案情

　　原告程某，被告淮安某置業有限公司。2012年1月15日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發的新港農貿市場1幢139號房，房屋總價697657元；合同第八條約定出賣人應于2012年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經驗收合格并符合合同約定的商品房交付買受人使用。同日，原告向被告支付了購房款697657元。

　　另查明，2011年10月10日，案涉房屋經監理單位、設計單位、施工單位、建設單位聯合驗收合格。2012年5月，原告發現房屋填充墻內磚頭存在質量問題，并向淮安經濟技術開發區建設工程質量監督站（以下簡稱開發區質監站）反映。2012年7月27日，開發區質監站向被告及案涉房屋的監理單位、建設單位出具工程質量整改通知書，通知書載明案涉房屋工程未經竣工驗收合格，開發區質監站已于2012年5月18日要求其進行整改，完善工程質量控制資料，盡快組織竣工驗收，合格后方可交付使用，但至今未整改完成。被告在上述通知書下達后未按照要求組織竣工驗收，案涉房屋至今未取得竣工驗收備案證書。

　　原告明確其要求解除《商品房買賣合同》的理由為，被告的房屋未經竣工驗收合格且至今未交付，致其無法實現簽訂《商品房買賣合同》的目的。現原告請求判令解除原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，被告返還購房款697657元。

　　審判

　　本案的爭議焦點為：本案房屋是否符合合同約定的交付條件。被告所建房屋雖于2011年10月10日經建設、監理、施工、設計單位驗收合格，但此后該房屋在進行竣工驗收備案時，經有關行政主管部門認定存在質量問題且竣工驗收不合格并限期整改，而被告在接收整改通知書后未按要求整改并再次組織竣工驗收，故被告所建房屋不應認定已竣工驗收合格，案涉房屋并不符合法律規定以及合同約定的交付條件。原告要求與被告解除合同的理由為房屋存在質量問題、未經過竣工驗收且至今未實際交付，被告的行為系根本違約，致使原告無法實現買賣合同的目的。根據《中華人民共和國合同法》第九十四條規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，另一方當事人可以解除合同。故原告要求與被告解除合同符合法律規定，合同解除后，被告應向原告返還購房款697657元。

　　判決后，原、被告在上訴期間內均未提起上訴，一審判決已發生法律效力。

　　評析

　　原、被告所簽訂的《商品房買賣合同》約定的交付條件為：出賣人應于2012年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將經驗收合格并符合合同約定的商品房交付買受人使用。根據《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第四條：“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。”以及《建設工程質量管理條例》第四十九條：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。”

　　綜上，筆者認為，商品房交付使用的前提條件是經竣工驗收合格，竣工驗收不僅需經設計、施工、監理、建設單位等驗收合格，還應當符合法律、法規關于房屋交付使用的其他強制性規定。如果商品房竣工驗收后未經過有關行政主管部門審核認可并備案，則該商品房的竣工驗收不符合法律、法規規定，不應認定已竣工驗收合格及滿足商品房交付使用的條件，買房人據此主張開發商承擔相關法律責任的，人民法院應予以支持。

　　來源：淮安經濟技術開發區人民法院