一審：江蘇省阜寧縣人民法院(2010)阜羊商初字第0039號民事判決書（2010年8月21日）

 

【案情】

 

原告：孫體成。

 

被告：何紅美。

 

原告孫體成妻子嵇樹云與被告何紅美系表姐妹關系。1992年11月原告將其位于郭墅鎮孫灶村3組的房屋交給被告入住，在被告居住、使用該房屋期間，原告先鎖上一間房屋，一段時間后又將房門打開交給被告使用。2000年原告出具契約一張交付被告,寫有：“契約，1992年11月16日，出售房屋及宅基地調換，甲方孫體成，乙方許學仁（系被告丈夫）。甲方有房屋三間、鍋屋一間，豬圈、廁所各一間一起出售給乙方，總價為4166元，乙方必須交清款項，方可正式使用。門屬甲方。”上述契約均有原告簽名，無被告方簽名。原告交納農業稅計稅面積扣除0.8畝，由被告家交納。2003年被告丈夫許學仁去世，原告欲拆該房屋大門門板被勸止，2008年雙方就調換宅基地發生爭執，經村鎮多方協調未果。原告于2009年10月向本院起訴要求被告返還房屋，后撤回起訴。2009年底，原告將爭議房屋的大門門板和方桌一張運回原告自己家中。現原告再次訴來本院，請求本院判決被告立即搬出爭議房屋，恢復房屋原樣，判令被告賠償18年宅基地產量和上級村鎮稅費，承擔本案訴訟費用。

 

原告稱房屋契約僅僅是前的草稿，不具有法律上的約束力，而且原告沒有收取被告的房款，原告還稱房屋是借給被告居住的。

 

被告辯稱，被告夫婦取得該房屋是通過買賣的方式取得，而且已經居住了19年,原、被告是同村人，該買賣行為是合法的，原、被告買賣契約已經實際履行了19年之久，原告當時在肉聯廠工作，我家住的是草房，原告建了3間房屋后，說要賣給我丈夫，當時房款是分2批給的，一次是4000元，一次是400元。開始房款沒給足，原告鎖了一間房，后來給足錢后，原告才開鎖讓我家入住。孫體成在我丈夫死的那天說要來拿門，因為合同上說的就是賣房不賣門。2年后一天，孫體成夫婦說賣了房子但沒賣宅基地，跟我家要地，我家二叔許學華答應將我家的地給點他們家。孫體成母親沒地方住，我們村里給她在我家隔壁的一個廠里給她安排了住的地方，如果房子是借給何紅美的，怎么可能會讓自己的母親住在加工廠里？至于原告說的毆打行為都不是事實。原告的訴訟屬于重復起訴，因此請求法院駁回原告的訴訟請求。

 

【審判】

 

阜寧法院經過審理認為，本案原、被告系親戚關系。原告于1992年底即將自家房屋交給被告使用至今，并于2000年由原告擬草了一份將上述房屋出售給被告丈夫許學仁的協議書，該協議書雖然沒有被告方的簽名，在形式上有所欠缺，但被告對該協議的內容一直予以認可，且也符合農村房屋的交易習慣，應該說該協議是買賣雙方當事人的真實意思表示，可以認定原、被告之間房屋買賣的事實成立，雙方當事人均應誠實信用，各自履行相應的義務。現原告在房屋出售多年后向本院主張要求被告遷讓上述房屋、恢復房屋原樣的訴訟請求，本院依法不予支持。原告稱房屋契約僅僅是前的草稿，不具有法律上的約束力，而且原告沒有收取被告的房款，原告還稱房屋是借給被告居住的，上述觀點與本院查明的事實不符,本院不予采信。此外，原告主張的要求被告賠償18年宅基地農產品產量和原告代交的上級村鎮稅費的請求，因其與房屋買賣合同之訴并非同一法律關系，對此原告可收集證據，另行主張權利，或申請所在鎮村相關部門另行協調解決，本案中不予處理。依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百三十條、第一百三十三條、第一百四十條，《中華人民共和國民法通則》第七十一條、第七十二條、第一百一十七條第一款之規定，判決如下：

 

駁回原告孫體成要求被告何紅美立即搬出爭議房屋，恢復房屋原樣及其他訴訟請求。

 

案件受理費50元由原告孫體成負擔。

 

【評析】

 

在本案中對房屋買賣的處理意見有：

第一種意見認為，原告孫體成與被告何紅美之間房屋買賣行為已生效，理由有：1、房屋已實際交付使用達18年之久，被告已出具契約一份為出售房屋的真實意思表示。2、被告雖未能提供書面材料證實給付原告房款，原告18年來亦未要求被告支付房款，且未要求被告退還房屋，可視為對房屋所有權轉移的默認。3、原告依據所書契約欲拆爭議房屋的門板；鎖爭議房屋中的一間，后又交付原告使用；原告農業計稅面積扣除0.8畝由許學仁交納；原告母親在本村組沒地方住，原告沒有向被告要房屋。上述事實可以作為房屋買賣已生效，房屋所有權已轉移的間接證據。依據《中華人民共和國合同法》一百三十三條等規定判決雙方房屋買賣行為有效，駁回原告訴訟請求。

 

第二種意見認為，原、被告雙方房屋買賣關系不成立。理由有：1、原告聲稱因原、被告親戚關系、被告告房屋破舊將房屋借給被告使用，并提供了存疑的證人證言。2、被告未能提供確實的契約證實雙方的房屋買賣關系，所提供的原告書寫的契約上沒有雙方簽字也沒有當地組織和個人的在場證明，3、被告不能提供房屋買賣的付款證明，故雙方房屋買賣關系得不到確實直接的書面證據來證實，房屋未買賣，原告對房屋仍具有所有權。依據《中華人民共和國民法通則》一百一十七條等規定判決被告返還房屋，賠償相關損失。

 

對其他訴訟請求的處理：

 

有關稅費返還，因涉及當地鎮政府部門的行政處理，本院暫不予處理，原告可以直接向當地鎮政府部門申請處理。

 

訴訟費用由敗訴方承擔。

 

作者認為第一種處理意見更為符合案件事實。

 

本案原、被告系親戚關系。原告于1992年底即將自家房屋交給被告使用至今，并于2000年由原告擬草了一份將上述房屋出售給被告丈夫許學仁的協議書，該協議書雖然沒有被告方的簽名，在形式上有所欠缺，但被告對該協議的內容一直予以認可，且也符合農村房屋的交易習慣，應該說該協議是買賣雙方當事人的真實意思表示，可以認定原、被告之間房屋買賣的事實成立，雙方當事人均應誠實信用，各自履行相應的義務。現原告在房屋出售多年后向本院主張要求被告遷讓上述房屋、恢復房屋原樣的訴訟請求，本院依法不予支持。原告稱房屋契約僅僅是前的草稿，不具有法律上的約束力，而且原告沒有收取被告的房款，原告還稱房屋是借給被告居住的，上述觀點與本院查明的事實不符,本院不予采信。