[裁判要旨]

法律規(guī)定承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當(dāng)取得出租人的同意，否則構(gòu)成不合法轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)解除合同。實(shí)踐中，有些人明知承租人已經(jīng)轉(zhuǎn)租，仍然照收租金，不提異議，一旦不如意便以未經(jīng)出租人同意為由要求解除合同，致使合同關(guān)系懸于不穩(wěn)定狀態(tài)。本案從維護(hù)交易穩(wěn)定和誠(chéng)信原則的角度出發(fā)，把默示引入轉(zhuǎn)租之中，對(duì)默示同意采取肯定的意見，賦予與明示同樣的法律效果。

[案情]

原告耿慶芬是被告睢寧縣第二運(yùn)輸公司（以下簡(jiǎn)稱二運(yùn)公司）職工。2000年1月，耿慶芬與二運(yùn)公司簽訂房屋租賃協(xié)議。協(xié)議約定：耿慶芬承租二運(yùn)公司一層樓門面房十四間，租期十五年，年租金14萬(wàn)元，按月交納租金；合同不因公司的法定代表人變更而受影響。協(xié)議簽訂后，耿慶芬即將十四間門面房轉(zhuǎn)租給劉某、朱某經(jīng)營(yíng)飯店和藥店，飯店和藥店的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》懸掛于門市，工商登記記載經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為個(gè)體。房屋租金一直由耿慶芬按月支付給二運(yùn)公司。租賃期間，二運(yùn)公司經(jīng)理先后更換四人，對(duì)實(shí)際存在的轉(zhuǎn)租事實(shí)，公司經(jīng)理未提過異議。2005年末，二運(yùn)公司經(jīng)理?yè)Q人，新任經(jīng)理以轉(zhuǎn)租未經(jīng)公司同意為由要求解除合同。耿慶芬將二運(yùn)公司告上法庭，訴稱：合同雖然未寫明允許轉(zhuǎn)租，但約定原告自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，出租人不得干涉，這在實(shí)質(zhì)上已包含允許轉(zhuǎn)租，故要求繼續(xù)履行租賃合同。

[審判]

睢寧縣人民法院審理后認(rèn)為：第一、不動(dòng)產(chǎn)租賃合同具有繼續(xù)性的特征，應(yīng)當(dāng)盡量維護(hù)租賃權(quán)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的安定性。本案的關(guān)鍵是默示能否成立，它能否成為同意轉(zhuǎn)租的形式。民法通則第56條規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式，口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定采用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。”據(jù)此規(guī)定，理論界和實(shí)務(wù)界一致認(rèn)為，口頭形式、書面形式、默示形式是民事法律行為的主要形式。在是否同意轉(zhuǎn)租的問題上，法律沒有規(guī)定必須采取特定形式。從默示之中同樣可以推定出當(dāng)事人真實(shí)的意思表示。本案被告以收取租金為目的，面對(duì)顯而易見的轉(zhuǎn)租事實(shí)，歷經(jīng)4年多時(shí)間不提異議，還按月收取租金，從原被告之間的相互默契中法院可推知被告已同意轉(zhuǎn)租，這在法律上并無障礙，也更加符合當(dāng)事人真意；第二、從實(shí)際履行來看，耿慶芬所取得的租賃房地處商業(yè)要道，藥店和飯店的巨幅廣告、巨大店牌赫然醒目，《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》店堂懸掛并無藏掖。耿慶芬是被告單位職工，一直不參與經(jīng)營(yíng)，門面房幾年來始終被他人占有、使用、收益，轉(zhuǎn)租的表象十分清楚，即使是一個(gè)普通人也可判斷出這是轉(zhuǎn)租，而被告四年多來一直在出租房的二層樓內(nèi)辦公，在轉(zhuǎn)租的事實(shí)近在眼前天天面對(duì)的情況下，房租正常收取，轉(zhuǎn)租無人質(zhì)疑，結(jié)合合同訂立的背景和幾年來無爭(zhēng)議的履行情況，法院推定，當(dāng)事人已同意轉(zhuǎn)租。遂判決原、被告繼續(xù)履行租賃合同。