[案情]

2004年6月20日，張某與李某簽訂一份房屋買賣合同。合同約定：張某將其所有的某新村建筑面積為80.5平方米二樓住房一套出賣給李某，價(jià)款32萬元；李某于合同簽訂之日付款10萬元，房屋產(chǎn)權(quán)過戶前付款20萬元，交房后10日內(nèi)付款2萬元。合同還約定，雙方于2004年10月30日前共同到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；交房時(shí)間為2004年12月30日前，交房后10日內(nèi)，李某給付余款2萬元，否則張某有權(quán)解除合同，收回房屋。合同簽訂后，李某按約給付了房款30萬元，雙方也共同辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，張某也于2004年12月30日搬出住房，將鑰匙交給李某。李某在取得住房后，一直未支付余款2萬元，張某多次催要未果，于2006年5月訴至法院，要求解除房屋買賣合同，李某退出房屋。

[爭議]

張某是否有權(quán)解除房屋買賣合同，即解除權(quán)行使的期限是否已過？

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：張某享有合同解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)支持張某要求解除合同的訴訟請(qǐng)求。我國《合同法》第95條第2款規(guī)定，即“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”。依據(jù)該條款的文義，解除權(quán)經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使而消滅，本案中對(duì)方未催告，故行使解除權(quán)的期限未超過，張某享有合同解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)支持張某要求解除合同的訴訟請(qǐng)求。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：張某行使解除權(quán)的期限已過，張某不享有解除合同的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款規(guī)定，即“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。” 張某行使解除權(quán)時(shí)間已超過1年，其不再享有合同的解除權(quán)，應(yīng)駁回張某要求解除合同的訴訟請(qǐng)求。

[評(píng)析]

筆者同意第二種觀點(diǎn)，張某行使解除權(quán)的期限已過，法院應(yīng)駁回張某要求解除合同的訴訟請(qǐng)求。《合同法》第95條第2款規(guī)定，即“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”。依據(jù)該規(guī)定，如果法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定行使期限，就要反過來讓對(duì)方來催告，還要經(jīng)過合理的期限，解除權(quán)才消滅。在現(xiàn)實(shí)生活中，違約方催告解除權(quán)人解除合同的現(xiàn)象實(shí)為罕見，顯然這個(gè)規(guī)則不合適。筆者認(rèn)為，在對(duì)方?jīng)]有催告的情況下，應(yīng)當(dāng)規(guī)定一個(gè)法定的期間，在法定期限內(nèi)不行使解除權(quán)的，解除權(quán)消滅。目前，我國《合同法》沒有作出如此規(guī)定，在處理二手房買賣合同糾紛時(shí)，我們可以參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，《解釋》第15條第2款規(guī)定，即“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”該《解釋》的適用范圍雖僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間的商品房買賣合同，但是，《解釋》中除懲罰性違約金條款外的通用條款可參照適用于二手房買賣。本案中，依據(jù)合同約定，李某應(yīng)于2005年1月9日前付清余款，超過該期限，張某即享有合同解除權(quán)，對(duì)方當(dāng)事人沒有催告，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使，張某于2006年5月訴至法院，要求解除房屋買賣合同，顯然超過了解除權(quán)行使的期限，其解除權(quán)消滅，法院應(yīng)駁回張某要求解除房屋買賣合同的訴訟請(qǐng)求。