[案情] 

2004年5月，裴某與某開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房買賣合同一份，其中有條款約定：“買受人在結(jié)清房款并與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，且交納相關(guān)費(fèi)用后，方能領(lǐng)取所購(gòu)房屋的鑰匙?！焙灱s后，裴某購(gòu)得房屋一套。同年11月25日，裴某與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理協(xié)議一份，其中有條款約定“本小區(qū)統(tǒng)一不得封閉陽(yáng)臺(tái)”。裴某入住后，發(fā)現(xiàn)其房屋頂層挑檐過(guò)窄，雨天經(jīng)常積水。同時(shí)，由于房屋緊鄰公路，噪聲大、灰塵多，遂對(duì)其陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行了封閉，加裝了無(wú)色、無(wú)邊框、平推開(kāi)合式的玻璃窗。物業(yè)公司認(rèn)為業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)影響了小區(qū)整體美觀，予以阻止未成，遂訴至法院，請(qǐng)求判令被告將其擅自封閉的陽(yáng)臺(tái)恢復(fù)原狀。

被告裴某辯稱，其對(duì)自有陽(yáng)臺(tái)，出于居住安全、環(huán)境噪聲及防塵等因素做了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，是行使自己對(duì)房屋的合法權(quán)利，且未改變房屋外立面，又不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，原告以格式條款排除被告的主要權(quán)利，是無(wú)效的。目前，小區(qū)已成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)書(shū)面征詢，小區(qū)內(nèi)有88％以上的業(yè)主贊成封閉陽(yáng)臺(tái)，臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)已形成同意封閉陽(yáng)臺(tái)的決議。根據(jù)小區(qū)管理業(yè)主自治的原則，原告的無(wú)理干涉是無(wú)效的，要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。   

[分歧] 

在審理中，對(duì)物業(yè)管理協(xié)議中有關(guān)不得封閉陽(yáng)臺(tái)的約定是否有效以及對(duì)本案的處理有不同意見(jiàn)。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，物業(yè)管理協(xié)議雖然是格式條款，但原告物業(yè)公司是為維護(hù)小區(qū)環(huán)境的美觀和小區(qū)業(yè)主的整體利益而制定相關(guān)條款的，被告在簽訂協(xié)議時(shí)對(duì)協(xié)議內(nèi)容應(yīng)盡充分的注意義務(wù)。故協(xié)議中不得封閉陽(yáng)臺(tái)的約定對(duì)被告具有約束力，原告的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，住宅內(nèi)陽(yáng)臺(tái)為各業(yè)主獨(dú)立支配，被告封閉陽(yáng)臺(tái)是其合法權(quán)利。當(dāng)然業(yè)主行使物權(quán)也受到一定的制約，不能影響其他業(yè)主的利益，應(yīng)采取適當(dāng)方式封閉陽(yáng)臺(tái)，但這種制約不是來(lái)自物業(yè)公司，而是來(lái)自業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司應(yīng)按照臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)行使管理權(quán)。物業(yè)管理協(xié)議中不得封閉陽(yáng)臺(tái)的約定是格式條款，限制了業(yè)主意思自治，排除了業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)屬無(wú)效。因此，應(yīng)當(dāng)駁回原告訴訟請(qǐng)求。

[評(píng)析] 

對(duì)于處理本起因封閉陽(yáng)臺(tái)而引發(fā)的物業(yè)管理糾紛，筆者贊同第二種意見(jiàn)，試析如下：

一、從物權(quán)的本質(zhì)看，業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)是基于對(duì)專有部分的所有權(quán)而依法享有的正當(dāng)權(quán)益。

通說(shuō)認(rèn)為，物權(quán)是指權(quán)利人直接支配特定物，并排除他人干涉的權(quán)利。這闡明了物權(quán)的本質(zhì)在于它的直接支配性、排他性。對(duì)住宅內(nèi)陽(yáng)臺(tái)系建筑物專有部分，別無(wú)爭(zhēng)議。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，附屬于各套房屋的陽(yáng)臺(tái)為各房屋所有權(quán)人獨(dú)立支配使用，陽(yáng)臺(tái)的空間為各房屋所有權(quán)人所專有。只要業(yè)主不妨礙建筑物的正常行使和損害區(qū)分所有人的共同利益、不妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、安全及衛(wèi)生，目前法律并沒(méi)有明確對(duì)業(yè)主使用陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行限制。原告從物業(yè)的整體美觀出發(fā)，可以對(duì)各業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的方式等作出一定限制，卻無(wú)權(quán)排除各業(yè)主對(duì)陽(yáng)臺(tái)的專有支配權(quán)。因此，在目前法律沒(méi)有明確限制的情況下，是否封閉陽(yáng)臺(tái)是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)公司不應(yīng)進(jìn)行干涉。

二、從權(quán)利行使的方式看，業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)并未侵犯其他業(yè)主的合法利益亦未違反法律規(guī)定。

本案中被告封閉自有陽(yáng)臺(tái)的行為出于生活之需，且采用無(wú)色、無(wú)邊框玻璃以平推開(kāi)合的方式加裝于陽(yáng)臺(tái)上，與通常的陽(yáng)臺(tái)封閉方式有所區(qū)別。這并未改變房屋結(jié)構(gòu)，亦未改變房屋外立面，其在行使對(duì)陽(yáng)臺(tái)空間專有權(quán)的同時(shí)，已顧及物業(yè)外觀的美觀，其行為沒(méi)有根本違反物業(yè)管理協(xié)議的本意，亦未與小區(qū)業(yè)主的公共利益相沖突，系行使自己對(duì)房屋合法權(quán)利的正當(dāng)行使，不屬于《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條所規(guī)定禁止從事的行為。所以，對(duì)業(yè)主未向外側(cè)擴(kuò)展、延伸的封閉陽(yáng)臺(tái)的使用行為，應(yīng)認(rèn)定是未侵犯其他業(yè)主利益的正當(dāng)行為。物業(yè)管理協(xié)議中約定業(yè)主不得封閉陽(yáng)臺(tái)的內(nèi)容既不合理，也沒(méi)有法律依據(jù)。物業(yè)公司如確出于維護(hù)小區(qū)整體外觀的目的，正確的做法到是應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主協(xié)商確定統(tǒng)一的封閉材料、方法等。

三、從物業(yè)管理權(quán)的性質(zhì)看，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主是否封閉陽(yáng)臺(tái)應(yīng)尊重大多數(shù)業(yè)主的意見(jiàn)。

物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主對(duì)其房屋物業(yè)所有權(quán)派生出的一種權(quán)利，從根本上講是屬于全體業(yè)主享有的一項(xiàng)權(quán)利。物業(yè)公司的所謂管理權(quán)并不具有行政管理性質(zhì)，其實(shí)是業(yè)主授權(quán)后代表業(yè)主來(lái)行使的權(quán)利，如何行使該權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由物的所有權(quán)人即業(yè)主來(lái)決定。業(yè)主服從物業(yè)公司的物業(yè)管理權(quán)，不是服從物業(yè)公司的權(quán)利，而是服從全體業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主與物業(yè)公司之間是一種委托服務(wù)關(guān)系，物業(yè)公司只能是“管家”，而業(yè)主才是真正的主人，是物業(yè)的所有權(quán)人。在不侵犯其他業(yè)主利益的情況下，業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)是對(duì)自己正當(dāng)權(quán)益的合法行使，物業(yè)公司加以阻撓，有違其作為受托者為業(yè)主提供服務(wù)的根本目的，且損害了業(yè)主基于其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)所應(yīng)享有的基本權(quán)利。本案中雖然業(yè)主委員會(huì)尚未正式成立，但從被告提供的小區(qū)入住者的民意調(diào)查中，絕大多數(shù)業(yè)主同意封閉陽(yáng)臺(tái)，故物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照大多數(shù)業(yè)主的意見(jiàn)提供物業(yè)管理服務(wù)。而且在業(yè)主委員會(huì)成立后，對(duì)不得封閉陽(yáng)臺(tái)的約定，也可以合法程序決議改變。

四、從合同條款的效力看，不得封閉陽(yáng)臺(tái)的約定系提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，該條款無(wú)效。

本案中的物業(yè)管理協(xié)議系原告物業(yè)公司為與眾多業(yè)主簽約而事先擬定的，并未就其內(nèi)容與業(yè)主協(xié)商，依《合同法》第三十九條之規(guī)定，協(xié)議性質(zhì)屬于格式條款，對(duì)于協(xié)議條款效力的認(rèn)定應(yīng)適用《合同法》第四十條關(guān)于格式條款的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)商品房買賣合同中的約定，被告只有在與原告訂立物業(yè)管理協(xié)議后方能領(lǐng)取所購(gòu)房屋的鑰匙，由此可見(jiàn)，被告簽訂協(xié)議時(shí)的意思自治受到了一定限制。因此，對(duì)于協(xié)議條款效力的認(rèn)定應(yīng)從嚴(yán)把握。原告制定不得封閉陽(yáng)臺(tái)這一條款的目的是為了小區(qū)環(huán)境的整潔美觀，著力提高小區(qū)居住質(zhì)量的用意本無(wú)可厚非。但是，陽(yáng)臺(tái)為各房屋所有權(quán)人專有并獨(dú)立地支配使用，原告如從物業(yè)的整體美觀出發(fā)，可以對(duì)各業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的方式等作一定的限制，卻無(wú)權(quán)排除各業(yè)主對(duì)陽(yáng)臺(tái)的專有支配權(quán)。故該約定排除了合同相對(duì)人的權(quán)利，依法應(yīng)屬無(wú)效條款。

綜上，筆者認(rèn)為，在大多數(shù)業(yè)主同意的情況下，被告依法有權(quán)封閉陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)管理協(xié)議中有關(guān)不得封閉陽(yáng)臺(tái)的約定無(wú)效，原告的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。