[案情]

某羊毛衫廠1997年9月至1998年8月間共計向某銀行貸款113萬元，并以其廠房4幢及設備向該銀行抵押，因廠房未辦理產權證和土地使用權證，故雙方僅在工商局辦理了抵押登記手續。1998年10月，雖經法院判決，該羊毛衫廠已無力履行判決書確認的現金還款義務。1999年，法院在執行該案時委托價格事務所對該四間廠房的價值進行評估（不包含土地使用權價值），同年12月法院依據價格評估報告作出民事裁定書，裁定將該廠四間廠房折價110萬元交付銀行抵償債務，同時法院也向房管局發出協助執行通知書，要求房管局協助執行交付房產的義務，但該銀行至今未去房管部門辦理房產過戶手續。2004年4月該銀行委托某拍賣公司公開拍賣被執行人該羊毛衫廠抵償的四間廠房，原告某建材公司于2004年7月以104000元價格競買成功，其雖向拍賣公司交付了成交價和傭金，但至今未到房管、國土部門辦理上述廠房的房地產過戶手續。

1998年8月，通過企業產改，該羊毛衫廠部分資產（含前述抵償的房屋）被該廠法定代表人李某買斷，李某交納了買斷金，同時租用了含本案抵償房屋在內的土地使用權。同年9月該廠被吊銷營業執照，債權債務由另一集團承擔。2004年11月，李某通過國有土地出讓的形式，在國土局辦理了土地使用權證（包含上述抵償給原告的四間廠房占用范圍內的土地）。2004年8月，原告某建材公司以李某侵占其拍賣成交的廠房為由，訴至本院，請求判令被告立即從原告的房屋中遷出。

［審判］

法院經審判認為，原告合法取得的訟爭房產在先（且該訟爭房產屬抵押財產，根據《擔保法》第三十六條第三款的規定：鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押），被告取得的包含訟爭房產占用范圍的土地使用權在后，且被告是在原告向法院提起訴訟期間明知該廠房屬于原告所有仍然向國土部門通過國有出讓的形式辦理了包含訟爭房產占用范圍的土地使用權證，被告取得的土地使用權手續是合法有效的，但在辦理過程中存在著惡意，根據地隨房走的原則訟爭房屋占用范圍內的土地使用權必須歸并原告，被告同意將訟爭房屋占用范圍內的土地使用權歸并原告，由原告向被告交納訟爭房屋占用范圍內的土地國有土地出讓費，原告則不同意，原告只是基于買賣合同享有對訟爭的房屋所有權，但該訟爭房屋占用范圍內的土地使用權已被被告合法取得，原告主張要求被告排除防礙，因其取得的所有權有一定的瑕疵，又不同意房屋占用范圍內的土地使用權進行歸并并交納相關土地出讓費，應判決駁回原告的訴訟請求。

［評析］

原告要求被告從其房屋中遷出的主張不能得到維護。根據我國現行法律規定，不動產的民事權利并不因民事行為的有效實施而自然取得，必須經某種行政行為確認后才能取得。本案某銀行通過法院裁定，取得以僅是該訟爭房屋的受償權。本案原告雖通過拍賣公司公開競買了該訟爭房屋，但以上都不能說明在國土管理局為被告李某頒發國有土地使用證時，某銀行或原告已懾得該訟爭房屋的合法的所有權。因為某銀行和原告均未到房管部門辦理房產登記、過戶手續，《中華人民共和國房地產管理法》第五十九條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”。第六十條第三款規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府變換或者更改土地使用權證書。”《土地登記規則》第三條規定：“國有土地使用者，集體土地所有者，集體土地使用者和土地地項權利者，必須依照本規則規定，申請土地登記。”不動產登記是由國家行為所支持的物權公示手段，國家的信譽賦予不普遍的公信力。本案中，某羊毛衫廠通過抵押和產改將本案爭議的廠房和廠房范圍內的土地分別轉讓給了原告和被告李某，引起了爭議，由于原被告主張爭議房屋所有權和土地使用權都有一定的依據，即拍賣協議和國有土地使用權證。而法律上，土地使用權與坐落其上的相應的房屋所有權應當是一致的，在二者不相一致的情況下，只能使用法律上能夠成立的標準來衡量。由于客觀上存在權利人將同一宗土地的使用權和土地上的房產權轉讓多人的情況，而法律上和實際上，都不能允許多個法律主體對同一宗土地以及座落其上的房產分別享有使用權的情況。因此，轉讓成立的標志應當是房屋所有權或者土地使用權登記。由于被告李某先于原告于2004年11月進行了土地使用權登記，應當認定，李某對爭議土地的使用權成立。原告雖通過公開拍賣的方式競爭買了訟爭土地范圍之上的房屋，但一直未辦理房產轉移過戶手續，也就是說，原告還未取得法律上對爭議土地上的房屋的所有權。因此，原告在本案中要求被告從其房屋中遷出的主張不能得到支持，可以通過其他法律程序解決。