【案情】

 

2007年，原告曹某與被告鎮江某房地產開發有限公司（以下簡稱某公司）簽訂商品房買賣合同，約定原告購買被告開發的某號商品房，含花園在內價款共2330081元；商品房于2008年年底前交付，逾期交房超過30日后，自本合同規定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房款0.21‰的違約金。合同簽訂后，原告按期支付了全部房款。2008年9月，本案商品房在內的小區通過了綜合驗收。2008年12月，被告通知原告收房，因花園一角尚未圍合，原告拒絕收房。2010年9月，被告向原告出具回復一份，稱對原告的附屬花園未能完整交付表示歉意，并督促原告盡快辦理交付手續并同意原告進行房屋裝修，原告仍以花園面積缺少為由拒絕接收。2011年3月，被告向原告發出交付通知，稱花園已圍好，請盡快辦理交付手續。2011年4月14日，被告向原告交付了房屋及花園。雙方就本案糾紛協商未果，原告遂訴至本院，要求被告支付違約金408090.39元（以房屋總價款2330081元為基數、以每日0.21‰自2009年1月1日計算至2011年4月14日）。

 

【審理】

 

丹徒經審理認為：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。原告依照約定交付了房款，被告應依照約定交付房屋及花園，被告在交付期限屆滿前未完整交付花園，屬違約行為，故被告應當承擔違約責任。商品房的交付沒有違約，花園的未完整圍合亦不影響房屋的交付，原告主張以已支付總價款為基數計算違約金，無事實依據。花園的逾期交付違約責任以花園價款為基數計算為宜，即433664×0.21‰×834天=75951.9元。根據相關法律規定，判決由被告鎮江某房地產開發有限公司于本判決生效后十日內給付原告曹某違約金75951.9元。

 

宣判后，原、被告均不服，向鎮江市中級人民法院提起上訴。鎮江市中級人民法院經審理認為，當事人應當遵循公平原則確定各方的權利義務，某公司在2008年通知曹某交付房屋時，該房屋已經驗收合格可以交付，未能交付部分僅為花園一角，對涉案房屋自身的使用并不存在實質影響，曹某主張以房屋和花園的總價款計算違約金偏高。原審法院酌情以花園價款為基數計算違約金，與某公司的違約情形相吻合，符合權利義務公平一致原則。根據相關法律規定，判決駁回上訴，維持原判。

 

【評析】

 

近年來，因房地產市場的異軍突起，房地產經濟早已成為我國國民經濟的支柱型產業，在帶來經濟繁榮的同時，房地產開發、交易的各個環節卻是糾紛頻現，這些糾紛的產生，不斷侵害著產業鏈終端消費者的合法權益。本案即為一例因開發商不能及時完全交付而產生的商品房買賣合同糾紛，爭議焦點在于違約金如何計算？是以房屋總價款作為計算基數還是以花園價款作為計算基數？本案中，某公司在約定的交付期限內，因花園一角未能圍合僅能向曹某交付房屋，不能交付完整的花園，屬于當然的違約行為。而在2008年12月，某公司通知曹某交付房屋之時，房屋本身已經具備交付條件，僅僅是因為花園一角尚未圍合無法交付導致違約，且不影響房屋主體的適用，可視為某公司已經履行了合同約定的主要義務，根據權利義務相一致原則，以花園價款作為基礎計算違約金較為公平合理。本案為今后商品房交易中開發商積極履行合同義務樹立了案例指引，為進一步規范房地產市場的交易秩序提供了法律支持，最終使消費者的權益得到切實保障。