[提示]

《擔保法》雖然規(guī)定土地房產(chǎn)等辦理抵押自抵押合同登記之日起生效，但《擔保法》施行前的抵押合同未登記的并非無效。而且隨著《物權(quán)法》的出臺，抵押權(quán)自抵押合同生效起設(shè)立，登記不再是生效的條件，登記只是產(chǎn)生對抗善意第三人的效力。抵押物先抵后租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對買受人不具有約束力。法院查封扣押財產(chǎn)后被執(zhí)行人設(shè)立租賃負擔，不得對抗申請執(zhí)行人。

[索引]

一審：南通市港閘區(qū)人民法院（2005）港民一初字第0409號（2006年3月10日）。

 

[案情]

原告南通某經(jīng)貿(mào)有限公司

被告南通某材料總公司，

被告周某

被告保某

1995年9月25日，某銀行營業(yè)部與第一被告簽訂了一份《某銀行南通分行抵押貸款合同》。合同約定由某銀行營業(yè)部向第一被告提供貸款1014萬元，貸款期限自1995年9月25日至1996年10月25日，第一被告以其所有的固定資產(chǎn)包括土地使用權(quán)、庫房、汽車作為抵押物進行抵押，并由南通市公證處于1995年9月29日出具了通證（1995）經(jīng)內(nèi)字第2716號具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)公證文書。1996年10月30日，某銀行營業(yè)部向南通中院申請執(zhí)行，1997年5月29日南通中院對第一被告抵押的石花橋庫房3240平方米及相應(yīng)的土地使用權(quán)20800平方米等進行扣押，于1997年12月8日向南通市國土規(guī)劃局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知，限制石花橋倉庫20800平方米土地的轉(zhuǎn)讓。

1998年11月5日，南通中院（1998）通中法執(zhí)裁字第96號民事裁定書載明：石花橋倉庫土地及倉庫房產(chǎn)已抵押給某銀行營業(yè)部，裁定將本市閘東鄉(xiāng)花墻村六、七組石花橋倉庫以評估價值95萬元，該倉庫內(nèi)面積21071.83平方米的土地以評估價值539.4388萬元轉(zhuǎn)讓給某銀行營業(yè)部。

2004年7月19日，某銀行委托江蘇某拍賣有限公司對下屬支行營業(yè)部的有關(guān)抵債物資進行拍賣，原告參加了競拍活動，于2004年7月29日競得第一被告抵償給某銀行南通分行營業(yè)部的抵貸資產(chǎn)?位于南通市閘東鄉(xiāng)花墻村的石花橋倉庫（包括土地使用權(quán)及地上建筑）。2004年8月15日，某銀行與原告對有關(guān)資產(chǎn)進行了移交。2005年4月6日，原告取得了國有土地使用權(quán)證。2005年8月5日，原告律師向第二、三被告發(fā)出律師函，要求兩被告最遲在2005年9月30日前將使用倉庫內(nèi)的財產(chǎn)搬遷完畢；如想繼續(xù)使用倉庫最遲在8月10日前與委托人協(xié)商合同條款并重新簽訂租賃合同，未能得到答復(fù)。

另查，1998年10月8日，第一被告與第二、三被告簽訂租賃合同一份，約定第一被告將石花橋倉庫西側(cè)毛坯庫房（使用面積3240平方米）出租給第二、三被告，租金前二年每年12萬元，從第三年開始以年5%遞增；另提供辦公用房四間，租金每年1萬元；租賃期從1999年5月1日至2009年6月30日止。2000年8月30日日雙方又簽訂補充協(xié)議，將租賃期調(diào)整為1999年5月1日至2014年6月30日；第一被告收回9格毛坯房，租金調(diào)整為每年6萬元。同時在第三條約定，第一被告因政府干預(yù)或法律等不可抗力等原因需中途終止協(xié)議時，第二、三被告應(yīng)積極配合，善后事宜另行協(xié)商。

2006年1月6日，本院應(yīng)當事人的申請委托南通市價格認證中心對訟爭標的南通市港閘區(qū)閘東鄉(xiāng)花墻村石花橋倉庫及倉儲用地使用費的價格進行鑒定，2006年1月20日該中心出具報告，鑒定結(jié)論是2004年7月29日至2006年1月31日使用費為214500元；2005年4月6日至2006年1月31日使用費為127500元。

第一被告辯稱：對南通中院對公司資產(chǎn)的處理是認可的。當時之所以與第二、三被告簽訂租賃合同是為了解決職工的生活，是否合法并不清楚，現(xiàn)在也無賠償能力了。

第二、三被告共同辯稱：原告訴稱其租賃使用的倉庫為某銀行抵押物的說法不能成立，因為第一被告與某銀行簽訂的貸款抵押合同未經(jīng)過抵押登記，故抵押無效；原告雖然通過拍賣購買了土地使用權(quán)，但沒有實際接受買受物的事實，原告要求被告支付場地使用費沒有法律依據(jù)；其與第一被告簽訂的租賃合同合法有效，且原告要求被告搬遷勢必會給其造成重大的損失。故原告的請求不應(yīng)得到支持。

[審判]

南通港閘區(qū)人民法院審理后認為：《擔保法》第六十六條第一款規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

本案第一被告與第二、三被告之間的租賃合同簽訂于1998年10月8日，是在1995年9月25日第一被告與某銀行簽訂的抵押貸款合同及《擔保法》施行之后，《擔保法》于1995年10月1日施行，擔保法有關(guān)抵押財產(chǎn)須登記才生效的規(guī)定對本案某銀行營業(yè)部與第一被告簽訂的抵押合同的效力不具有約束力。本案應(yīng)適用《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當向縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記，屬于法律規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的情形，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，況且抵押合同約定的抵押物早在1998年11月5日已被南通中院在（1998）通中法執(zhí)裁字第96號裁定書認定為抵押財產(chǎn)抵償給了某銀行營業(yè)部。此時再將抵押合同認定為無效也與中院的裁定相悖。故第一被告與某銀行之間的抵押行為有效。

關(guān)于第二個爭議焦點。被人民法院查封、扣押的財產(chǎn)能不能出租法律上雖未有明確的規(guī)定，但被執(zhí)行人的財產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，其處分權(quán)已經(jīng)受到了禁止或限制，如果仍然在該財產(chǎn)上進行移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔等行為，則妨礙了人民法院對該財產(chǎn)進行強制執(zhí)行，因此，人民法院可依申請執(zhí)行人的請求，直接對該財產(chǎn)進行執(zhí)行。如果要進行拍賣，則被執(zhí)行人在查封財產(chǎn)上設(shè)定的租賃權(quán)，將不受法律保護。

南通中院生效的執(zhí)行裁定將南通市閘東鄉(xiāng)花墻村的石花橋倉庫（包括土地使用權(quán)及地上建筑）抵償給了某銀行，原告又通過拍賣這一合法的途徑競得了石花橋倉庫所有權(quán)及倉庫內(nèi)面積21071.83平方米的土地使用權(quán)。由于第二、三被告與第一被告簽訂租賃合同是在第一被告與某銀行營業(yè)部簽訂抵押合同、人民法院扣押財產(chǎn)之后，故在某銀行抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不發(fā)生法律效力。現(xiàn)作為所有人的原告有權(quán)要求被告從倉庫內(nèi)遷出，使倉庫恢復(fù)原狀。至于第二、三被告因租賃該財產(chǎn)未屆租期所造成的損失，屬于其與第一被告之間的因租賃合同引起的法律關(guān)系，應(yīng)當另行通過訴訟途徑或其他渠道解決。

由于第二、三被告與第一被告之間的租賃合同對原告沒有約束力，在某銀行依照拍賣合同將本案標的物交付給原告后，第二、三被告仍實際在使用屬于原告的資產(chǎn)，應(yīng)當依市場價支付場地使用費。場地使用費可參照南通市價格認證中心的鑒定結(jié)論中2004年7月29日至2006年1月31日的標準計算（自2004年8月15日計算至2006年3月10日）。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七十一條、第七十二條、第一百一十七條第一款、第二款之規(guī)定，判決如下：

一、周某、保某于本判決生效后十五內(nèi)將其所有的有關(guān)機器設(shè)備、搭建物等財物從其承租的本市石花橋倉庫西側(cè)毛坯庫房遷出，并使庫房和土地場地恢復(fù)原狀。

二、周某、保某于本判決生效后十五內(nèi)向南通某經(jīng)貿(mào)有限公司支付場地使用費222648元。

判決后，雙方當事人均未提出上訴，判決已發(fā)生法律效力。

[評析]

抵押物所有權(quán)人對屬于其所有的抵押物具有占有、使用、收益與處分的權(quán)利，為求物盡其用，財盡其效，所有權(quán)人對占有、使用、收益與處分等權(quán)利可適當分離。為追求抵押物充分利用，以其交換價值為基礎(chǔ)，不轉(zhuǎn)移占有來擔保特定債務(wù)履行，是為抵押物抵押權(quán)。抵押物所有權(quán)人不僅可以依物權(quán)法律在抵押物上取得抵押權(quán)等物權(quán)，還可依據(jù)合同法充分發(fā)揮主體個人意愿，通過合同等方式設(shè)定一定債權(quán)，追求抵押物使用價值，以轉(zhuǎn)移占有為要件的抵押物租賃權(quán)。

抵押物抵押權(quán)與抵押物租賃權(quán)是分別就同一標的物的交換價值和使用價值進行支配的不同權(quán)利，不僅可以共有，而且功用互補。但抵押物和租賃權(quán)無論誰設(shè)定在先，當兩者競存于同一抵押物時，抵押權(quán)與租賃權(quán)都會存在一定程度沖突。

本案如果抵押權(quán)成立，則屬于先抵后租，反之先租后抵，產(chǎn)生的法律后果不同。因此，本案第一個爭議焦點是1995年9月25日的抵押合同是否生效。

一種意見認為1995年9月25日某銀行營業(yè)部與第一被告簽訂的《抵押貸款合同》成立于《擔保法》施行之前，擔保法規(guī)定的抵押未登記不生效的規(guī)定不適用本案，雖然根據(jù)當時的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地、房產(chǎn)須辦理抵押登記手續(xù)，但從當時政府有關(guān)部門的具體工作內(nèi)容看，本市尚未真正開辦抵押登記業(yè)務(wù)，某銀行根據(jù)當時的情況盡可能辦理了抵押資產(chǎn)評估、第一被告及主管部門出具的未作抵押的保證書等手續(xù)，同時還辦理了抵押貸款的公證書等，而且南通中院在案件執(zhí)行中審查了這些證據(jù)并在（1998）通中法執(zhí)裁第96號民事裁定書中確認了該項資產(chǎn)屬于抵押財產(chǎn)，所以抵押合同有效。

另一種意見認為1995年1月1日施行的《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當向縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記，該行為違反了當時有效的《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》第七條的規(guī)定而無效，原告未依法登記，故抵押不具有法律約束力。

筆者贊同第一種觀點。依據(jù)最高人民法院《合同法》解釋（一）第三條規(guī)定：人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法有效的，則適用合同法。按照該司法解釋第九條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。2008年1月1日即將施行的《物權(quán)法》則進一步明確規(guī)定抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。這是對《擔保法》關(guān)于土地房產(chǎn)等辦理抵押自抵押合同登記之日起生效規(guī)定的修改。所以抵押權(quán)的成立在擔保法之前及物權(quán)法生效后不再以登記為要件。

在同一抵押物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存時根據(jù)設(shè)立時間先后，產(chǎn)生如下不同的法律效力：（1）抵押權(quán)設(shè)定在先，租賃成立在后，在先抵后租情況下，抵押物買收人的所有權(quán)源于抵押權(quán)行使，租賃合同對受讓人不具有約束力；（2）租賃權(quán)成立在先，抵押權(quán)成立在后，即先租后抵情況下，買賣不破租賃發(fā)生作用，租賃物買收人的所有權(quán)不得對抗租賃權(quán)。本案抵押在先租賃在后，第二與第三、四被告簽訂租賃合同對原告不具有約束力。至于第二被告與第三、四被告之間因租賃合同造成的損失應(yīng)當另行解決。

本案還涉及第二個爭議焦點，即被人民法院依法扣押的財產(chǎn)在尚未抵押給某銀行之前，財產(chǎn)所有人未征得人民法院同意，與他人簽訂租賃合同，租賃合同對受讓人有無約束力。

一種意見認為執(zhí)行案件中被執(zhí)行人第一被告在其資產(chǎn)抵押給債權(quán)人之后或已被人民法院采取查封、扣押等司法強制措施后，其已無權(quán)處分該項資產(chǎn)，而轉(zhuǎn)讓、出借、出租等行為都是處分資產(chǎn)的一種形式，未經(jīng)抵押權(quán)人或人民法院同意的任何處置資產(chǎn)行為，都將會對債權(quán)人行使抵押權(quán)或人民法院依法執(zhí)行該項資產(chǎn)造成法律上的障礙或不利影響，這是法律所不允許的。三被告之間的租賃行為未經(jīng)債權(quán)人某銀行營業(yè)部同意，亦未經(jīng)人民法院許可，依法應(yīng)無效，其租賃關(guān)系不受法律保護。

另一種意見認為民事訴訟法第一百零二條第一款第4項規(guī)定：“掩藏、轉(zhuǎn)移、買賣、毀損已被查封、扣押的財產(chǎn)，或者已被清點并責令其保管的財產(chǎn)，轉(zhuǎn)移已被凍結(jié)的財產(chǎn)”的行為，是違法行為，將受到相應(yīng)的制裁。但沒有將“租賃”被扣押的財產(chǎn)設(shè)定為違法，以此判定租賃合同無效沒有法律依據(jù)。

筆者同意第一種意見。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第26條第1款規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。”因此，南通某材料總公司在未征得人民法院同意的情況下，對已被扣押的石花橋倉庫及倉庫房產(chǎn)擅自租賃給周某、保某，而且租賃竟然到2009年6月30日，根本對該財產(chǎn)已經(jīng)進行抵押并被人民法院依法扣押的事實不予考慮，對申請人隨時行使抵押權(quán)和人民法院執(zhí)行增加了負擔，妨礙了順利執(zhí)行，故租賃合同對申請人某銀行不具有約束力，進而對本案原告南通某經(jīng)貿(mào)有限公司不具有約束力。