[案情]
2005年4月29日，原告萬(wàn)項(xiàng)公司與被告陶德華簽訂一份廠房及附屬房屋租賃合同，租期六年，自2005年9月1日起至2011年9月1日止。其中約定萬(wàn)項(xiàng)公司將其坐落于宿遷市宿豫區(qū)蔡集鎮(zhèn)樊灣村一座廠房及附屬房屋租賃給被告陶德華經(jīng)營(yíng)洗浴休閑中心，陶德華于每年7月30日支付當(dāng)年度的租金20000元，房屋前后的場(chǎng)地及院門(mén)和院內(nèi)部分場(chǎng)地由陶德華使用，陶德華每年支付場(chǎng)地使用費(fèi)3500元。在合同履行過(guò)程中，陶德華于2005年7月21日支付了2005年9月1日至2006年8月31日第一年度的大部分租金18000元。后雙方因租金和其他費(fèi)用的支付產(chǎn)生糾紛，2007年10月，萬(wàn)項(xiàng)公司訴至宿遷市宿豫區(qū)人民法院，要求陶德華支付2007年7月30日至2008年7月30日的租金以及房前地皮使用費(fèi)共計(jì)23500元，并解除雙方之間簽訂的租賃合同。后經(jīng)宿遷市宿豫區(qū)人民法院審理，做出（2007）宿豫民二初字第423號(hào)民事判決書(shū)，判決陶德華給付萬(wàn)項(xiàng)公司該年度的租金和場(chǎng)地使用費(fèi)用23500元；考慮到合同履行時(shí)間不久，且陶德華已進(jìn)行了大量投資，洗浴中心又處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)，解除合同明顯違背利益均衡原則，故未支持萬(wàn)項(xiàng)公司要求解除合同的訴訟請(qǐng)求。判決下達(dá)后，萬(wàn)項(xiàng)公司不服，上訴至宿遷市中級(jí)人民法院，在二審期間，陶德華于2006年9月12日支付了2006年9月1日至2007年8月31日的第二年度的租金。在該案二審期間，陶德華分別于2008年2月4日、2008年9月6日分兩次給付2007年9月1日至2008年8月31日的租金和場(chǎng)地使用費(fèi)共計(jì)23500元。2008年10月，萬(wàn)項(xiàng)公司以陶德華2008年7月30日到期應(yīng)付第四年度租金未付為由，再次起訴至宿遷市宿豫區(qū)人民法院，要求判令解除雙方簽訂的租賃合同；陶德華給付租金至合同解除之日止；支付違約金1000元并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
原告萬(wàn)項(xiàng)公司訴稱(chēng)，2005年4月29日，原告萬(wàn)項(xiàng)公司與被告陶德華簽訂一份廠房及附屬房屋租賃合同，約定原告將坐落于宿豫區(qū)蔡集鎮(zhèn)樊灣村一座廠房及附屬房屋租賃給被告使用，被告于每年7月30日支付當(dāng)年度的租金23500元。合同簽訂后，原告按照合同約定履行了合同義務(wù)，被告幾年來(lái)一直未按照合同約定履行支付租金的義務(wù)，前兩年的租金經(jīng)多次催要才給付，第三年度的租金經(jīng)訴訟后才支付，到2008年7月30日前應(yīng)當(dāng)支付第四年度的租金，經(jīng)催要被告又不給，現(xiàn)要求解除雙方簽訂的合同，租金給付至解除合同之日；并要求被告陶德華承擔(dān)違約金1000元并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
被告陶德華辯稱(chēng)，每年度的租金應(yīng)當(dāng)在年度末支付，第四年度的租金還沒(méi)有到給付時(shí)間，如到時(shí)間會(huì)自動(dòng)按期給付，因此，被告不構(gòu)成根本違約，不同意解除合同，也不同意承擔(dān)違約金。
[審判]
宿豫法院受理后，經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。當(dāng)事人在合同履行過(guò)程中，經(jīng)協(xié)商一致可以解除或終止合同。如一方構(gòu)成根本違約，另一方可以要求解除合同。本案中原告萬(wàn)項(xiàng)公司因被告陶德華一直未按合同約定的日期即每年的7月30日預(yù)付當(dāng)年度的租金要求解除合同，而被告陶德華認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在每年度快結(jié)束時(shí)的7月30日給付當(dāng)年度的租金。根據(jù)雙方訴辯可知，如何理解合同約定的租金支付時(shí)間是雙方爭(zhēng)議的關(guān)鍵。宿豫區(qū)人民法院認(rèn)為，雙方對(duì)合同約定的支付時(shí)間的意見(jiàn)不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方的行為進(jìn)一步確定租金的給付時(shí)間。本案中雙方的合同已經(jīng)履行了三年，被告陶德華在2005年7月21日即第一年度開(kāi)始之前支付了第一年度的租金，在2006年9月1日支付了第二年度的租金，根據(jù)前兩年的慣例可知，雖然被告陶德華未嚴(yán)格按照合同約定的每年7月30日給付租金，但應(yīng)該認(rèn)定被告陶德華是先預(yù)付租金。因此，第四年度的租金，被告陶德華應(yīng)該在2008年7月30日之前支付。因被告陶德華未按合同約定給付租金且因不能按期給付租金，原告萬(wàn)項(xiàng)公司已向本院起訴一次，之后被告又違反合同約定，不能正確履行合同約定的義務(wù)，致使原告不能正常實(shí)現(xiàn)合同目的，因此，本院認(rèn)為原告要求解除合同的訴求具有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。合同解除后，被告陶德華應(yīng)對(duì)租賃的房屋及場(chǎng)地等租賃物在合理期限內(nèi)予以返還。被告陶德華違反約定，原告萬(wàn)項(xiàng)公司要求被告陶德華給付違約金，可按租金的利息損失計(jì)算，故本院亦予以支持尚欠租金按同期銀行貸款利率計(jì)算的利息。關(guān)于第四年度的租金，按照合同約定的數(shù)額，自2008年9月1日計(jì)算到判決解除之日。關(guān)于合同解除后，被告陶德華添附的財(cái)產(chǎn)如何處理的問(wèn)題，本院對(duì)被告陶德華已做了釋明，因其未在本院確定的期限內(nèi)，甚至至今也未向本院提出任何申請(qǐng)，故關(guān)于被告陶德華添附的財(cái)產(chǎn)本案不予處理。綜上，宿遷市宿豫區(qū)人民法院于2009年1月13日判決如下：一，解除原告萬(wàn)項(xiàng)公司與被告陶德華之間的房屋及場(chǎng)地租賃合同；二，被告陶德華于本判決生效后三十日內(nèi)返還原告萬(wàn)項(xiàng)公司一座廠房、附屬房及場(chǎng)地；三，被告陶德華于本判決生效后立即給付原告萬(wàn)項(xiàng)公司房屋及場(chǎng)地租金8605.9元（自2008年9月1日至2009年1月13日，按照每月1958.33元，每天64.38元，共計(jì)4個(gè)月12天）和遲延支付租金的利息損失（以8605.9元為本金，按照同期銀行貸款利率，自2008年8月1日計(jì)算到本判決確定的給付之日止）。案件受理費(fèi)414元，減半收取207元，由原告萬(wàn)項(xiàng)公司負(fù)擔(dān)57元，被告陶德華負(fù)擔(dān)150元。
判決送達(dá)后，被告陶德華不服，上訴至宿遷市中級(jí)人民法院。二審中，宿遷市中級(jí)人民法院查明的事實(shí)與宿遷市宿豫區(qū)人民法院查明的事實(shí)一致，另查明雙方在2009年2月7日達(dá)成一份調(diào)解協(xié)議，其中被告陶德華向原告萬(wàn)項(xiàng)公司支付部分房屋租金8000元和看門(mén)費(fèi)1500元，被告萬(wàn)項(xiàng)公司法定代表人孫懷中向被告陶德華出具書(shū)面收條一張，載明收到被告陶德華預(yù)付租金8000元和看門(mén)費(fèi)1500元。二審中雙方當(dāng)事人均未提供新的證據(jù)。
宿遷中院審理后認(rèn)為，結(jié)合雙方前兩年支付租金的時(shí)間以及一般租賃行業(yè)慣例，能夠認(rèn)定雙方之間租賃合同約定的租金給付方式系預(yù)付租金，陶德華因未能按照合同約定及時(shí)給付第四年度租金，已構(gòu)成違約，導(dǎo)致萬(wàn)項(xiàng)公司的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故對(duì)于萬(wàn)項(xiàng)公司與陶德華之間簽訂的租賃合同予以解除。關(guān)于陶德華的財(cái)產(chǎn)添附問(wèn)題，宿遷市中級(jí)人民法院認(rèn)為本案不予審理。綜上，宿遷市中級(jí)人民法院于2009年6月3日判決如下：一，維持宿遷市宿豫區(qū)人民法院（2008）宿豫民一初字第2793號(hào)民事判決第一、二項(xiàng)以及案件受理費(fèi)負(fù)擔(dān)；二；變更宿遷市宿豫區(qū)人民法院（2008）宿豫民一初字第2793號(hào)民事判決第三項(xiàng)為“陶德華于本本判決生效后立即給付萬(wàn)項(xiàng)公司房屋及場(chǎng)地租金605.9元（自2008年9月1日至2009年1月13日，按照每月1958.33元，每天64.38元，共計(jì)4個(gè)月12天，共計(jì)8605.9元，扣除2009年2月7日陶德華已給付8000元租金）和遲延支付租金的利息損失（以8605.9元為本金，按照同期銀行貸款利率，自2008年8月1日計(jì)算到2009年2月6日；以605.9元為本金，自2009年2月7日計(jì)算到本判決確定的給付之日止）。”二審案件受理費(fèi)414元，由上訴人陶德華負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。
[評(píng)析]
本案中，雙方對(duì)于租金支付時(shí)間等問(wèn)題存在爭(zhēng)議，就本案而言，雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是原告萬(wàn)項(xiàng)公司要求解除合同的訴訟請(qǐng)求是否具有事實(shí)以及法律依據(jù)，換言之，即被告陶德華是否構(gòu)成違約。
一、被告是否構(gòu)成違約？
本案中，雙方就合同履行時(shí)間存在爭(zhēng)議，一、二審法院關(guān)于合同履行時(shí)間的認(rèn)定都認(rèn)定為被告支付租金形式為預(yù)付租金，即被告應(yīng)當(dāng)在每一年度的7月30日之前付清該年9月1日至次年9月1日的租金。兩級(jí)法院做出該認(rèn)定的依據(jù)是雙方前兩年履行的實(shí)際以及租賃行業(yè)的慣例。需要指出的是，雙方在合同中就租金支付時(shí)間的約定不清導(dǎo)致雙方各執(zhí)一詞，在此情況下，兩級(jí)法院能夠擺脫合同約定模糊不清的困擾，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，結(jié)合生活實(shí)際和行業(yè)慣例，做出上述認(rèn)定，無(wú)疑是值得肯定和贊賞的。
二、被告違約，原告主張解除合同能否支持？
認(rèn)定被告的行為構(gòu)成違約后，是否就可以支持原告要求解除合同的主張呢？關(guān)于此問(wèn)題不可以一概而論。在本案中之前，原告萬(wàn)項(xiàng)公司就以被告陶德華未及時(shí)支付租金為由向宿遷市宿豫區(qū)人民法院起訴過(guò)主張解除合同，但當(dāng)時(shí)宿豫區(qū)人民法院并未支持原告萬(wàn)項(xiàng)公司的訴求，但本次訴訟中宿豫區(qū)人民法院又支持了原告萬(wàn)項(xiàng)公司的訴求，這并非該院亂用自由裁量權(quán)，恰恰相反，該院兩次結(jié)合訴訟實(shí)際，考慮到合同履行時(shí)間、履行目的、當(dāng)事人履行態(tài)度等因素做出前后看似相反實(shí)則合法合理合情的判決，充分體現(xiàn)出承辦法官對(duì)于案件審理拿捏得恰到好處。
三、關(guān)于本案其他問(wèn)題的處理
在確定被告行為構(gòu)成違約并導(dǎo)致原告合同目的不能實(shí)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)解除合同后，兩級(jí)法院結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)于該案的其他問(wèn)題的處理也可圈可點(diǎn)。一審法院對(duì)于標(biāo)的物的返還、租金的支付以及違約金的處理都做了清晰的判決；二審法院結(jié)合一審判決下達(dá)后被告向原告支付8000元租金的事實(shí)，對(duì)于租金的支付和違約金處理做了適當(dāng)調(diào)整。兩級(jí)法院關(guān)于被告添附物的處理也充分體現(xiàn)出當(dāng)事人意思自治和法院釋明權(quán)的行使的完美結(jié)合。
綜上，該案是租賃合同糾紛案件中具有代表性和典型性的案件，兩級(jí)法院對(duì)于該案的處理認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決得當(dāng)。
