某物業(yè)公司為本市一高檔小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)合同及管理規(guī)約中均明確約定，小區(qū)業(yè)主不得私自安裝各種設(shè)施以破壞房屋外立面，業(yè)主不得圈占公共綠地，不得在公共綠地種植蔬菜、花草樹木或搭花架。

 

在該小區(qū)的規(guī)劃中，一樓房屋的南面均有一處面積不等的綠地，該綠地東、南、西三面均由樹木隔斷，與一樓住戶的客廳和主臥相連。自從開發(fā)商將小區(qū)管理交接給物業(yè)公司以來，許多一樓業(yè)主將圍擋的樹木移除，對綠地進行了各種改造和添附，加裝花架和其他設(shè)施。不僅影響了整個小區(qū)的整體環(huán)境美觀，而且對二樓以上住戶的安全產(chǎn)生了隱患。

 

針對部分業(yè)主私自改造的行為，物業(yè)公司積極履行管理職責(zé)，向相關(guān)業(yè)主發(fā)放了整改通知書，但仍有部分業(yè)主拒不履行。于是，物業(yè)公司訴訟至鎮(zhèn)江市潤州區(qū)人民法院，針對某幢103室業(yè)主洪某（化名）的搭建花架行為，請求判令其拆除花架，恢復(fù)原狀、排除妨礙。

 

業(yè)主抗辯綠地權(quán)屬性質(zhì)，從開發(fā)商處合法購買

 

法庭上，洪某抗辯：訟爭綠地系房屋買賣合同中約定的“庭院”，該庭院系業(yè)主以500元/平方米的價格從開發(fā)商處購買，業(yè)主享有合法使用權(quán)。

 

原來，在2010年8月16日，開發(fā)商與洪某簽訂商品房買賣合同。洪某購買了該小區(qū)某幢103室房屋。其中買賣合同補充協(xié)議第16條約定了底層室外庭院的權(quán)益：庭院約103平方米，規(guī)劃上專屬于本合同項下商品房（即某幢103室）的面積，歸該房屋的業(yè)主專有。該部分的保修、維修責(zé)任，視為專有部分。上述面積未計入商品房計價面積，隨本合同附贈給買受人，買受人在使用時不得改變其用途，并應(yīng)遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會/業(yè)主委員會制定的管理規(guī)則。但是在房產(chǎn)證和銷售合同簽約圖中，庭院并未標明在內(nèi)。

 

洪某購買房屋后，對合同中載明贈送的庭院實施了改造行為，將東、南、西三面以木質(zhì)柵欄圍擋，庭院內(nèi)搭建木質(zhì)花架，頂部覆蓋透明軟板。

 

正確理解物權(quán)法相關(guān)條文，法院認定綠地性質(zhì)公用

 

法院經(jīng)審理認為：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約的，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)公司請求業(yè)主恢復(fù)原狀、排除妨害的，依法應(yīng)予支持。故本案應(yīng)的爭議焦點在于洪某作為業(yè)主是否實施了違反物業(yè)服務(wù)合同及管理規(guī)約的行為。

 

“我購買的一樓房屋的庭院不是公用綠地，開發(fā)商和我簽訂的合同中，明確說明這塊綠地我有專有使用權(quán)。”洪某認為自己搭建花架行為合法。

 

法院經(jīng)審理認為，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。所謂明示不能理解為售房合同中規(guī)定為個人所有，而應(yīng)指規(guī)劃確定為專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的綠地。

 

經(jīng)過調(diào)查，規(guī)劃設(shè)計方案和施工圖設(shè)計均只設(shè)定特定區(qū)域的特定用途，而不可能將某一特定公共區(qū)域明示專屬個人。房屋權(quán)屬證書中的房地產(chǎn)平面圖是確定專有部位的依據(jù)，洪某持有的房產(chǎn)證中庭院綠地也并未登記為專有部位。故，洪某103室房屋南面的庭院應(yīng)當(dāng)認定為公共綠地。

 

我國物權(quán)法第八十三條明確對“違章搭建、侵占通道”等損害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為予以禁止，該項法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)成為相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人之間行使和享用其不動產(chǎn)權(quán)利的合理邊界。開發(fā)商與洪某簽訂的商品房買賣合同中，也約定買受人在使用庭院時不得改變用途，并應(yīng)遵守業(yè)主公約，而業(yè)主管理規(guī)則第6條明確載明業(yè)主不得在公共綠地上搭建花架的義務(wù)。最終法院支持物業(yè)公司的訴訟請求，判決洪某拆除在房屋南面原有綠地上已搭建的木質(zhì)花架和頂部覆蓋的透明軟板。