[案情]

原告：某鎮(zhèn)政府。

被告：徐某。

徐某原是某鎮(zhèn)政府的工作人員。1988年，在徐某工作期間，鎮(zhèn)政府在整體安排宿舍時(shí)，將兩間平房分給徐某作宿舍，并由徐某交納房租。1999年徐某調(diào)離鎮(zhèn)政府后，仍居住在該宿舍。2004年12月，徐某所居住的房屋被列為城市拆遷范圍。2005年5月20日，鎮(zhèn)政府向徐某發(fā)出通知，要求與徐某解除租賃合同，并限徐某于通知后一周內(nèi)騰空房屋。徐某認(rèn)為該房屬于拆遷房，其應(yīng)享受拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不能無條件遷讓，為此鎮(zhèn)政府訴至法院。

原告鎮(zhèn)政府訴稱，雙方之間對(duì)房屋租賃期限未作約定，應(yīng)視為不定期租賃，出租人可隨時(shí)主張解除租賃合同。故要求解除租賃合同、被告立即騰房。

被告徐某辯稱，承租房屋屬于拆遷房，其應(yīng)享受拆遷補(bǔ)償費(fèi)，現(xiàn)原告主張解除租賃合同顯然是剝奪了被告應(yīng)得的權(quán)利，故不同意立即騰房。

[分歧]

第一種意見認(rèn)為，原、被告之間雖未簽訂房屋租賃合同，但原告將兩間平房交被告居住后，被告交納了房租，雙方已形成了租賃關(guān)系。因原、被告對(duì)租賃期限未作約定，應(yīng)視為不定期租賃，原告可隨時(shí)主張解除租賃合同。在解除租賃合同前，原告已在合理期限內(nèi)通知了被告，履行了法律規(guī)定的義務(wù)，現(xiàn)原告要求解除租賃合同，并要求被告騰房，應(yīng)予支持。被告稱該房屬于拆遷房，其應(yīng)享受拆遷補(bǔ)償費(fèi)，與本案不屬同一法律關(guān)系，可另行主張權(quán)利。

第二種意見認(rèn)為，原告既是租賃房屋的出租人，又是被拆遷人，而被告徐某是被拆遷房屋的承租人，不能片面理解《合同法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)承租人依《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》享有的利益視而不見，而應(yīng)當(dāng)在審理中公平合理地考慮現(xiàn)實(shí)的拆遷補(bǔ)償問題，對(duì)鎮(zhèn)政府的訴訟請求應(yīng)不予支持。

[評(píng)析]

本案是一起因拆遷而引發(fā)的房屋租賃合同糾紛，爭議焦點(diǎn)是原告鎮(zhèn)政府要求被告徐某騰房的主張是否成立。

一、被告的住房是否屬《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》所界定的租賃房屋。

租賃房屋是指房屋所有權(quán)人或者其他有處分權(quán)的人將房屋出租給承租人占有和使用，承租人向出租人支付房屋租金的房屋。依照《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，可以作為出租人的是房屋的產(chǎn)權(quán)人或者其他有權(quán)處分該房屋的人，一般而言，租賃房屋的當(dāng)事人之間都簽訂有租賃合同。但在實(shí)踐中，由于長期實(shí)行住房實(shí)物分配制度，有許多房屋雖未簽訂有租賃合同，也沒有租賃期限，由于所有人與使用人一直分離，使用人也定期交納租金，但已形成了事實(shí)上的租賃。對(duì)于這種事實(shí)租賃，筆者認(rèn)為，在拆遷時(shí)也應(yīng)當(dāng)按照租賃房屋的拆遷補(bǔ)償安置原則進(jìn)行補(bǔ)償或安置。對(duì)照本案，被告徐某原系原告鎮(zhèn)政府單位職工，其于1988年在鎮(zhèn)政府分得本案所涉房屋用于居住，一直居住至今。被告雖于1999年調(diào)離鎮(zhèn)政府，但其所調(diào)至的單位亦均未向其提供過住房，故被告繼續(xù)使用該房，鎮(zhèn)政府并未將房屋收回。因此, 從表面看雙方之間的租賃關(guān)系因無書面協(xié)議視為不定期租賃，但從實(shí)際情況看,雙方租賃關(guān)系延續(xù)至該房拆遷時(shí)并無爭議，其實(shí)雙方存在著一種長期穩(wěn)定的租賃關(guān)系。既然雙方存在的租賃關(guān)系尚未解除，被告徐某在本案所涉房屋中居住有其法律依據(jù)。

二、被告作承租人享有哪些拆遷利益

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，承租人在房屋拆遷中依法享有獲得必要補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。該房屋于2004年12月27日確定將被拆遷時(shí)，被告徐某作為承租人即對(duì)該房屋享有了拆遷中的相關(guān)權(quán)利。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！睋?jù)此，如果產(chǎn)權(quán)人不能與承租人就房屋租賃合同的解除達(dá)成一致意見時(shí)，拆遷人只能對(duì)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)人不能選擇按照貨幣補(bǔ)償進(jìn)行拆遷，而產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)出租給承租人。同時(shí)，根據(jù)《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十一條的規(guī)定，拆遷房產(chǎn)管理部門管理的公有住宅房屋或者單位自管的公有住宅房屋，被拆遷人與房屋承租人共同選擇貨幣補(bǔ)償安置的，被拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新部分的補(bǔ)償以外部分應(yīng)當(dāng)支付給房屋承租人。被告徐某承租的是單位自管的公有住房，若被拆遷人與房屋承租人共同選擇貨幣補(bǔ)償安置的，被拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新部分的補(bǔ)償以外部分應(yīng)當(dāng)支付給徐某。如搬遷費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)等，均應(yīng)由承租人徐某享有。

三、鎮(zhèn)政府要求徐某騰讓房屋的請求能否支持

現(xiàn)原告鎮(zhèn)政府要求解除租賃合同、被告立即騰讓房屋，如果徐某騰出該房后，即由鎮(zhèn)政府得到補(bǔ)償，而徐某卻失去了要求拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，勢必侵害了徐某作為承租人在拆遷中所享有的權(quán)利。鎮(zhèn)政府明知訟爭房屋被確定在拆遷范圍后，而要求與徐某解除租賃關(guān)系，收回租賃的房屋，不符合法律、法規(guī)之規(guī)定，亦有違公平、誠信原則。我國《民法通則》第四條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則?！逗贤ā返谖鍡l規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平的原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。為實(shí)現(xiàn)這一原則，在審理案件中應(yīng)兼顧雙方利益。故本案中鑒于房屋已涉及拆遷問題，正確的處理方法是鎮(zhèn)政府、徐某雙方協(xié)商解除合同，或按《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，雙方一道與拆遷人就拆遷補(bǔ)償進(jìn)行協(xié)商，而不是單方要求徐某騰空房屋、而置承租人利益于不顧。故鎮(zhèn)政府要求徐某騰讓房屋的訴訟請求，法院應(yīng)不予支持。

在審理中，法院最終采納了第二種意見。