案情介紹

2018年3月，陳某通過中介促成交易，將自有新房一間賣給王某夫婦，總價為120萬元。雙方簽訂了房屋買賣合同，合同中約定由王某夫婦于合同簽訂當日支付定金3萬元，剩余首付40萬元分期支付，余款辦理銀行貸款。關(guān)于違約責任，約定任何一方拒絕履行或解除合同的，均由違約方向另一方支付合同確認的房屋成交價的20%作為違約金。同時，由于此房未滿二年，雙方協(xié)商一致等滿二年后再辦過戶登記手續(xù)。合同簽訂后，王某夫婦依約陸續(xù)支付了定金及首付款共計43萬元。兩年期滿后，雙方準備辦理過戶登記手續(xù)時發(fā)現(xiàn)案涉房屋已被法院查封。幾個月后，陳某將案涉房屋轉(zhuǎn)賣案外人趙某，約定合同總價為125萬元，其中首付款為60萬元（含定金2萬元）。王某夫婦認為陳某構(gòu)成逾期過戶及一房二賣，遂訴至法院，要求繼續(xù)履行合同將案涉房屋過戶至其名下，并承擔違約金24萬元。陳某則抗辯稱，雙方已達成解除房屋買賣合同的合意，由其退還王某夫婦已付首付款解決雙方糾紛，且其系經(jīng)過王某夫婦同意后將房屋進行轉(zhuǎn)賣，故請求駁回王某夫婦的訴訟請求。

審判結(jié)果

駁回王某夫婦的全部訴訟請求。

裁判說理

當事人協(xié)商一致，可以解除合同。本案中，陳某申請中介作為證人出庭作證，同時提供了中介與王某夫婦的錄音資料，能夠證明王某夫婦同意陳某將案涉房屋另行出售他人，并通過他人支付的購房款來返還王某夫婦已付首付款，即表明同意解除雙方簽訂的房屋買賣合同。因此，王某夫婦要求繼續(xù)履行合同缺乏事實依據(jù)，要求陳某承擔逾期過戶及一房二賣的違約責任，亦缺乏依據(jù)，本院不予支持。

法官評析

當事人應(yīng)當按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。但合同并不是一成不變的，根據(jù)《民法典》有關(guān)規(guī)定，經(jīng)當事人協(xié)商一致可以變更合同或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施等。本案中，雙方當事人已經(jīng)協(xié)商一致解除房屋買賣合同，同時經(jīng)過原告方同意后被告方才將房屋另行出售，原告方反悔要求繼續(xù)履行合同，顯然違反了誠實信用原則，不能得到支持。

需要提醒的是，當合同履行出現(xiàn)糾紛，在解決爭議時，當事人均應(yīng)慎重決定，結(jié)合自身實際和合同履行情況通盤考慮，一旦達成一致意見則落子無悔，均需遵照履行，否則也無法得到法律的支持和肯定。