[案情]

　　2007年12月20日，被執行人星星公司向申請執行人韓文借款650萬元用于公司經營周轉。同日，雙方簽訂了借款協議，協議約定：借款期間自2007年12月21日至2008年4月20日；星星公司向韓文借款作為韓文向星星公司訂購某市花園小區商品房預付款處理（雙方另訂立購房合同），星星公司按時還款，所訂房屋銷售合同自動失效，如到期不能歸還，則所訂商品房銷售合同生效，星星公司十日內到房管部門辦理備案工作等。借款到期后，星星公司未還款。2008年11月28日，申請執行人韓文與被執行人星星公司簽訂一份商品房買賣合同。合同約定：被執行人將位于某市花園小區206幢501室房屋以882672元的價格出售給申請執行人韓文，付款的方式為2008年11月28日前一次性繳納，房屋交付時間為2009年3月31日前。2009年1月7日，韓文與星星公司一起至某市房地產監理所辦理了花園小區206幢501室房屋的預告登記手續。到期后，星星公司不同意交付房屋，韓文即訴至法院，要求被執行人星星公司償還借款本金800萬元，支付利息及違約金980萬元。法院組織雙方調解達成協議。協議約定：一、被告星星公司于2010年6月21日前一次性償還原告韓文1280萬元；二、案件受理費24650元，由被告星星公司負擔。調解書生效后，被執行人未自覺履行義務。申請執行人韓文即向法院申請執行。執行中，法院于2011年6月3日查封了某市花園小區206幢501室房屋，后于2013年6月1日對該房屋進行了續封。

　　又查，2009年6月2日，某市中級法院在執行申請執行人朱生與被執行人星星公司商品房預售合同糾紛一案中，雙方協議約定：被執行人以其所有的位于某市花園小區部分房屋抵償朱生的欠款701.5474萬元。其中, 花園小區206幢501室抵算了685783元。

　　2009年，異議人金云達通過中介機構與星星公司簽訂一份商品房買賣合同。合同約定：星星公司將位于花園小區206幢501室的房屋以527670元出售給異議人。合同簽訂后，異議人于2011年1月5日繳納了購房款527669.80元。星星公司于2011年1月5日將房屋交付給異議人。異議人金云達向某市法院提出執行異議，要求法院解除花園小區206幢501室的查封。

　　[審判]

　　法院審理后認為：韓文借款650萬元給星星公司時就約定將該借款作為其向星星公司訂購某市花園小區商品房的預付款，如星星公司到期不能還款，則雙方所訂商品房銷售合同生效。借款到期后，星星公司未能還款，按約雙方于2008年11月28日簽訂的商品房買賣合同生效。韓文有權要求星星公司按照合同約定于2009年3月31日前交付房屋。因韓文于2009年1月7日對訟爭房屋進行了預告登記，則按照約定和法律規定，被執行人星星公司未經韓文同意不得處分被預告登記的房屋。

　　本案爭議的焦點是韓文預告登記的效力有無喪失。預告登記的效力可因預告登記的債權消滅而失去效力。預告登記并不能代替合同的履行，也不能代替不動產物權的本登記，故在合同約定的條件成就或期限到來時，請求權人應當積極履行自己的義務，如支付房款、辦理不動產所有權轉移登記等。韓文在其與星星公司簽訂的商品房合同生效后，有權要求星星公司按合同約定交付房屋，但其沒有行使該權利，而是選擇了向法院訴訟，要求星星公司償還借款的方式解決雙方的紛爭。而其訴訟過程中，也沒有將以房抵款的部分扣除，所以可以認定其以實際行為表明不再履行與星星公司簽訂的商品房合同。其基于商品房買賣合同享有的要求交付房屋的權利已被某市法院作出的民事調解書所取代，也就是說其預告登記的債權因其訴訟而消滅，其預告登記的效力因債權消滅而失效。

　　星星公司在預告登記失效后將房屋出售給異議人并不違反法律的規定。異議人金云達在法院查封之前已經繳納了全部房款，并實際居住使用訟爭房屋，且對未辦理過戶手續無過錯，法院不應對該房屋繼續執行。故裁定中止對花園小區206幢501室房屋的執行。

　　[評析]

　　商品房預告登記制度是我國物權法規定的一項保障將來物權實現的制度。預告登記所登記的不是現實的不動產物權，而是將來發生不動產物權變動的請求權，它是在確定的財產權登記條件還不具備時，為了保全將來財產權變動能夠順利進行，而就相關的請求權進行的登記。請求權是權利主體請求義務主體為一定行為或不為一定行為的民事權利。請求權的權利主體利益有賴于義務主體為一定行為或不為一定行為才能實現。債權是典型的請求權。商品房預告登記的前提是預告登記權利人和義務人之間必須存在債權請求權，債權一旦消滅，預告登記也就失去其存在的基礎。申請執行人韓文在簽訂商品房銷售合同時即以借款的形式將購房款給付了被執行人，在被執行人未按期還款的情形下，其完全可以根據商品房銷售合同的約定要求被執行人按期交付房屋，并在條件成熟的時候辦理房屋產權過戶手續，但是其沒有將借款作為購房款，而仍然作為借款通過法院向被執行人主張權利，雙方就借款的償還也達成了協議。基于此，申請執行人與被執行人雖然簽訂了商品房銷售合同，但作為購房人的申請執行人未繳納購房款，其也就無權要求作為賣房人的被執行人交付房屋，則申請執行人基于商品房銷售合同的請求權予以喪失。既然債權消滅，則購房人將來也無權要求賣房人將花園小區206幢501室房屋的所有權變更其名下，購房人的商品房預告登記權利失效。賣房人可以處分預告登記的商品房。