要點提示：房屋銷售合同與業主臨時公約中關于空調安裝位置的條款相結合，妨礙了業主居住生活的主要權利，應屬無效。相比小區外觀等表層利益，業主個人的居住生活權益應優先保護。

 

[案情]

原告：深圳中旅聯合物業管理有限公司（以下簡稱中旅物業）。

被告：周曉鋒、蘇冬媛。

2005年12月，被告周曉鋒、蘇冬媛與蘇州永新置地有限公司（以下簡稱永新置地）簽訂房屋買賣合同，購買了由該公司開發的蘇州工業園區東湖林語花園小區13幢903室房屋一套。2006年12月31日，被告與原告中旅物業辦理了房屋驗收交接手續，簽訂了《業主臨時公約》，領取了住戶手冊，開始對房屋進行裝修。期間，被告發現房屋只有北面墻體外預留了一處用于安裝中央空調的空調外機的平臺空間，其余朝向的客廳、房間墻體外側均無預留空調外機空間。經過比對安裝普通空調和中央空調的使用成本和習慣，被告在南陽臺安裝了一臺普通空調，將空調外機通過支架安裝在房屋朝南的外墻面。2007年2月和3月，原告向被告發出整改通知書，要求其拆除支架、移走空調主機，恢復外立面的統一美觀。后雙方未能達成一致，原告于2007年8月29日向法院提起訴訟，請求判令被告拆除南陽臺外立面的空調支架，并移除空調主機。

原告中旅物業訴稱：被告在簽訂的購房合同中有 “北陽臺局部為放空調外機的位置” 的相關條款，在裝修時未遵守業主臨時公約中“業主應按設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，應按物業管理企業指定的位置安裝”的約定，也違反了住戶手冊中《東湖林語花園裝修管理規定》關于“室外機應安預留位置安裝，購買空調前應量好尺寸”的相關規定。原告依據前期物業管理委托合同及業主臨時公約的授權向法院進行起訴。

被告辯稱：所購房屋的北部小陽臺是設計用于安裝中央空調的，小陽臺上只有一個孔和插座，不能強制其買房時購買中央空調?？紤]到小區內已有很多住戶將空調外機放置在外墻面，故不認可被告的訴訟請求。

經查明，2005年9月20日，原告與永新置地簽訂協議，取得由該公司開發的蘇州工業園區東湖林語花園小區的前期物業管理服務合同。本案審理過程中經現場查看，房屋北部小陽臺距離客廳和臥室較遠，如掛置普通空調主機，空調管線需經過餐廳，穿過洗手間墻面，再通到臥室，空調管線很長，生活不便。經本院向原告東湖林語物業管理處詢問，對于空調主機外置于墻面可能產生的安全、空調凝水及小區外觀統一問題，物業管理處認為空調凝水問題可以妥善解決，對于主機外置可能產生的高空墜物風險，管理處認為可以對業主安裝空調時支架的材質、增加支架的數量等方面提出要求，以保障安全。

[審判]

蘇州工業園區人民法院經審理認為，原告與永新置地簽訂了前期物業管理委托合同，有權對小區內業主違反業主臨時公約的行為提起訴訟。本案系空調機位放置問題產生爭議，該問題處理應兼顧業主個人的生活便利和小區內整體居住環境。本案中，小區業主在購買房屋及裝修時，對自己室內使用空調的類型有自由選擇權，原告要求被告于指定的北陽臺安裝空調，而此處又是設計用于安裝中央空調，這妨礙了被告選擇消費的自由，并可能增加被告的經濟負擔。庭審中，原告稱北陽臺也可以安裝普通空調主機，但如以此方式安裝，管線超長，極易導致生活不便。另外，北部小陽臺在設計時已留有電源插座，這符合安裝中央空調室外取電的設計習慣，與安裝普通空調室內取電的方式不同，因而原告庭審中認為北陽臺也可放置普通空調，與原設計實際情況也不相符。至于空調主機外置于墻面可能產生的安全、空調凝水等問題，東湖林語物業管理處認為可以得到保障，如物業公司對空調安裝位置統一要求、統一管理，也不至破壞小區外觀。因而，被告將空調主機安裝于外墻面，并不至于對小區整體居住環境造成明顯影響。

綜上所述，蘇州工業園人民法院認為，判斷業主空調安裝位置是否合理，應首先考慮有利于業主生活便利，并考慮小區內整體居住環境，不妨礙其他業主的權益，在不影響小區整體環境及其他業主權益情況下，應尊重業主消費和居住生活的自由。就本案被告購買的房屋內部結構與功能而言，房屋銷售合同雖指定北陽臺為空調主機位置，但極易造成被告生活不便，缺乏可操作性和合理性。被告就該房將空調主機安裝于外墻，也不會對小區整體環境和其他業主利益造成明顯影響。據此，依據《中華人民共和國民法通則》第四條之規定，判決駁回原告深圳中旅聯合物業管理有限公司的訴訟請求。

[評析]

本案的在事實和法律問題上存在以下問題：

一、物業公司在本案中是否有權提起訴訟。本案中，房屋銷售合同約定了空調外機安裝位置為“北陽臺局部”，業主臨時公約規定“業主應按設計預留的位置安裝空調”，被告將外機安裝于南陽臺外墻面，物業公司從小區樓房的整齊美觀、居住環境美化等因素考慮，為了維護小區的整體價值而起訴被告要求拆除，這實質上是涉及全體業主公共利益的訴訟。

物業公司就小區內全體業主公共利益事項起訴個別業主，能否具有訴訟主體資格是一個問題。小區的公共部位、公共設施的權利義務歸屬于全體業主，公共事項的決策權和收益權也是全體業主，而不是物業公司，物業公司本身只是受全體業主委托以勞務形式提供服務，與訴訟中所爭議的利益沒有直接的利害關系。而訴訟程序中適格的當事人需與案件爭議的法律關系存在利害關系，因而物業公司以原告身份提起訴訟，在資格上存在障礙。筆者認為，物業公司就此類事項可通過兩種途徑有原告的資格：其一、開發商與物業公司簽訂的前期物業合同，或者業主委員會與物業公司簽訂的物業服務合同中，明確授權物業公司可就個別業主違反業主公約等涉及共同利益的事項提起訴訟。業主公約或業主臨時公約是全體業主就物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項做出共同約定和承諾，對全體業主具有約束力，全體業主應予以遵守。在業主大會召開及業主委員會成立以后，就此類公共事項提起訴訟的應該是業主大會和業主委員會。但基于維護共同利益和管理上的便利，全體業主讓渡部分權利給物業公司代為履行職責，物業公司因此取得了對小區公共事項的管理權，在獲得授權的情況下，物業公司可對業主違反臨時公約的行為提起訴訟。本案的原告正是基于前期物業委托合同的授權而獲得起訴資格。其二、法律、行政法規、地方性法規中特別規定了物業公司可以就某些特定事項的起訴權利。如《江蘇省物業管理條例》第十六條物業管理企業享有的權利中規定：制止違章搭建或者其他侵害業主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟。物業公司可依據相應法律法規的授權而取得提起訴訟。需要注意的是，不論是基于物業服務合同還是基于法律、法規的授權，物業公司可以提起訴訟的公共利益事項都應該明確，在約定或規定不明的情況下，應做限制性解釋，不宜泛化。特別是小區內涉及社會公共事務管理的事項，更不宜由物業公司以管理者的角色提起民事訴訟，而應由相應行政機關解決?！段飿I管理條例》第四十六條就規定：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。在這些問題上，物業公司只能勸阻、制止并及時報告，不適合以訴訟方式要求業主停止違法行為、恢復原狀。

二、商品房銷售合同與業主臨時公約中關于空調安裝位置的條款相結合，排除了被告主要權利，屬于無效條款

首先，房屋買賣合同及業主臨時公約中關于空調安裝位置約定的條款屬于格式條款。格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，在訂立時未予對方協商的條款。格式條款非雙方當事人意思表示協商一致的產物，是一方當事人單方意志的體現。本案中，業主與開發商間房屋買賣合同以及業主臨時公約，符合事先擬定、未經磋商的特征，性質上都屬于格式條款。本案特殊之處在于，與一般格式條款不同的是，商品房銷售合同中只是載明了空調的安裝位置，這只是對房屋設計方案的明示，本身不規定業主的權利義務。而業主臨時公約明確規定空調按指定位置安裝后，兩者相結合才對業主的權利義務做了規定。其次，商品房銷售合同與業主臨時公約中的條款相互結合，排除原告的主要權利。其一，該條款限制了業主對空調類型的消費與選擇的自由權。業主在正常生活中有消費選擇權，有是否使用空調的自由，也有選擇空調類型的自由。開發商預先將北部小陽臺設計安裝中央空調，中旅物業又依據業主公約強制要求原告在此位置安裝，這無疑是要求業主在購買同時捆綁式選擇安裝中央空調，限制了業主的消費自由，也明顯增加了業主的經濟負擔，讓業主為開發商可能存在的房屋設計問題買單。其二，該條款限制了業主對自身房屋專有部分使用、支配的權利，妨礙被告生活自由。業主對購買房產后，對其擁有的建筑物區分所有的專有部分有完全的占用、使用、支配和處分權利，他人應予以尊重。在未對他人利益造成妨害的情形下，業主有權從有利生活出發，決定空調在室內的安裝位置，并不受他人阻礙。物業公司要求空調按設計的北部小陽臺安裝，這限制了業主對房屋的占用使用權，影響被告正常居住生活，這屬于業主的主要權利?；谏鲜鲈?，房屋買賣合同與業主臨時公約中關于空調安裝位置的條款相結合，排除了被告的主要權利，屬于無效條款。

三、利益衡平及法律原則在裁判中的適用

訴訟即為社會利益、個人利益的表現形式和解決機制，裁判過程也即是利益的發現、分析、評估、衡平的過程。利益衡量，就要求綜合考量社會價值觀念、社會效果、公眾輿論等與價值相關的因素，對當事人各方的利益進行合理的分析和判斷，確保各方當事人利益得到最大化實現。利益衡平過程不能先驗的認為公共利益大于個人利益，并以此來決定具體事實中哪個利益應得到保護、哪個利益應作出犧牲，而是應以使彼此沖突的利益得到最大限度的實現，并將其中的犧牲和摩擦降低到最小限度。法官在分析評估各方利益的基礎上，可以在某些利益主張之間給出一定的位階或等級，根據實際情況確定利益衡量的價值準則，進行價值衡平。具體到本案中，原被告之間代表了不同的利益類型，既有結合也有沖突。原告考慮到小區的整體規劃和美觀，以維護小區全體業主的群體利益為由提起訴訟，被告以個人生活的自由抗辯，該案便體現了公共利益和個人利益的沖突，兩者都沒有可責難性。經充分了解，物業公司在采取有效措施的情況下，在外墻面安裝空調，不會對小區的外觀造成妨礙，安全問題、噪音及排水問題也同樣可以解決，這對業主共同利益不會造成明顯影響，并且可以促使物業公司提供更好的服務。相反，拆除被告安裝在外墻面的空調，并要求在指定位置安裝，被告會增加經濟負擔，房屋面積利用率降低，居住與生活造成極大的不便，對被告正常生活造成極大妨礙。雖然小區全體業主的共同利益往往高于業主的個人利益，但是本案中小區的外觀與業主個人居住生活利益而言，屬于表層和低位階的利益，綜合衡量，應認為業主個人生活的自由應得到優先保護。

同時，利益衡平原則的運用要有約束和限制，在運用利益衡平原則得出妥當性結論后，必須與法律條文相結合，即這一結論可以從形式上結合條文予以說明，否則得出的只能是任意的判斷。在法律條文適用上，有法律規則的情況下應適用法律規則，在無法律規則可適用的情況下，可適用法律原則作為彌補"規則漏洞"的手段發生作用，以實現個案的正義。本案中，在充分衡量原被告雙方利益，并得出被告業主的利益應有限保護的判斷后，難以找到合適的法律規則作為裁判的依據，本案即運用了民法的帝王條款“誠實信用原則”及“公平原則”予以裁判，同時，民法中的行使權利不妨礙他人利益的原則同樣也可以適用。