【案情】

 

原告宋某于2000年8月10日與第三人糧油公司的下屬單位東風糧站簽訂了房屋租賃合同，取得建軍中路44號一樓由東向西第一間營業(yè)用房的承租權(quán)，承租期為六年，到2006年8月31日期滿。2005年1月26日，第三人糧油公司與陸某、苗某、李某三人簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以整體出售的形式，將建軍中路44號一、二層的全部9間房產(chǎn)出售給陸某、苗某、李某等三人，被告房產(chǎn)局根據(jù)當事人的申請，于同年1月28日向第三人陸某頒發(fā)了房屋所有權(quán)證及向苗某、李某二人頒發(fā)了共有權(quán)證。同年9月20日，原告宋某以對建軍中路44號一樓由東向西第一間的房產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)為由，向法院提起民事訴訟，要求撤銷第三人糧油公司與陸某、苗某、李某等三人簽訂的房屋買賣合同，案經(jīng)一、二審人民法院審理，確認宋傳美在糧油公司出售建軍中路44號二層9間整體房產(chǎn)時不享有優(yōu)先購買權(quán)，判決駁回宋傳美的訴訟請求。判決生效后，原告宋某又以被告房產(chǎn)局在辦理爭議房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記時未盡審查義務(wù)、侵害了原告的優(yōu)先購買權(quán)為由，向法院提起行政訴訟，要求撤銷被告頒發(fā)給第三人陸某的房屋所有權(quán)證及苗某、李某二人的共有權(quán)證。

 

【審判】

 

根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第八條、第二十七條的規(guī)定，被告房產(chǎn)局具有審查、登記、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的職權(quán)，其依據(jù)第三人糧油公司及陸某、苗某、李某的申請，將市區(qū)建軍中路44號二層9間整體房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)移登記是其履行法定職責的行為。原告宋某以該轉(zhuǎn)移登記行為侵害了其優(yōu)先購房的權(quán)利為由，起訴要求撤銷被告頒發(fā)給第三人的房產(chǎn)權(quán)屬證書，現(xiàn)因生效的民事判決已經(jīng)確認原告對爭議房產(chǎn)沒有優(yōu)先購買權(quán)，因此原告與爭議房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記行為無法律上的利害關(guān)系，不具有行政訴訟上的原告資格。據(jù)此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第二條、《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第十二條、第四十四條第二項的規(guī)定,裁定駁回原告宋某的起訴。

 

【評析】

 

1、承租人以房屋登記行為侵犯其優(yōu)先購買權(quán)提起行政訴訟是否具有原告主體資格？

 

關(guān)于該類案件處理，有兩種觀點：一種觀點認為雖然承租人對于承租的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，但是當租賃房屋被賣出后，承租人與租賃房屋的變更登記行為不具有法律上的利害關(guān)系，承租人以房屋登記行為侵犯其優(yōu)先購買權(quán)提起行政訴訟不具有原告主體資格；另一種觀點認為，承租人對承租的房屋有優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)作為一種法定權(quán)利，當出租人出賣房屋時沒有通知承租人，承租人可以房屋變更登記行為侵犯其優(yōu)先購買權(quán)為由向法院提起行政訴訟，其具有原告主體資格。筆者同意第二種觀點，因為這種情況下，承認承租人的原告訴訟主體資格，才能切實保障其優(yōu)先購買權(quán)。

 

2、行使優(yōu)先購買權(quán)的條件。《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有一同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”從該規(guī)定，可以知道優(yōu)先購買權(quán)作為一種法定權(quán)利，基于房屋租賃關(guān)系而產(chǎn)生，并且具有專屬性，不能轉(zhuǎn)讓和繼承。同時，優(yōu)先購買權(quán)還是一種期待權(quán)，即只有在出租人出賣房屋時才能產(chǎn)生。那么合同法規(guī)定的同等條件如何理解呢？即優(yōu)先購買權(quán)人所提出的價格條件與其他合法條件與其他購買人相同或相一致，并且要求優(yōu)先購買權(quán)人在規(guī)定期限內(nèi)主張其優(yōu)先購買權(quán)。那么本案中，法院判決駁回原告的訴訟請求是否正確呢？原告作為訴爭房屋整體的一部分，其優(yōu)先購買權(quán)僅及其承租的那一間，而不是全部。如果承認她對全部房屋的優(yōu)先購買權(quán)就會損害其他承租人的權(quán)利。在本案中，訴爭房屋是作為整體出售的。本案原告主張的是其承租的那間房屋的優(yōu)先購買權(quán)，其不能要求出租人在行使處分權(quán)時將宋某承租的一間單獨出售。原告宋某不能提供與第三人同等條件，即提供相同價款購買整體的房屋。因此其主張登記機關(guān)的房屋登記行為侵犯其優(yōu)先購買權(quán)并不成立，所以法院的判決是正確的。