的停車場，投放在小區內的廣告……這些公共收益一直由物業服務公司收取，但是往往費用明細不清、去向不明，隨著人們法律意識的增強，這類爭議愈加激烈。近日，鎮江市潤州區人民法院就審理了一起特殊的物業服務合同糾紛，鎮江某小區業主委員會起訴原物業服務公司要求返還停車費、廣告費等公共收益及退還多收取的公共能耗費。

案情簡介

被告深圳某物業鎮江分公司系鎮江某小區的前期物業服務企業，于2018年8月31日被小區業主解除物業服務合同關系，該物業公司退場后，原告某小區業主委員會發現該物業公司未如實向業主交付停車費收入、廣告費收入等公共收益，且多收取了公共能耗費，故起訴要求被告深圳某物業鎮江分公司和被告深圳某物業公司交付公共收益40多萬元，退還多收取的公共能耗費30多萬元。

法院審理

潤州法院經審理認為，現實生活中，物業服務企業作為居民小區的管理者，往往會利用其管理便利，占用居民小區的公共場地和設施進行經營，并將經營收入歸為己有，嚴重侵害了業主的利益。《民法典》第282條：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本后，屬于業主共有”，該條明確了共有部分收入分配問題。本案中，該小區第一屆業主委員會與被告深圳某物業鎮江分公司曾于2010年6月簽訂補充協議約定，即該小區廣告費、車位費收入的70%應交付給業主委員會作為維修基金及業主委員會的辦公經費。據此，承辦法官根據被告深圳某物業鎮江分公司提交的該小區地面車位和地下車庫斜坡車位租賃明細、廣告費等公共收益清單，在查明物業服務企業利用小區公共場地和設施進行經營、收益的基礎上，扣除合理成本和支出后，判令被告深圳某物業鎮江分公司、深圳某物業公司于判決生效之日起十日內支付原告某小區業主委員會車位費、廣告費等公共收益30余萬元。

關于原告主張兩被告退還多收的公共能耗費。法官認為，公共能耗費指的是小區公共設施、設備等在運行過程中產生的水、電費用，其性質和使用原則是由業主預交，單獨列賬，按照實際發生的數額定期結算，由小區全體業主分攤，公共能耗費不像公共收益，并不屬于全體業主所有，即使公共能耗費有結余，也是單個業主的私人財產，并不屬于全體業主所有。小區業主委員會不能以全體業主的名義主張物業服務企業返還多預收的公共能耗費用，只能單個的業主予以主張。故對于原告的該項訴訟請求，法院未予支持。 

法官提醒

現實中，業主很難了解到具體收入金額，也很少有物業將這部分收益分發給業主，小區公共收益往往成了一筆“糊涂賬”。本案中，根據雙方簽訂的補充協議的約定，廣告費、車位費收入的70%，應由被告深圳某物業鎮江分公司于每年的6月底和12月底各交付一半。因此，除物業公司應當主動作為外，業主或者業委會也要督促好物業公司，使其及時進行交付結算或公示，切實維護自身合法權益。