[案情]

原告朱某系啟東某安裝公司的職員，該公司辦公地點在啟東市建筑業(yè)大廈11樓，被告啟東市建工局的辦公地點在該大廈8樓。2005年12月19日上午，原告朱某上班后，將所駕駛的鈴木QS150T摩托車停放在建筑業(yè)大廈底層車庫內，中午下班時發(fā)現(xiàn)該車已失竊，即向公安機關報案，該案至今未破。被告啟東市建筑工程管理局牽頭各單位共同成立了“啟東市建筑業(yè)大廈物業(yè)管理公司”，該“公司”未經注冊登記，負責大廈的所有開支費用的分攤及開支。另外，該公司與啟東市保安服務公司訂立合同一份，約定由保安公司派駐保安人員承擔建筑業(yè)大廈的的保安業(yè)務。原告朱某與被告等交涉未果，遂以啟東市建筑業(yè)大廈物業(yè)管理公司及啟東市建工局為共同被告訴至法院。

[評析]

本案的爭議焦點在于雙方是否存在物業(yè)管理合同關系。所謂的物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。本案中，（1）如果建筑業(yè)大廈的各樓層單位共同選聘了一家物業(yè)管理企業(yè)對建筑業(yè)大廈進行物業(yè)管理，那么各樓層單位即與該物業(yè)企業(yè)建立了物業(yè)管理合同關系，作為各樓層單位的工作人員而言，則并非是物業(yè)管理合同的相對人，而由于啟東市建筑業(yè)大廈物業(yè)管理公司不具備法人資格，只是臨時性的代收代支機構，那么，雙方就不可能存在物業(yè)管理合同關系，（2）該“物業(yè)管理公司”也非被告建工局單獨設立，各樓層單位與被告建工局間也就不存在物業(yè)管理合同關系，更談不上原告與被告之間存在物業(yè)管理合同關系。（3）退一步講，如果雙方存在物業(yè)管理合同，那么被告是否應當賠償原告失竊的摩托車？如果合同約定物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主失竊的財物承擔賠償責任的，則應按合同約定處理，如果沒有該約定，那么，應當依照相關法律規(guī)定處理，《物業(yè)管理條例》及《江蘇省物業(yè)管理條例》均規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)有協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作的義務，但未規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)負有賠償物業(yè)管理區(qū)域內失竊財物的義務，故在雙方無合同約定的情況下要求物業(yè)管理企業(yè)賠償失竊財物缺乏法律依據(jù)。據(jù)此法院認為，原告朱某的摩托車失竊是第三人的侵權行為造成的，原告要求被告建工局承擔賠償責任缺乏事實和法律依據(jù)，所以法院依照《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定之精神，判決駁回原告朱某的訴訟請求。判決后雙方當事人均未提出上訴。

[法律鏈接]

《物業(yè)管理條例》第二條  本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四十七條第一款  物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

《江蘇省物業(yè)管理條例》第十九條第一款第（三）項  協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項。