案情介紹

2020年5月5日，在某中介的居間介紹下，原告許某委托朱某與被告孫某簽訂《房屋買賣合同》，約定由孫某將訟爭(zhēng)房屋出售給許某，合同總價(jià)款180萬(wàn)元，房款支付方式如下：2020年5月6日前支付定金10萬(wàn)元，2020年6月30日前待甲方辦理好繼承手續(xù)支付購(gòu)房款170萬(wàn)元，并約定2020年6月30日前辦理過(guò)戶手續(xù)。訟爭(zhēng)房屋系繼承房，孫某系繼承人之一。合同簽訂后，原告通過(guò)沙某支付了定金10萬(wàn)元給被告。

2020年5月-8月，被告孫某多次表示因其兄弟一個(gè)在國(guó)外因疫情無(wú)法回國(guó)，另一個(gè)已失聯(lián)故而無(wú)法按約辦理繼承、過(guò)戶相關(guān)手續(xù)，要求退還原告購(gòu)房定金。原告方表示不同意被告退還定金并多次同意延后過(guò)戶的時(shí)間，同時(shí)雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定如果被告方因不可抗力以外的原因違約，賣方應(yīng)當(dāng)向買方支付合同價(jià)款總額的30%違約金，即54萬(wàn)元人民幣。并約定因買方延期辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，買方有權(quán)利在房屋過(guò)戶時(shí)變更購(gòu)房主體。

2020年12月，被告孫某再次要求返還原告定金并解除房屋買賣合同，原告方認(rèn)可雙方合同解除，但認(rèn)為合同雖解除，解除是因被告違約所致，故要求被告返還定金并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并于2021年1月12日向法院提起訴訟要求被告孫某返還定金10萬(wàn)元、賠償中介費(fèi)損失 1萬(wàn)元并賠償原告合同利益損失120萬(wàn)元。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)定本案房屋買賣合同于2020年12月20日解除。本案合同最終未能履行，并非被告孫某一方原因所致，原告許某和第三人中介亦存在過(guò)錯(cuò)，且被告孫某也非因原告訴稱的“為牟取不當(dāng)利益毀約”，確是因其兄弟原因未能辦理繼承手續(xù)。因此，原、被告及中介在本案中均有過(guò)錯(cuò)，各方應(yīng)當(dāng)對(duì)損失進(jìn)行分擔(dān)。據(jù)此，法院酌情由被告承擔(dān)原告主張溢價(jià)損失的40%，同時(shí)，結(jié)合原、被告雙方約定的違約金數(shù)額予以權(quán)衡，認(rèn)定被告承擔(dān)54萬(wàn)元；第三人中介承擔(dān)30萬(wàn)元；其余損失由原告自行承擔(dān)。對(duì)于中介費(fèi)1萬(wàn)元，考慮到中介未盡到合格的居間服務(wù)，本身存在過(guò)錯(cuò)，故該費(fèi)用就本應(yīng)由中介退還原告，原告要求被告孫某對(duì)此進(jìn)行承擔(dān)于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。又因，原告自愿表示不要求中介承擔(dān)本案責(zé)任，故對(duì)屬于第三人中介的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，由原告自行承受。故最終法院判決被告孫某于判決生效之日起十五日內(nèi)返還原告許某購(gòu)房定金10萬(wàn)元，并賠償原告許某54萬(wàn)元，合計(jì)64萬(wàn)元，駁回原告許某的其他訴訟請(qǐng)求。

一審法院判決后，被告孫某提出上訴，以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效。二審法院判令駁回上訴，維持原判。

案例評(píng)析

1、案涉合同是否合法有效？

本案中，涉及買賣的房屋為繼承房，而簽訂買賣合同的孫某僅為繼承人之一，依照法律規(guī)定不具備處分權(quán)。被告孫某在二審中以在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效，二審法院不予支持。《買賣合同司法解釋》第3條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”這意味著合同效力不因無(wú)權(quán)處分的事實(shí)而受影響，該合同仍是有效的。在合同有效的前提，出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)而致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。

2、違約責(zé)任如何判定？

本案中，原告的代理人沙某為中介工作人員，朱某為法律工作人員，中介作為專業(yè)的居間機(jī)構(gòu)應(yīng)具備更專業(yè)的法律知識(shí)，應(yīng)當(dāng)知道買賣繼承房屋需要所有繼承人都到場(chǎng)簽訂。然而原告方及中介方在明知案涉房屋具有多位繼承人而被告孫某僅為繼承人之一的情況下仍認(rèn)可由被告孫某一人簽字，顯然未盡到自身的審慎、注意義務(wù)，放任了合同可能無(wú)法履行的風(fēng)險(xiǎn)。之后原告方一直自愿將過(guò)戶時(shí)間一再延后，未能及時(shí)制止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。在被告孫某多次提出要求解除合同、退還定金的情況下，中介也未能做好為買賣雙方適時(shí)止損的協(xié)調(diào)工作，而是仍然在撮合雙方繼續(xù)履行合同，無(wú)形中擴(kuò)大了本案的損失。此外對(duì)于原告購(gòu)房的真實(shí)目的也是未知的，其所謂的購(gòu)房是為孩子上學(xué)所需的意見(jiàn)因未能提交相關(guān)證據(jù)且自愿將過(guò)戶時(shí)間一再延后而不被采信。所以法院酌情判定被告孫某承擔(dān)原告損失的40%，結(jié)合原、被告雙方約定的違約金數(shù)額予以權(quán)衡，認(rèn)定被告承擔(dān)54萬(wàn)元。