【案情】

 

原告陳某與被告泰州市昊天房地產開發有限公司（以下簡稱房產公司）于2011年7月15日簽訂了商品房買賣合同（合同編號20110186），原告購買被告開發的“黃金江岸-睿懿園小區”第29幢1單元101號房。約定房屋總價款為133417.75元（含儲藏室款項），合同第八條約定出賣人應在2012年1月1日前依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付給原告：1、該商品房經竣工驗收備案；2、該商品房經綜合驗收合格。3、該商品房經分期綜合驗收合格）……；但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在發生之日起30日內告知原告的。合同第九條約定除上述規定的特殊情況外，逾期不超過30日交付，出賣人應向買受人按日支付自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止已付房款萬分之五的違約金，超過30日時……如繼續履行合同，出賣人應向買受人按日支付自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止已交付房款萬分之十的違約金。合同第十一條約定商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續，雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示合同規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住房的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。同日原告向被告交納全部購房款1334617.50元。

 

另，2011年3月，公安部、江蘇省公安廳消防局等相繼下發通知，將民用建筑外保溫材料納入建設工程消防設計審核、消防驗收和備案抽查范圍，從嚴執行《民用建筑外保溫系統及外墻裝飾防火暫行規定》，民用建筑外保溫材料采用燃燒性能為A級的材料；對低于A級的在建工程，應責令改正或者停止施工，不予驗收合格或備案審查合格，對建設、施工、建立單位進行查處等。2011年4月10日黃金江岸-睿懿園小區的建設單位之一泰州江洲建設工程有限公司與高港區消防大隊簽訂高港區建筑外保溫材料責任狀。2011年6月23日被告房產公司將訴爭房屋的外墻保溫材料變更施工圖送交泰州市建設工程施工圖設計審查中心審查，同年7月26日泰州市建設工程施工圖設計審查中心同意變更。2011年7月5日、2011年12月1日被告在其售樓處張貼公告，告知業主因外保溫材料的政策調整及多雨天氣，房屋交付時間變更為2012年7月，并于2011年12月1日通過短信群發系統發送上述通知內容給原告。2012年8月4日被告向原告陳某之母陳海燕發出掛號信，書面通知原告于2012年8月15日收房，2012年8月15日原、被告辦理了訴爭房屋的交接手續。2013年4月原告訴至泰州市高港區法院，要求被告給付逾期交房的違約金自2012年1月2日起暫至2012年8月16日以每日萬分之十計算為304292.79元。訴訟中，原告將違約金計算至2012年12月19日。

 

另，黃金江岸睿懿園29幢樓于2012年5月10日完成工程質量竣工驗收，該小區1#-31#及人防工程于2012年12月19日完成備案登記。

 

【審判】

 

原告陳某訴稱：2011年7月15日原、被告簽訂商品房買賣合同一份，約定被告應在2012年1月1日前向原告交付經竣工驗收備案的房屋，如交房逾期超過30日，則由被告按日向原告支付已付房價款萬分之十的違約金。合同簽訂后，原告按約履行了自己的付款義務，被告卻未能按期交房，直至2012年8月15日才通知原告辦理交付手續，且交付時發現被告所交房屋未辦理竣工驗收備案。被告行為已構成違約，故訴至法院，請求法院判令被告依照合同約定以每日萬分之十給付從違約之日至辦理竣工驗收備案表后發出交房通知止的違約金（暫計算至2012年8月16日的違約金為304292.79元），并承擔本案訴訟費用。

 

被告房產公司辯稱：1、因2011年6月-2011年9月特殊天氣原因，及國家對外墻保溫材料的政策調整致被告規劃設計變更，造成被告逾期交房，屬于不可抗力，被告已依照合同約定通知原告變更交房時間為2012年7月底。原告已于2012年9月19日收房，被告雖于2012年12月19日辦理房屋竣工驗收備案登記，但不影響房屋的質量及原告的使用，故原告主張的逾期交房違約金的起止時間沒有法律依據和事實依據。另雙方約定的違約金過高，請求法院依法調整。

 

法院經審理后認為，本案所涉的商品房買賣合同合法有效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。關于被告的抗辯事宜，外保溫材料的政策調整發生在原、被告簽訂合同之前，被告是可預見、可避免、可克服的，該情形不可判斷為不可抗力，被告以此來主張延期交房，無事實依據，法院不予支持。原告所主張的違約金應當計算至實際交付之日即2012年8月15日。原告以交付的房屋不符合合同約定條件主張實際交付之日后的逾期交付違約金，法院不予支持。雙方合同中約定的違約金過高，且遠遠超出同地段同類型房屋租金，應予以調整。因原告未能舉證其實際損失，綜合考慮本案情況，法院酌定每日違約金參照中國人民銀行同期同類貸款利率的130%計算，故被告逾期交房違約金從2012年的1月2日起至2012年8月15日止共計227天，參照銀行同期同類貸款年利率6.56％的130%計算，訴爭房屋的逾期交房違約金為人民幣70784.31元（1334617.5*6.56％*130%*227/365）。據此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二款、第一百三十八條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十六條之規定，判決如下：

　　

被告泰州市某房地產開發有限公司于本判決生效后十日內向原告陳某支付逾期交房違約金人民幣70784.31元。

 

【評析】

 

本案的爭議焦點主要在于：

 

1、被告主張其延期交房的免責理由是否成立？

 

被告主張因外保溫材料的政策調整，2011年3月14日至2012年7月的期限應予順延，及2011年6月-2011年9月天氣因素異常，故可據實延期交房至2012年7月。原告則認為上述情況部分發生在合同簽訂之后，非合同中約定的據實延期交房條件“不可抗力”，陰雨天氣及外保溫材料的變更被告作為房地產開發商在開發時均應予以考慮，且政策變更時間2011年3月距被告交房時間近一年，被告完全可以通過提高人工成本、降低利潤方式施工得以按期交房。雙方約定的逾期交付違約責任的免責事由僅有不可抗力，且不可抗力亦屬法定免責事由。不可抗力是指當事人不能預見、不能避免、不可克服的客觀現象。天氣因素是建筑行業內施工時間長短的必然考慮因素，被告作為房地產開發商根據行業通常做法應在確定交房時間時對天氣因素作考慮，且夏季多雨亦是可預見的，故本案中被告以2011年6月-2011年9月多雨天氣偏多主張據實延期交房，無法律依據，不應采信。被告主張的外保溫材料政策調整致其2011年3月-2011年7月期間無法施工，屬不可抗力，筆者認為外保溫材料的政策調整發生在原、被告簽訂合同之前，被告是可預見、可避免、可克服的，該情形不可判斷為不可抗力，被告以此來主張延期交房，無事實依據，不應支持。

 

2、原告主張的違約金計算的起始時間應當如何確定？

 

合同約定被告應于2012年1月1日前交房，被告未能按期交房，延期交房時間應從次日即2011年1月2日起算。違約金的終止時間，原告要求計算至被告辦理竣工驗收備案登記表的日期2012年12月19日，被告則認為應計算至2012年8月15日原告實際收房之日。筆者認為，根據雙方合同第八條、第十一條規定，雙方當事人約定的商品房交付條件是“該商品房經竣工驗收備案登記”，被告通知原告于2012年8月15日收房，其當時尚未取得竣工驗收備案登記表，不符合約定的交付條件，但原告明知上述情況仍同意接收房屋且實際占有，應視為原告同意變更約定的交付條件，訴爭的商品房應視為已經交付，違約金應計算至實際交付之日即2012年8月15日。原告以交付的房屋不符合合同約定條件主張實際交付之日后的逾期交付違約金，不應支持。

 

3、雙方約定的逾期交房違約金應否調整？

 

根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少；《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少。”本案中，被告請求對違約金數額予以調整，如依合同約定，本案中商品房總價款1334617.50元，按日萬分之十計算違約金，每月的違約金為人民幣40038.6元，明顯遠遠超出同地段同類型房屋租金，應予以調整。