2011年9月8日，張某與李某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同一份，約定：張某購(gòu)買(mǎi)李某所有的翰林廣場(chǎng)第1幢1209室房屋，房款為222382元，張某于2011年9月9日支付；李某2011年9月31日前將房屋騰空交付張某；李某拖欠物業(yè)費(fèi)836元由張某承擔(dān)，交房前交至物業(yè)公司；如有一方違約，需向?qū)Ψ街Ц哆`約金10000元。合同簽訂當(dāng)日，張某向李某交付房款222382元。2011年9月底，張某要求李某交付房屋，李某認(rèn)為雙方針對(duì)“物業(yè)費(fèi)”已在合同中作了明確約定，張某應(yīng)先交納其所欠物業(yè)費(fèi)，否則其可依據(jù)合同約定延遲交付房屋。張某則稱李某所欠物業(yè)費(fèi)并非836元，而多達(dá)3000余元。雙方產(chǎn)生糾紛，張某遂訴至法院要求李某立即交付房屋并承擔(dān)違約責(zé)任，李某則辯稱其享有先履行抗辯權(quán)，并不構(gòu)成違約。

 

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：李某能否以張某沒(méi)有支付物業(yè)費(fèi)為由行使先履行抗辯權(quán)，從而拒絕交付房屋。

 

筆者認(rèn)為，“支付物業(yè)費(fèi)”這一合同從給付義務(wù)不能構(gòu)成李某行使先履行抗辯權(quán)的條件。理由如下：

 

合同義務(wù)分為主給付義務(wù)、從給付義務(wù)和附隨義務(wù)。“主給付義務(wù)”是指構(gòu)成某種合同類型所必須具備的固有義務(wù)、基本義務(wù)、主要義務(wù)；從給付義務(wù)不是合同所必備，僅具有補(bǔ)助主給付義務(wù)的功能，其有助于債權(quán)人的利益能夠獲得最大的滿足。從給付義務(wù)基于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定而產(chǎn)生，權(quán)利人可獨(dú)立訴請(qǐng)義務(wù)人履行。

 

我國(guó)《合同法》第67條對(duì)“先履行抗辯權(quán)”作了規(guī)定，即“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”。據(jù)此，先履行抗辯權(quán)的適用條件有三：雙方當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)；兩個(gè)債務(wù)有先后履行順序；先履行一方不履行或不適當(dāng)履行。其中，“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)”之債務(wù)應(yīng)具有對(duì)價(jià)關(guān)系，互為對(duì)待給付，應(yīng)指合同之“主給付義務(wù)”。而從給付義務(wù)功能在于使債權(quán)人的利益得到最大程度的滿足，僅具有補(bǔ)助主給付義務(wù)的功能，其與對(duì)待履行之間并無(wú)相互牽連之關(guān)系。此外，從給付義務(wù)具有相對(duì)的獨(dú)立性，能夠獨(dú)立成為訴權(quán)標(biāo)的，權(quán)利人可針對(duì)從給付義務(wù)獨(dú)立訴請(qǐng)履行。因此，合同從給付義務(wù)不能與對(duì)待履行之間形成法律意義上對(duì)價(jià)關(guān)系，合同一方違反從給付義務(wù)，但其已經(jīng)履行了主給付義務(wù)，則另一方不得以對(duì)方違反從給付義務(wù)為由行使先履行抗辯權(quán)。

 

本案中，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系中，雙方當(dāng)事人的主給付義務(wù)為支付房款與交付房屋，“支付物業(yè)費(fèi)”只是雙方約定的從給付義務(wù)，與李某應(yīng)承擔(dān)的主給付義務(wù)即交付房屋之間不能形成對(duì)價(jià)關(guān)系。因此，在買(mǎi)受人張某已按約履行支付購(gòu)房款主給付義務(wù)的情況下，出賣(mài)人李某不能以“沒(méi)有支付物業(yè)費(fèi)”這一合同從給付義務(wù)為由行使先履行抗辯權(quán)，因此，李某拒絕交付房屋的行為構(gòu)成違約。