【案情】

 

劉某與王某系朋友關(guān)系，因王某有老房一座，于2001年起租給劉某居住。2005年，經(jīng)雙方朋友撮合，王某同意以人民幣17000元價格將房屋賣給劉某。2008年3月間，因房屋需要拆遷，劉某以買斷人名義與拆遷單位簽訂了拆遷協(xié)議，拆遷補償費約人民幣150000元。2008年4月，王某以房屋租賃合同糾紛為由起訴劉某,要求劉某退還租賃房屋以及相關(guān)證照。劉某辯稱雙方系房屋買賣關(guān)系。嗣后，王某撤回起訴。

 

2010年2月，王某以房屋買賣契約尚未簽署完畢為由，再次起訴要求撤銷拆遷單位與劉某簽訂的拆遷補償安置協(xié)議書，改由王某作為產(chǎn)權(quán)人與拆遷單位重新簽訂拆遷補償安置協(xié)議書。2010年3月，劉某申請審理中止拆遷安置補償案件同時也向法院起訴，要求確認雙方買賣契約關(guān)系成立、確認已經(jīng)給付房屋價款人民幣17000并要求繼續(xù)履行買賣合同。

 

【審判】

 

本案在審理過程中，考慮雙方矛盾糾紛也經(jīng)過朋友多次調(diào)解無果，雙方當(dāng)事人的矛盾糾紛不僅沒有平息而且經(jīng)過三次訴訟反而加深，如果簡單判決至少還要引發(fā)當(dāng)事人的多場訴訟。因此，為了降低當(dāng)事人的矛盾沖突，盱眙法院在訴訟過程中始終堅持調(diào)解優(yōu)先的原則，在庭審前召集雙方進行調(diào)解，在庭審中及時制止雙方可能導(dǎo)致矛盾激化的言行，在庭審結(jié)束后進一步加大調(diào)解力度。經(jīng)過十多次的溝通、交流和調(diào)解，終于促使當(dāng)事人全面達成一次性調(diào)解協(xié)議，不僅平息了雙方的矛盾激化，而且化解了雙方積累的矛盾。2010年6月21日，雙方當(dāng)事人按照調(diào)解協(xié)議履行給付人民幣13000元，促使案件得到圓滿解決。

 

【評析】

 

物權(quán)公示制度是物權(quán)法的基本制度之一。物權(quán)變動的公示規(guī)則，主要在于確定物權(quán)的歸屬，保護交易的安全和交易秩序，提高交易的效率。因此，在不動產(chǎn)民事交易行為中，應(yīng)注意以下事項，提高法律意識。

 

一、不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記，始得產(chǎn)生法律效力。

 

1、物權(quán)設(shè)立和變動的公示方法。

 

《中華人民共和國物權(quán)法》第六條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。”本條法律是關(guān)于物權(quán)設(shè)立和變動的公示方法的規(guī)定，根據(jù)公示制度，當(dāng)事人及第三人可以直接從外部認識物權(quán)的存在及現(xiàn)象，使物權(quán)法律關(guān)系清晰透明，其關(guān)鍵詞是：“不動產(chǎn)”對應(yīng)“登記”；“動產(chǎn)”對應(yīng)“交付”。因此，物權(quán)在設(shè)立和變動時，必須將物權(quán)設(shè)立和變動的事實通過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動的情況，以避免第三人遭受損害并保護交易安全。物權(quán)的設(shè)立和變動之所以要公示，是由物權(quán)的性質(zhì)本身所決定的，即物權(quán)具有排他性，發(fā)揮物權(quán)的排他作用，防止對物的爭奪、對他人財產(chǎn)的侵犯。登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，法律通過賦予登記的公信力，使社會公眾知悉物權(quán)的享有與變動情況。

 

2、物權(quán)的登記效力。

 

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”本條法律是關(guān)于不動產(chǎn)登記效力的規(guī)定。根據(jù)此規(guī)定，我國顯然是以不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義為不動產(chǎn)變動的原則。不動產(chǎn)的物權(quán)變動經(jīng)登記取得公信效力，包括登記的權(quán)利推定效力和不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。換言之，房屋作為不動產(chǎn)之一，其物權(quán)的變動需要經(jīng)登記始得產(chǎn)生法律效力。

 

本案中，雖然王某已經(jīng)將房屋及其權(quán)證交付劉某，但是由于雙方未辦理房屋的變更登記，該房屋的物權(quán)的變動仍未產(chǎn)生法律效力，即無法取得物權(quán)的排他性，當(dāng)然也未取得登記的權(quán)利推定效力。由此，假如出現(xiàn)登記人“一房多賣”，毀約、違約，甚至因原產(chǎn)權(quán)人債務(wù)糾紛等情況，交易的房屋可能遭到司法機關(guān)查封、變賣等風(fēng)險，甚至買受人可能因此無法取得房屋的最終產(chǎn)權(quán)或遭受重大經(jīng)濟損失。當(dāng)然，交易的相對方也可以通過訴訟保護自身的合法權(quán)益，我國目前的的司法實踐中已經(jīng)明確將合同行為與物權(quán)變動作了一定的區(qū)分。但是，因忽視通過辦理登記取得物權(quán)的變動而導(dǎo)致訴訟風(fēng)險，近年的司法實踐并不少見，由此付出的經(jīng)濟損失更是常見。

 

二、提高法律意識，增強民事交易安全觀念，才能充分保護自身合法權(quán)利。

 

1、民事交易行為的安全意識缺失是本案產(chǎn)生訴訟糾紛的直接原因。

 

本案中，劉某和王某買賣房屋不僅沒有辦理房屋買賣過戶變更登記手續(xù)，而且未正式簽訂買賣合同，更不要說詳細的合同條款。劉某買受房屋的理由，僅是依據(jù)王某的丈夫出具一張署名為王某的立房屋賣斷契和房屋的產(chǎn)權(quán)證書，而且房屋賣斷契中承受人劉某及中證人謝某、孫某簽名，均系劉某在2007年訴訟糾紛發(fā)生后補簽的。雙方當(dāng)事人在交易過程中，甚至沒有出具買賣房屋款項憑據(jù)。由此可以看出，少數(shù)當(dāng)事人對民事交易行為的安全性的漠視。在我國法制建設(shè)日益完善、群眾法律意識日益增強的當(dāng)今社會，本案的類似情況確實少見。因此，在買賣合同履行過程中，由于忽視交易風(fēng)險及時通過登記實現(xiàn)物權(quán)變動，就容易發(fā)生因標(biāo)的物的升值或貶值導(dǎo)致的不誠信行為，從而帶來當(dāng)事人毀約、違約的風(fēng)險。

 

2、民事交易行為的僥幸心理是導(dǎo)致訴訟風(fēng)險以及遭受經(jīng)濟損失的主觀因素。

 

本案的標(biāo)的物是舊平房，依法辦理登記需要繳納一定的稅費，為此，當(dāng)事人抱著僥幸心理而沒有及時辦理房屋買賣登記手續(xù)。后因遭遇房屋拆遷產(chǎn)生數(shù)倍的升值，故引發(fā)買賣雙方矛盾糾紛的產(chǎn)生。當(dāng)事人由此可能就是為了少交部分的稅費而帶來更大的經(jīng)濟損失。近年來，類似案件經(jīng)常發(fā)生。本案的成功調(diào)解，使困惱當(dāng)事人兩年半的矛盾糾紛終于平息，不僅達到代理律師評價的“雙贏”（因為雙方解決矛盾的金錢數(shù)額，還不夠支付雙方后續(xù)訴訟的律師代理費用），而且減輕當(dāng)事人的訟累（從訴訟成本、訴訟時間上都降低了當(dāng)事人的損失），取得良好的法律效果和社會效果，實現(xiàn)了案結(jié)事了，體現(xiàn)了人們“人民法官為人民”的主題實踐效果。

 

為此，提高民事交易安全意識，依法辦理房屋買賣登記手續(xù)，依法納稅，不僅是每個公民的義務(wù)，也是充分保護自身合法權(quán)利的有效途徑。