最近，“棄房斷供”頻頻出現在一些媒體上，同樣的現象也時而出現在蘇州城區。數據顯示，今年1至8月，蘇州工業園區法院受理銀行向法院起訴的借款合同糾紛案件大量增加，其中個人房屋貸款逾期不還案件120件，同比增加68.7%，增幅之大是近幾年很少見的。這些案件的共同點：幾乎所有的業主都聲稱“無力還款”而斷供。

 

蘇州絕大部分金融機構總部聚集在蘇州工業園區，轄區所在的園區法院承擔了全市很大比例的金融糾紛案件。該法院這一現象傳遞了哪些信號？會給購房者、銀行及房地產市場帶來哪些影響？也讓大家多了幾分擔憂？

 

棄房斷供，銀行、“房奴”有話要說

 

家住蘇州市城東的王先生是前年3、4月間購買的第二套房。當時，蘇州的房價和全國其他地方一樣，被抬到了新的高位。王先生出于“買漲不買跌”的從眾心理，以不多的首付款與開發商簽下了買賣合同，又與蘇州某銀行簽訂了《個人購房借款/擔保合同》。借款80萬元，期限20年。買了房的王先生看這房價上漲趨勢，想想過幾年賣出去又能小賺一筆。心里樂呵呵的。但好景不長，王先生所在行業不景氣，其公司薪酬、福利大幅降低。更為糟糕的是，由于國家宏觀政策的調控，房價漲勢止住了，自己所買的樓盤開始降價。王先生心中打起了小九九，房子的房價跌了快兩成，自己每個月還要付上幾千元還貸，壓力不小，干脆斷供。于是停止了向銀行還貸。銀行方面催要無果，只得拿著合同將王先生告到蘇州工業園區法院。

 

法院經審理后認為，原、被告間個人購房借款、擔保合同合法有效。合同簽訂后，王先生未按約還款已構成違約。原告要求解除合同并立即要求被告支付全部貸款本息的條件已經成就。王先生應當立即歸還原告借款本金及相關利息、罰息等。且根據擔保合同的內容，原告就上述房產享有優先受償權。

 

當事人說：

 

原告：斷供行為增加銀行壞帳風險

 

被告：確因經濟困難無力償還貸款

 

原告認為，王先生連續數月未按時償還貸款本息，銀行只得將王先生告上法庭，要求解除與王先生之間的借款合同，確認銀行對抵押物享有優先受償權，并支付貸款本金、利息及逾期利息、訴訟費用。原告還認為，對銀行而言，如果借款人不按合同約定還款，在當前樓市現狀下，就有可能造成無法全額執行到借款人所欠貸款的結果，增加銀行壞帳風險。

 

被告王先生則當庭直言：對借款事實無異議，表示自己所在單位經濟情況不景氣，經濟困難，無力償還貸款。希望向開發商退還所購房屋，以降低自己的損失。

 

連線法官：

 

“借貸雙方的非理性思維往往是引發糾紛的根本”

 

因為經常審理房貸糾紛案件，園區法院金法官說起斷供案件特點時侃侃而談：我們遇到的斷供案子普遍供房時間很短，按揭貸款幾乎都是2010年以后辦理的。大多是購買第二套，甚至是第三第四套房子時出現的情況。第一套房子發生糾紛的較少，因為作為剛性需求，購房者往往比較慎重。在為數不多的“首套房”斷供案件中，外地籍年輕人占比較大，且涉案房屋多為被告唯一住房。值得注意的是，業主斷供后被銀行告到法院，缺席審理較高。被告下落不明或經送達后拒絕出庭的，差不多要占50%，棄房抵債意圖明顯。這也反過來論證現在房貸糾紛的非理性思維問題。

 

非理性思維之一 ：

 

“買漲不買跌”

 

園區法官告訴我們，老百姓往往有一種典型的從眾心理，就是“買漲不買跌”，房價越是被抬往高位，越有可能出現售樓處前排隊搶房的現象。其中一部分購房者隨意性較大，缺乏長遠規劃和風險意識，對自身還款能力沒有正確評估，一旦遭遇變故，脆弱的履約能力極易喪失，無法承受巨額貸款，最終會陷入房產被拍賣的尷尬境地。

 

“棄房斷供”表面看來，有人愿意虧損首付和已經支付過的利息，并搭上維護了多年的“信用”，就一了百了。但“斷供”不僅是信用問題，還涉及違約責任。即使“棄房”，也不代表法律責任可以中止履行。為此，“斷供棄房”現象給投資者特別是“炒房客”敲響了警鐘。購房應該量入為出,不能盲目承擔超出個人償還能力的貸款,而要結合收入情況量力而行。

 

非理性思維之二：

 

“貸款遲還一些能有什么關系”

 

在房貸糾紛中，最不應該也最常發生的就是借款人疏忽大意導致逾期還款的情況。如李先生和江女士是一對80后的小倆口，前幾年向銀行貸款購置了房子。兩人心情好時，會及時向銀行還貸，但兩人一吵架，就誰也不去銀行還貸了。到今年3月，銀行的逾期還款記錄達到了十幾次之多。銀行只得向法院起訴要求解除貸款合同，并要求小李小江一次性支付剩余房款、逾期還款的利息及相關費用。這下小李小江緊張起來，趕緊支付了拖欠的款項以及罰息，借款合同才得以繼續履行。

 

辦案法官告訴我們，借款人終需為這種不以為然的態度買單。如果借款人逾期還款累計超過一定次數，銀行可以要求解除借款合同，要借款人立刻償還貸款本金和利息，而且還要支付逾期還款的罰息，這就意味著借款人的房子可能要被拍賣用以清償。即使銀行沒有選擇解除合同，逾期還貸對個人信用造成的影響也是不可忽視的，個人的逾期還款記錄將被記入征信系統，從而影響個人信用。

 

非理性思維之三：

 

“大不了房子我不要了，銀行愛怎么著怎么著”

 

法官對此分析說，斷供現象頻出，也反映出不少購房者的法律意識淡薄。很多人覺得，斷供以后，“大不了房子我不要了，銀行愛怎么著怎么著” 其實不然。從“斷供棄房”的案例看,不管是“供不起”還是“甩包袱”,結果都是損失慘重。不僅房子沒了,首付、月供也“付之東流”。如果房子抵掉還不足以支付銀行貸款的話,也會在個人信用記錄中留下“污點”。

 

法官提醒確實經濟困難、無力還款的購房者，在按約履行貸款合同的同時，可以通過與銀行協商來解決延期還款問題，切勿自作聰明“棄房斷供”。

 

法官剖析原因：

 

“棄房斷供”主要是購房者的資金鏈出了問題

 

大部分斷供的業主都明白，斷供后果很嚴重，在成為被告失去現有房屋的同時，還會留下嚴重的個人信用污點，那么一些業主為何甘冒如此風險依然斷供呢？

 

蘇州園區法官認為，從該院“棄房斷供”的案例看，導致“棄房斷供”主要原因是購房者的資金鏈出了問題，并不是市場波動、房價漲跌而棄房的單純原因。 可以說，斷供無外乎以下幾個原因：

 

有的購房者遭遇家庭經濟變故。許多購房者（特別是非蘇州戶籍者）往往舉全家之力購房，一旦家庭發生重大變故，如家庭成員疾病、失業、賭博、離婚等原因，便會導致負債額度過高而“棄房斷供”。部分中小企業往往與業主個人財產高度混同，一旦企業資金鏈吃緊，勢必影響業主償還房貸。比如，一些業主從事鋼貿生意，所購房屋總價較高，每月還貸額也很高，但因行業效益下行，導致無力還貸。此外，一些商鋪因生意不好租不出去而“棄房斷供”的案件也不少。

 

不少購房者還款負擔加重。近年來，銀行貸款利率、CPI指數一直居于高位，一些企業降薪及裁員現象接連發生，加大了借款人的還款負擔。同時，銀根收緊，讓一些放貸銀行的神經繃得很緊，只要借款人晚交二三個月房貸，立馬就會將其告上法院，迫使有的業主“棄房斷供”。

 

一些購房者盲目購房。前幾年，部分房產商以低首付形式促銷房產，或者為購房人墊付首付，利用較低的首付成本套得銀行高額貸款。開發商此類促銷導致部分人，尤其是“炒房團”盲目購房，在房價停滯、市場低迷，還貸壓力增大的情況下，有的借款人只得逃避還貸。

 

法官支招：

 

如何才能減少此類糾紛？

 

對此，蘇州園區法官給出了幾個建議：

 

作為銀行應加強信息核查。 在銀行的各類信貸中，個人按揭房貸是違約率較低的相對安全品種，但近期出現的斷供現象，提醒銀行業對風險控制更需審慎。加大房貸審核力度，包括借款人及配偶工作及收入的真實性。避免還貸能力不穩的購房者盲目入市后缺乏還款能力，導致銀行面臨壞帳 “被迫當房東”的風險。

 

作為開發商應理性促銷。一些城市出現低首付的促銷手段，雖然可從一定程度上推動樓盤的熱銷，但也隱藏了極大的資金隱患。一是部分炒房人趁機入市，多套囤積，稍遇變故，就會喪失還貸能力。二是部分欠缺買房能力人低估還貸壓力，盲目入市，一旦感受到還貸壓力，只得選擇不還貸。

 

作為單位出具證明應客觀。銀行向借款人提供貸款，會對借款人的收入情況進行審查，通常要求借款人提供所在單位的收入情況證明。可見此類證明是銀行發放貸款的重要依據，企業單位在出具證明的時候必須客觀公正，避免夸大，給銀行審核工作帶來困難。

 

作為借款人應注重風險衡量。記準自己的房貸還款日，不在還款日后還款；關注自己實時的還款數額，避免出現還款金額不足的情況；最好是一次多存入幾次的還款金額，定期查詢個人的還款記錄。

 

法官說，從以上這幾個途徑著手，減少此類糾紛可能會有所作為。

 

連線律師

 

“正常人千萬別斷供！”

 

蘇州一位有著多年房地產業訴訟經歷的律師透露，一直以來都存在房貸斷供的情況，自己此前就處理了多個此類案件，大多是因為業主無力支付才會出現斷供。

 

該律師稱，業主以斷供來應對房價下跌存在嚴重的認識誤區。個人買房時和銀行簽署的合同，首先是借款合同，同時還會與銀行簽署房產抵押合同，不能看自己房子已經資不抵債就選擇斷供。從法律角度分析，“斷供”對借款人是非常不利的，因為它并不能免除債務人的還款責任。如果債務人不按期還款，無論是出于哪一種原因的“斷供”，銀行都有可能宣布借款合同到期，要求債務人償還全部貸款。

 

再說，不論房價如何變化，個人對銀行的借款合同總是存在的。如果業主斷供，銀行起訴業主，基本上百分之百勝訴。銀行首先是拍賣抵押的房產，一般拍賣價會比市場價格低10％以上。相關的違約金、罰息、訴訟費、律師費、拍賣費等，全都由業主支付。拍賣完后，房子可能一半的錢沒有了。銀行還會拿著法院的判決，四處尋找業主的其他財產，業主的工資、存款等都可能會被銀行劃走。此外，法院判決進入執行程序后會終身有效，也就是說業主得一輩子擔心銀行會來追債。因此正常人千萬別斷供。