要點提示：目前我國房產登記制度對夫妻共有權的房產登記無相關強制性規定，但登記機關在辦理登記方轉讓房產變更登記時仍應盡到嚴格審查義務，否則，登記行為無效。

 [案情]

原告黃某。

被告某縣房產管理局

第三人顧某。

第三人吳某。

第三人付某。

原告黃某與第三人吳某系夫妻關系，于1989年登記結婚。1992年購買某縣物價局房改房，即本案爭議房屋，房屋所有權登記在吳某的名下。2000年，吳某因做生意借第三人顧某的丈夫房某人民幣2萬元。2001年3月，原告黃某的兒子生重病。為了方便給孩子看病，黃某搬至其父母家居住。同年6月9日，吳某瞞著黃某用該爭議房屋抵債，吳某和顧某簽訂了房產轉讓協議。協議書上賣方黃某、吳某的簽名、指印均系吳某所留。2001年6月15日，吳某、顧某到被告處辦理該爭議房產轉移登記，提交了吳某的《房屋所有權證》、房產轉讓協議、吳某、顧某及黃某的身份證復印件、房地產估價單等材料，吳某與顧某又簽訂了房地產買賣契約。被告于2001年6月23日為顧某發放了《房屋所有權證》。2002年黃某和吳某購買了座落在某縣睢城鎮中山北路住房一處居住。吳某對黃某稱爭議房屋出租給朋友房某了。2008年，爭議房屋所處地塊因城市建設被拆遷。黃某得知該房屋已登記在顧某的名下，遂于2008年7月10日，以被告明知爭議房產是夫妻共同財產，卻沒有讓其到場確認同意賣房即將該房產轉移登記在顧某的名下，并為其頒發產權證的行為明顯違法為由訴至法院，要求確認被告為第三人顧某登記、頒發《房屋所有權證》的行為違法。另查明，顧某于2002年初又將該爭議房屋賣與付某，但沒有辦理房屋轉移登記手續。2008年7月2日，拆遷人某房地產開發有限公司就該爭議房屋與第三人付某簽訂了《拆遷安置協議書》。該爭議房屋已于2008年7月8日被拆除。

[審判]

某縣人民法院審理認為：本案爭議的房屋系原告黃某、第三人吳某在夫妻關系存續期間共同購買，雖登記在第三人吳某的名下，但仍應屬于其夫妻共同財產。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第（四）項規定，下列房地產不得轉讓：（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的。本案中，被告某縣房產管理局明知轉移登記的房產是原告黃某與第三人吳某的夫妻共同財產，在沒有得到原告黃某簽字確認，也沒有其委托授權的情況下，將爭議房產轉移登記在第三人顧某的名下，并為其頒發《房屋所有權證》，明顯主要證據不足，其行為違法。被告、第三人顧某、付某，均沒有證據證明原告黃某早已知道第三人吳某轉讓該爭議房產及被告將該爭議房產登記在第三人顧某名下的事實，第三人吳某也承認賣房一事始終是瞞著原告黃某的。根據《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第四十二條的規定，被告主張原告黃某的起訴超過法定起訴期限的觀點不能成立，不予支持。因本案爭議房屋已被拆除，故對原告黃某要求確認被告為第三人顧某頒發《房屋所有權證》行為違法的訴訟請求，予以支持。據此，某縣人民法院依據《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（二）項的規定，判決：確認被告某縣房產管理局于2001年6月23日為第三人顧某頒發《房屋所有權證》的行為違法；案件受理費50元，由被告負擔。一審判決后，被告某縣房產管理局不服提出上訴。二審法院審理認為某縣房產管理局在辦理涉案房產變更登記時，沒有盡到嚴格審查義務，在房屋共有人黃某沒有到場簽字的情況下，僅憑吳某個人的簽字和吳某向其提供的黃某的身份證明等材料即辦理了變更登記，顯屬事實依據不足。現涉案房屋已被實施拆遷，本案已不具有可撤銷內容，一審判決確認某縣房產管理局作出的該變更登記行為違法并無不當。原審人民法院對該案認定事實清楚，適用法律正確，程序合法。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項的規定，判決：駁回上訴，維持原判。

[評析]

夫妻共同擁有的房產，登記在一方名下，登記的一方將房產轉讓與他人，登記機關在辦理該房產變更登記時，有無審查變更登記房產是否為夫妻共同財產的義務？本案被告對涉案房屋所有權進行變更登記是否具有合法性？

根據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第八條、第二十七條的規定，被告某縣房產管理局是轄區內房地產行政主管部門，具有審查、登記、頒發房屋所有權證法定職權。根據本案的事實，本案爭議的房屋系原告黃某、第三人吳某在夫妻關系存續期間共同購買，雖登記在第三人吳某的名下，但仍應屬于其夫妻共同財產。因目前我國房產登記制度對夫妻共有權的登記無相關強制性規定，本案爭議房產無論登記在夫妻哪一方名下，均不影響對該房產為夫妻共有的認定。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋》第十七條第（二）項規定，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。本案爭議的房屋是原告黃某、第三人吳某夫妻共同所有的房產，也是雙方最主要的夫妻共同財產，第三人吳某將該爭議房產轉讓，屬于對夫妻共同財產做出重要處理決定，按照上述司法解釋的規定，第三人吳某在轉讓房屋前應與原告黃某協商一致，不得自行轉讓。關于轉讓房產是否是原告黃某和第三人吳某共同的意思表示問題，從本案查明的事實看，房地產轉讓協議系第三人吳某與第三人顧某所簽，并不是原告黃某和第三人吳某共同與第三人顧某所簽，至于房地產轉讓協議上原告黃某的簽名、指印，系第三人吳某一人所留，第三人顧某也認可簽協議時原告黃某并不在場。雖然第三人顧某主張有理由相信房產轉讓系原告黃某和第三人吳某夫妻的共同意思表示，但無證據證明存在民法中表見代理。根據法律、法規對房地產登記行為審查的法律要件的規定，被告接申請后，必須對房地產權利變更的前提是否完備進行審查，其中最重要的就是相關當事人對該房地產權利變更的合意。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第（四）項規定，“下列房地產不得轉讓：（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的”。本案中，被告某縣房產管理局明知變更登記的房產是原告黃某與第三人吳某的夫妻共同財產，沒有盡到嚴格審查義務，在沒共有人黃某到場簽字確認的情況下，僅憑吳某個人的簽字和吳某向其提供的黃某的身份證明等材料即辦理涉案房屋所有權變更登記，將爭議房產登記在第三人顧某的名下，并為其頒發《房屋所有權證》，明顯缺乏事實依據。因本案爭議房屋已被拆除，故對原告黃某要求確認被告為第三人顧某頒發《房屋所有權證》行為違法的訴訟請求，應予以支持。