[案情]

 

2008年3月10日，陳某甲、陳某乙與周某達成買賣房屋的口頭協議。2008年3月13日，周某與陳某甲、陳某乙在丁法律服務所的見證下簽訂了《房屋轉讓協議書》，約定：陳某甲、陳某乙將擁有自主產權、并能轉讓的房地產及其它設施轉讓給周某，轉讓總價為253800元整。周某在協議成立時交付房款238800元給陳某甲、陳某乙，余款15000元于陳某甲、陳某乙將房產證、土地使用證過戶給周某后一次性付清。過戶時，房產過戶費由周某承擔，稅金依法承擔。如因陳某甲、陳某乙的原因不能將房屋產權證、土地使用權證變更為周某所有，陳某甲、陳某乙必須將房款全部退還給周某，并承擔違約金50000元，并賠償周某的實際損失。

 

合同簽訂當日，周某支付陳某甲、陳某乙238800元，次日，陳某甲、陳某乙將訴爭房屋交付給周某。在陳某甲、陳某乙辦理房產證時，周某又支付5000元給陳某甲、陳某乙。2011年1月17日，陳某甲取得訴爭房屋的產權證。2011年3月1日，陳某甲通過第三人將《房屋不轉讓通知書》交給周某，通知周某解除雙方買賣房屋的合同，要求周某搬出該房屋。周某于2011年5月4日訴至本院。陳某甲、陳某乙到庭參加訴訟，辯稱其享有單方面解除合同的權利，并對周某提起反訴，要求其承擔房屋使用費。

 

[審判]

 

江陰法院審理認為：陳某甲、陳某乙并不享有法定或約定單方面解除合同的權利，他們向周某送達了解除房屋買賣的“通知”，而周某在法定期限內向法院提起訴訟，要求陳某甲、陳某乙繼續履行合同，即是用行動表示對被告方解除合同的異議。周某與陳某甲、陳某乙簽訂房屋買賣合同的根本目的是周某取得該房屋的所有權，陳某甲、陳某乙取得相應的房款，合同中的相關“違約條款”是為了保證合同的履行，而不是為違約者提供不誠信的借口。

 

法院判決：一、陳某甲、陳某乙應于本判決發生法律效力之日起10日內協助周某辦理訴爭房屋的變更登記手續，同時周某支付陳某甲、陳某乙剩余房款10000元；二、駁回陳某甲、陳某乙的反訴請求。

 

一審判決后，陳某甲、陳某乙不服，依法提起上訴。

 

二審法院終審判決駁回上訴，維持原判。

 

[評析]

 

近年來，商品房銷售市場的火爆，促進了二手房市場的活躍，越來越多的老百姓加入到商品房交易的大軍中來。而房屋作為大宗交易商品，其價格往往也較高，超出了普通百姓的正常消費能力。因此，在房屋買賣交易中，一旦出現紛爭，往往會產生比較廣泛的影響，如果不能慎重加以處理，長此以往，可能會增加社會的不穩定因素。

 

一、合同違約救濟途徑。當事人應當遵循誠實信用原則，嚴格依據合同的約定全面履行合同義務；除法定或約定的條件成就時，當事人不享有單方解除合同的權利。同時，在合同履行過程中，如另一方當事人出現違約行為時，當事人應當依法采取積極行動維護自身的合法權益。在本案中，原告在收到被告發出的解除合同通知后，采取積極行動加以應對，在法律規定的異議期內向人民法院提出異議，從而有效地維護自身的合法權益。

 

二、通過法律途徑維護合法權益。在房屋買賣合同的實際履行過程中，價格的波動往往會影響到當事人對于履行已簽訂的合同義務的態度，如果價格上揚出現較大波動時，出賣房屋的一方往往會通過各種方式逃避履行己方的義務或者想方設法加重買受人的義務，以期獲得與原合同不相當的利益。本案中的房屋出賣方便屬于想方設法為自己的違約行為進行掩飾，從而想要達到解除合同目的，以期獲得不正當利益的典型例子。買受人通過正確行使法律賦予其的權利，及時通過向法院提起訴訟的途徑向出賣人表達了異議，最終有效維護了自己的合法權益。

 

三、合理選擇合同解除異議的方式。因此，在生活中，我們首先應當恪守契約精神，遵循誠實信用原則，及時、全面、正確地履行合同約定的義務；其次，遇到對方當事人違約的情況，應當及時通過法律的手段，正確行使相應的權利，維護自身的合法權益。當事人在履行合同的過程中，如果接到對方當事人解除合同的通知，應及時采取積極的措施加以應對，在法律規定的三個月期限內通過訴訟方式行使自己的解除異議權，而不能想當然地認為“對方不享有單方合同解除權，解除通知當然不發生效力”，應像本案的原告一樣通過有效途徑維護自己的合法權益。如果消極應對或者行使不當，那么很有可能成為合同違約的受害方，最終承擔不利的法律后果。