[案情]

通州市人民法院查明，姜志才與曹洪波系對門鄰居，居住三樓，共用一個樓梯平臺。姜志才住301室，曹洪波住302室。該住宅在設(shè)計時，進戶門比樓梯墻體后移了1米，由此，在每戶住宅門前，多了約不到兩個平方的樓梯平臺。2005年6月，原告姜志才發(fā)現(xiàn)，被告曹洪波在進行房屋裝璜時，在住宅外側(cè)約1米處的樓梯平臺上新建了三扇大門，將部分樓梯平臺圈占了起來，新建的大門與樓梯墻體平直。由此，被告曹洪波新建的大門內(nèi)多了不到兩個平方的使用面積。雙方為此發(fā)生糾紛，原告姜志才，原告姜志才訴來至法院，請求處理。

[審判]

通州市人民法院認(rèn)為，姜志才與曹洪波對各自住宅套內(nèi)部分享有專屬所有權(quán)，而對共用的墻壁、樓梯、樓梯平臺享有共有權(quán)。相鄰之間的樓梯平臺屬共有財產(chǎn)，任何一方都不能占為己有。現(xiàn)曹洪波所建的大門將部分共有的樓梯平臺圈為己有，侵犯了姜志才對共有財產(chǎn)享有的權(quán)利。遂判決：限曹洪波于判決發(fā)生法律效力后三日內(nèi)拆除位于雙方住宅之間樓梯平臺上所建的三扇門，恢復(fù)樓梯平臺的原狀。

宣判后，曹洪波不服提出上訴稱，我所建的大門與樓梯口平齊，對姜志才不構(gòu)成妨礙；我的房產(chǎn)證面積包括所圈面積在內(nèi)，并非公共面積。請求撤銷原判，依法改判。

南通市中級人民法院本院二審經(jīng)審理另查明，原審中曹洪波提交的房屋平面圖，姜志才并無異議。姜志才的房屋建筑面積為132平方米。又查明，雙方當(dāng)事人是在進行房改后取得所住房屋所有權(quán)的。　　

南通市中級人民法院二審認(rèn)為，本案中無證據(jù)證明房改時姜志才就住房的共有面積作了分?jǐn)偅腋鶕?jù)雙方無異議的房屋平面圖可知姜志才現(xiàn)居住的套內(nèi)建筑面積大于房屋所有權(quán)證中所載明的建筑面積，足以說明姜志才所有的房屋并未分?jǐn)偣灿妹娣e，包括訟爭的樓梯平臺，所以姜志才無權(quán)以建筑物區(qū)分所有權(quán)來行使對樓梯平臺的相關(guān)權(quán)利，所以本案的案由應(yīng)定性為相鄰權(quán)糾紛。本案中，曹洪波圈占樓梯平臺并未在實質(zhì)上對姜志才戶構(gòu)成妨礙。原審案由定性有誤，應(yīng)予糾正。據(jù)此判決：撤銷一審判決，駁回姜志才的訴訟請求。

原審被上訴人邵錦萍（姜志才的繼承人）申請再審認(rèn)為，涉案樓梯平臺屬共用部分，曹洪波將部分平臺圈為己用剝奪了邵錦萍戶對該部份的使用權(quán)，且違反了國家頒布的有關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)成侵權(quán)。請求對本案予以改判。

南通市中級人民法院再審認(rèn)為，邵錦萍之夫姜志才是房屋的合法所有權(quán)人，其享有與其所有房屋相毗連的建筑物樓梯共用部分的互有權(quán)，不能因為邵錦萍戶產(chǎn)權(quán)證的登記面積低于原審認(rèn)定的房屋實際的使用面積這一事實，進而簡單認(rèn)定其沒有合理分?jǐn)偣妹娣e，并以此來排斥其對共用樓梯享有的互有權(quán)。本案中，曹洪波將戶門位置前移占用樓梯平臺公用面積而且將其作為自己專有部分加以使用，則明顯已超出合理使用限度的范圍，從而侵犯了作為相鄰一方邵錦萍對該共有面積所享有的權(quán)利，故曹洪波的上述行為依法構(gòu)成侵權(quán)。本案的案由應(yīng)定性為建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛。原二審對此定性為相鄰權(quán)糾紛不當(dāng)，應(yīng)予糾正。遂判決撤銷二審判決，維持一審判決。　

[評析]

本案二審和再審在對案件的處理上，存在著兩種迥然不同的觀點。二審認(rèn)為，姜志才戶在購房改房時，其房產(chǎn)證登記面積小于實際使用面積，因此，得出姜志才未分?jǐn)偣灿妹娣e，故對共用部分不享有互有權(quán)，在曹洪波圈占樓梯未對其通行構(gòu)成妨礙的情況下，對姜志才不構(gòu)成侵權(quán)；而再審則認(rèn)為，不能以姜志才戶在購房時，其房產(chǎn)證登記面積小于實際使用面積而簡單地得出姜志才未分?jǐn)偣灿忻娣e，區(qū)分建筑物專有權(quán)人當(dāng)然地享有同一建筑物上的互有權(quán)，因此，曹洪波圈占樓梯平臺對姜志才戶構(gòu)成侵權(quán)。本案存在著兩個爭議焦點：

一、姜志才是否對樓梯平臺享用共有權(quán)？

學(xué)說關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，概括起來主要有一元論、二元論、三元論等三種學(xué)說，通說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三個權(quán)利，即對區(qū)分所有的建筑物專有部分享有的專有權(quán)、對共用部分的共有權(quán)（又稱互有權(quán)）、對于區(qū)分所有權(quán)建筑物整體享有的成員權(quán)。專有權(quán)是指以區(qū)分所有建筑物的獨立建筑空間為標(biāo)的物的專有所有權(quán)。共有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對不屬于專有部分的建筑物及其附屬物、附屬設(shè)施部分所享有的共同所有權(quán)。共有權(quán)的標(biāo)的物,是區(qū)分所有建筑物中的共用部分。其范圍按照建設(shè)部1989 年發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》,共用部分包括門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所、院落、上下水設(shè)施、基礎(chǔ)、柱、梁、墻,可上人層蓋、樓梯、電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等。

建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的取得，一般而言，建筑物區(qū)分所有權(quán)人在購買建筑物內(nèi)某一專有權(quán)時，即分?jǐn)偭私ㄖ锕灿胁糠值墓珨偯娣e，而取得對共有部分的共有權(quán)。如我們在購買商品房時，房產(chǎn)證上所載建筑面積都包括公攤面積，所購住宅建筑面積越大，則公攤面積越大。《商品房銷售面積測量與計算計量技術(shù)規(guī)范》規(guī)定，房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。因此，在沒有特別約定的情況下，建筑物區(qū)分所有人按其專有部分的份額占整幢建筑物份額的比例對其共有部分享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，該共有不屬于共同共有,而屬于按份共有。建筑物區(qū)分所有人對共有部分的權(quán)利從屬于其對專有部分的所有權(quán),即共有權(quán)隨專有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)和消滅而產(chǎn)生、移轉(zhuǎn)和消滅。建筑物區(qū)分所有人喪失了專有權(quán)，即當(dāng)然地喪失了共有權(quán)。反之，建筑物區(qū)分所有人取得了專有權(quán)，即當(dāng)然地取得了依附于該建筑上的共有權(quán)。

本案中，原審原告姜志才房屋系房改房，其房產(chǎn)證所載面積大于實際使用面積，由此，我們似乎可以得出，姜志才在購房時，未分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e，因此，其不應(yīng)當(dāng)取得樓梯平臺的共有權(quán)。然而，得出這種結(jié)論顯然不符合現(xiàn)實，如姜志才戶不享用樓梯平臺的共有權(quán)，那么，姜志才如何才能從三樓通往一樓？顯然，二審法院認(rèn)定姜志才所有的房屋面積并未分?jǐn)偣妹娣e，所以不能以建筑物區(qū)分所有權(quán)行使對樓梯平臺的相關(guān)權(quán)利是錯誤的。一方面，在房產(chǎn)證上未注明分?jǐn)偭斯珨偯娣e的情況下，我們還可以從購房人購房時該房屋的共用部分的建造成本是否計算在購房款之內(nèi)進行考量姜志才是否享用共有權(quán)。由于該住宅樓是房該房，原產(chǎn)權(quán)單位已出售了所有權(quán)，故原產(chǎn)權(quán)單位不可能再保留對樓梯等共有部分的所有權(quán)，該部分建筑成本顯然已列入房改房建筑成本之中；另一方面，房產(chǎn)證面積與實際使用面積不符，也僅是原產(chǎn)權(quán)單位交付房屋時標(biāo)的物是否適當(dāng)履行問題，與本案無關(guān)。

二、曹洪波圈占訟爭樓梯的行為是否構(gòu)成侵權(quán)？

建設(shè)部頒布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第六條規(guī)定，所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。從此規(guī)定我們可以看出，共有權(quán)人的權(quán)利為:一是合理使用權(quán)。共有權(quán)人有權(quán)按照共用部分的種類、性質(zhì)、構(gòu)造、用途使用共用部分,其他共有人不得限制和干涉。二是收益共享權(quán),對共用部分產(chǎn)生的收益,各建筑物區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)共同分離。三是物上追及權(quán),共有部分遭受侵害、任何區(qū)分所有權(quán)人都有權(quán)要求加害人停止侵害、返還原物、恢復(fù)原狀、賠償損失。

本案中，曹洪波將戶門位置前移占用樓梯平臺公用面積而且將其作為自己專有部分加以使用，明顯已超出合理使用限度的范圍，從而侵犯了作為相鄰一方邵錦萍對該共有面積所享有的權(quán)利，故曹洪波的上述行為依法構(gòu)成侵權(quán)。本案并非因?qū)Ｓ胁糠衷谑褂眠^程中的產(chǎn)生的權(quán)利合理擴張或限制問題而引起，而是由曹洪波圈占共用面積引發(fā)的侵權(quán)糾紛，因此，本案并不符合區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系的法律特征，所以本案的案由應(yīng)定性為建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛。