1983年，原告甲在位于本市A村B組的宅基地上砌建房屋三間兩廂（以下簡稱C屋）。1998年，與原告甲位于同村同組的被告乙住進(jìn)C屋，直至2011年C屋拆遷。原告起訴認(rèn)為，C屋屬其所有，由于1996年隨兒上城在廠里做門衛(wèi)，致老宅長期閑置。C屋是其兒媳丙（本案第二被告）交付于乙居住，其一直不知情。2010年8月份，其聽說祖屋要被拆遷，便要求乙讓房，但乙說房子已經(jīng)賣給他了，拒絕讓房。為此，原告甲起訴要求確認(rèn)乙與丙商談的口頭房屋買賣無效。被告乙辯稱，房屋買賣是原告媳婦丙與其商談的，當(dāng)時(shí)是口頭協(xié)議，約定價(jià)款8800元，且已付給原告兒媳丙，原告兒子當(dāng)時(shí)還將C屋宅基地用地許可證交給了其，并將屋里的東西搬走了。雖然沒有書面的房屋買賣合同，但丙是甲的唯一兒媳，這在法律上構(gòu)成表見代理，房屋買賣是成立有效的。而被告丙否認(rèn)與原告甲之間存在口頭房屋買賣協(xié)議，并否認(rèn)收取過購房款。

 

原告兒媳丙的行為是否構(gòu)成表見代理，能否認(rèn)定原告甲與被告乙之間的房屋買賣成立生效？

 

對此案件，實(shí)務(wù)中存在兩種不同意見：

 

第一種意見認(rèn)為，原告甲與被告乙的房屋買賣不生效，應(yīng)當(dāng)支持原告甲的訴訟請求。理由：一、原告甲與被告乙之間無房屋買賣協(xié)議或已向原告交付購房款等的任何憑證。二、即使被告乙與丙之間存在口頭房屋買賣協(xié)議，但依據(jù)法律規(guī)定，原告甲的兒媳丙無權(quán)處分原告的房產(chǎn)，而且事后也沒有得到原告甲的追認(rèn)，所以不能確認(rèn)口頭協(xié)議已生效。三、原告甲否認(rèn)曾領(lǐng)取過C屋的宅基地用地許可證，更可能將其交付給被告乙，且當(dāng)庭提供兩位證人證明，在他們管建房期間，從未發(fā)放過原告甲的宅基地用地許可證，所以被告乙所持宅基地用地許可證的來源可能不合法。四、依據(jù)法院向本市國土局的調(diào)查，在原告甲申請C屋土地使用權(quán)人變更所遞交的材料中，有一份協(xié)議書，協(xié)議內(nèi)容主要為原告甲同意將C屋的集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告乙，且有原告甲的簽名，但原告甲否認(rèn)協(xié)議書上的名字是其所簽，而被告乙陳述其并沒有親見原告簽名，所以，不能認(rèn)定該份協(xié)議書的真實(shí)性，因而不能確認(rèn)原告甲與被告乙存在房屋買賣的事實(shí)。綜上，原告甲與被告乙的房屋買賣不生效。

 

第二種意見認(rèn)為，原告甲與被告乙的房屋買賣成立有效，應(yīng)當(dāng)駁回原告甲的訴訟請求。理由：一、本案已形成房屋買賣的客觀事實(shí)。首先，被告乙自1998年就已經(jīng)居住于C屋中，有居住了十幾年的客觀事實(shí)；其次，被告乙持有原告甲的宅基地用地許可證，而且C屋土地使用權(quán)人現(xiàn)已變更為被告乙的兒子，已形成法律上的事實(shí)。二、本案構(gòu)成表見代理。即，雖然C屋的買賣是被告丙與被告乙的口頭協(xié)議，但被告丙是原告甲的家庭成員，有交付C屋讓被告乙居住，且讓被告乙取得甲的宅基地用地許可證的事實(shí)，所以被告乙有理由相信原告甲的家庭成員有代理權(quán)，被告丙的行為構(gòu)成表見代理。退一步說，即使被告丙沒有代理權(quán)或超越代理權(quán)，但被告乙已居住于C屋十幾年，原告甲不可能不明知，卻一直未就房屋的所有權(quán)提出異議，所以依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條“本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告丙與被告乙的口頭房屋買賣協(xié)議成立生效。三、認(rèn)定C屋買賣有效符合常理。原告甲與被告乙僅同為本村村民，雙方無任何親屬關(guān)系，如果被告乙居住于C屋十幾年而原告甲一直不知道或未有異議，顯然有違常理。相反，根據(jù)案件發(fā)生的時(shí)間及地點(diǎn)，當(dāng)時(shí)農(nóng)村村民買賣房屋即時(shí)清結(jié)并不違反一般交易習(xí)慣，且當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會及村民小組對C屋買賣的事實(shí)亦均認(rèn)可。綜上，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)C屋的買賣依法成立有效。

 

筆者同意第二種意見。