2017年初，郭女士購(gòu)買某公司開發(fā)的海門某小區(qū)底樓房屋，并支付首付、辦理了按揭貸款手續(xù)。房屋交付后，郭女士發(fā)現(xiàn)房屋北側(cè)窗戶幾乎完全被實(shí)心墻體遮擋，與臨窗旖旎綠鏡的想象大相徑庭，不僅“視”界狹小，而且屋內(nèi)采光、通風(fēng)受限，很大程度上拉低了居住體驗(yàn)感。郭女士認(rèn)為，北側(cè)房間昏暗閉塞，所購(gòu)房屋戶型、采光、裝修等方面與某公司宣傳及銷售時(shí)承諾的情況嚴(yán)重不符，不符合國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，遂起訴至海門法院要求某公司承擔(dān)違約責(zé)任，要求公司將房屋的自然采光等問題修復(fù)至符合國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范。

經(jīng)委托鑒定，案涉房屋北側(cè)三個(gè)房間的窗地比、通風(fēng)面積比符合國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，采光系數(shù)北側(cè)臥室及衛(wèi)生間符合國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，廚房不符合國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范；關(guān)于衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，除面臨走廊的窗形成視線干擾以外，符合國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范。

海門法院認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，對(duì)雙方具有約束力，原被告雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定，全面履行合同義務(wù)。現(xiàn)某公司交付的房屋經(jīng)鑒定存在質(zhì)量問題，構(gòu)成違約,郭女士起訴時(shí)提出的要求某公司修復(fù)至符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的主張符合法律規(guī)定。但通過法院進(jìn)一步委托鑒定，多家鑒定公司以缺乏鑒定能力、對(duì)采光修復(fù)無(wú)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)且無(wú)該領(lǐng)域設(shè)計(jì)人員無(wú)法完成委托、沒有較好可行的實(shí)施方案等為由致鑒定無(wú)果，且臨窗墻體涉及住宅樓棟業(yè)主共有部分，故該案通過繼續(xù)履行或采取補(bǔ)救措施彌補(bǔ)郭女士的損失事實(shí)上已無(wú)可能，在此情況下郭女士變更訴請(qǐng)要求某公司一次性補(bǔ)償70萬(wàn)元（70年×1萬(wàn)/年），法院認(rèn)為該計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)不足，兼顧合同履行情況、采光及視線干擾影響程度等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，酌定某公司按照房屋價(jià)款的5%承擔(dān)違約責(zé)任。

法官說法：

滿意的房屋可能意味著安穩(wěn)、幸福，甚至某種流通預(yù)期。可見，房屋的意義不言而喻。對(duì)于開發(fā)商而言，其知悉規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并知曉消防通道、承重墻、管網(wǎng)線路等內(nèi)部結(jié)構(gòu)及布局，故因此負(fù)有某些不利因素提示的先合同義務(wù)。在訂立預(yù)售合同中，對(duì)于某些特殊戶型例如實(shí)心墻體連廊（核心筒）、外立面特殊造型、特殊層高等可能對(duì)購(gòu)房人購(gòu)買意愿產(chǎn)生重大影響的不利因素，應(yīng)主動(dòng)盡到清晰、明確的告知義務(wù)，以便購(gòu)房人慎重考慮后作出真實(shí)意思表示。具體到本案中，首先某公司對(duì)郭女士所購(gòu)房屋系實(shí)心墻體連廊特殊戶型未盡明確告知義務(wù)，加之該房屋廚房采光、視線干擾等經(jīng)鑒定確實(shí)存在不符國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，某公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任無(wú)疑。法律規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。對(duì)具體承擔(dān)何種違約責(zé)任，應(yīng)結(jié)合當(dāng)事人的主張以及合同性質(zhì)、履行等具體情況加以考量。該案中，法院結(jié)合個(gè)案情況酌定某公司按照房屋總價(jià)一定比例的價(jià)款承擔(dān)違約責(zé)任。