本案中的房屋交易協(xié)議是否合法有效?
作者:李雨奇 蔣金鳳 發(fā)布時間:2007-01-08 瀏覽次數(shù):3300
[案情]
原告張某和被告李某于
[審理]
法院經(jīng)審理認為,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。原、被告爭議的房屋未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書,故原、被告于
[評析]
本案爭議的焦點是原、被告雙方簽訂的房屋交易協(xié)議是否合法有效。針對這個爭議焦點本案存在兩種不同的意見。
第一種意見認為:原、被告所爭議的房屋,雖然在交易時沒有產(chǎn)權(quán)證,但是,根據(jù)被告所出示的搬遷協(xié)議和關(guān)于繼承權(quán)的公證書以及分家協(xié)議,應(yīng)當(dāng)認為房屋產(chǎn)權(quán)是明確的,即爭議的房產(chǎn)當(dāng)時屬于被告所有,因此被告有權(quán)處分。雙方經(jīng)協(xié)商自愿就房屋買賣達成了一致意見,并簽訂了協(xié)議,是雙方真實意思表示,且雙方已經(jīng)實際交付了協(xié)議的標(biāo)的物,只是因為產(chǎn)權(quán)證沒有辦齊致沒有過戶。因此雙方的買賣協(xié)議應(yīng)為有效協(xié)議,應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。被告應(yīng)配合原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù),在相關(guān)手續(xù)辦好后,原告按約付清余款。法律所規(guī)定的交易房屋應(yīng)當(dāng)有房屋所有權(quán)證書,本身也是為了保護安全,防止因為產(chǎn)權(quán)不明的房屋買賣引發(fā)糾紛。而本案房屋的產(chǎn)權(quán)是明確的,故應(yīng)當(dāng)認定買賣有效。
第二種意見認為:原、被告于2001年1月1日簽訂的房屋交易協(xié)議是無效合同。理由如下,一、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋,不得轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。原、被告爭議的房屋未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書,故原、被告于2001年1月1日簽訂的房屋交易協(xié)議違反法律的強制性規(guī)定,是無效的。二、原、被告簽訂的房屋交易協(xié)議實際上也是無法履行的,原告要求繼續(xù)履行合同的內(nèi)容是被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),而被告?zhèn)€人根本無法辦理,因為該房屋為被告父母的拆遷安置房屋,雖然該房屋以分家協(xié)議的形式分給了被告,對此也進行了公證,但房管部門并不認可該分家協(xié)議及公證書的效力,因此即使被告愿意過戶,也無法辦理過戶手續(xù)領(lǐng)取到房屋所有權(quán)證書。
我國〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉第三十七條規(guī)定,下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。第六十條第三款規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時,應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府管理部門申請房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實,由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。因此,從本案看,被告沒有取得房屋所有權(quán)證書就導(dǎo)致了原、被告之間的房屋交易協(xié)議無法履行,無法履行的合同應(yīng)是無效的。筆者同意第二種意見。