[案情]

 

2010年9月9日，原告馬某與被告陳某簽訂《房屋租賃合同》，約定:馬某將其所有的房屋（建筑面積為122.25平方米）租賃給陳某經營，租賃期限自2010年9月2日起至2011年9月1日止，年租金45000元，期滿后，原告收回房屋，自行對外出租。租賃期內未經原告書面同意，陳某不得將房屋轉租或轉借他人使用。合同簽訂后，原告依約將房屋交付給被告陳某，陳某依約給付租金。

 

2010年11月1日，陳某未經馬某同意，將其承租的房屋轉租給茆某、劉某，并簽訂《房屋轉租合同》，約定租期自2010年11月1日起至2011年9月1日止，租金為37500元，在簽訂合同當日付清。租賃期間未經陳某同意，茆某、劉某不得將房屋轉租或轉借他人使用。合同簽訂后，被告陳某將房屋交付給被告茆某、劉某。2010年10月4日，茆某、劉某給付陳某房租37000元。

 

2011年3月4日，茆某、劉某未經馬某、陳某同意，與趙某口頭約定，將其從陳某轉租的本案所涉房屋轉租給趙某從事經營。租期從2011年3月5日至8月31日止租金22000元。后茆某、劉某將房屋交付給趙某，趙某自2011年3月5日起至今仍在本案所涉房屋內經營。為此，馬某提起訴訟，要求四被告立即從原告馬某所有的門面房中搬出，連帶給付原告馬某房屋使用費（從2011年9月1日起至實際搬出之日止按年租金68000元計算）。

 

[審判]

 

根據我國《合同法》及有關司法解釋的規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。租賃期限屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿，租賃房屋被轉租的，出租人有權要求次承租人返還租賃房屋。原告與被告陳某簽訂的房屋租賃合同，約定租期至2011年9月1日止。租賃期限屆滿，原告與被告陳某未重新簽訂租賃合同，雙方租賃關系終止，被告陳某負有返還租賃房屋的義務。被告陳某在租賃原告房屋兩個月后，將租賃房屋轉租給被告茆某、劉某，被告茆某、劉某在轉租后又將該房屋轉租給被告趙某，現被告趙某在轉租合同租賃期限屆滿后，仍在該房屋內進行經營，原告作為房屋的所有權人，有權要求房屋的占有人返還租賃房屋。因被告茆某、劉某目前未實際占有、使用本案所涉房屋，故對原告要求被告茆某、劉某從本案所涉房屋內搬出，騰空房屋后交付給原告的訴訟請求，不予支持。

 

原告與被告陳某的房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿，被告趙某自2011年9月2日起繼續使用本案所涉房屋，原告與被告陳某未重新簽訂租賃合同，與被告趙某亦未簽訂租賃合同，也未另行約定繼續使用的租金標準，合同期限屆滿后的使用費可參照原租賃合同的約定計算。原告主張按年租金68000元的標準計算，未提供充分證據予以證明，故原告要求被告支付2011年9月2日起至實際交付房屋之日止的房屋使用費應按原租賃合同約定的年租金45000元的標準計算，對超出該部分的訴訟請求，不予支持。

 

房屋租賃合同履行期限屆滿，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，應予支持。房屋租賃合同租賃期限屆滿后，承租人逾期退房的，出租人有權要求承租人返還租賃房屋并賠償損失。租賃房屋被轉租的，出租人有權要求次承租人返還租賃房屋并賠償損失，承租人承擔連帶賠償責任。本案中，被告趙某在原房屋租賃合同及轉租合同租賃期限屆滿后，仍實際占有、使用原告所有的房屋，對被告趙某逾期騰房給原告造成的自2011年9月2日起至其實際搬出之日止的使用費損失，應當由被告趙某承擔，故對原告要求被告趙某給付2011年9月2日起至實際交付房屋之日止按年租金45000元計算的房屋使用費的訴訟請求依法應予支持。被告陳某未經原告同意，將房屋轉租給被告茆某、劉某，被告茆某、劉某未經原告及被告陳某的同意，又將房屋轉租給被告趙某，致使在房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿，原告無法按時收產，由此給原告造成房屋使用費的損失，應當由被告陳某、茆某、劉某承擔連帶賠償責任。故原告要求被告陳某、茆某、劉某對被告趙某給付自2011年9月2日起至其實際遷出之日止的房屋使用費承擔連帶責任的訴訟請求，依法亦應予支持。被告陳某、茆某關于原告知曉四被告之間的轉租行為，未提出異議，視為對轉租行為默認的抗辯意見，未提供證據證明，本院不予采信。

 

綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十二條，《中華人民共和國物權法》第三十九條,《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第二百三十五條，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十八條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，判決如下：

 

一、被告趙某于本判決生效之日起15日內將租賃房屋內屬于自己的財物搬出，騰空房屋后，經由被告陳某交原告馬某收產；

 

二、被告趙某于本判決生效之日起15日內按45000元/年的標準給付原告馬某自2011年9月2日起至實際交房之日止的房屋使用費；被告陳某、茆某、劉某對被告趙某的上述給付義務承擔連帶責任；

 

三、駁回原告馬某的其他訴訟請求；

 

如被告未按本判決書指定的期限履行給付義務,則應當根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

 

案件受理費130元，減半收取65元，由被告陳某、茆某、劉某、趙某共同負擔。

 

一審判決作出后，雙方當事人均未上訴，該判決已發生法律效力。

 

[評析]

 

本案核心法律問題在于未經出租人明示同意與否的轉租合同效力問題以及承租人、次承租人對出租人承擔何種法律責任。

 

根據《合同法》第224條規定，出租人同意承租人轉租的，轉租合同有效，但是并沒有規定如果出租人不同意或者沒有明確表態下的轉租是否有效問題。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”）第十六條第一款規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。《解釋》第十八條規定，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。現行的法律、司法解釋并未明確規定，未經出租人明示同意與否的轉租合同效力問題以及承租人、次承租人對出租人承擔何種法律責任。本案中法官較好地發揮自己的自由裁量權，依據立法本意、法律精神以及合理性原則等基本原則，就案件事實認定適用事項進行權衡裁量本案層層轉租合同有效，被判決承租人、次承租人對出租人承擔連帶賠償責任，實現了法律的實質正義。

 

首先，租賃合同性質上屬于確立債權債務關系的合同，而非以追求物權變動效果為目的的合同。訂立租賃合同的行為是一種負擔行為。出租人對租賃物是否享有所有權或處分權，不是作為債務合同的租賃合同必須考慮的內容。

 

其次，《合同法》關于無效合同的規定以及對合同效力的司法解釋并未將承租人未經出租人同意轉租的合同列入無效合同范疇；

 

最后，從合同利益和權利價值的角度分析，擅自轉租行為并未在實質上影響出租人利益實現，并未對出租人獲得租金的合同目的產生影響。只是出租人的出租權是在不知情的情況下被承租人利用，在這個意義上，轉租行為可以說是對出租人權益的一種侵犯。基于這種利益保證和權利侵犯之間的不一致性，在立法上賦予出租人可解除合同的權利。就本案而言，法院將承租人與次承租人以及次承租人之間的轉租合同認定為合法有效，并無不當。

 

作為適用法律的司法工作者，法官一個重要的作用就是靈活適用法律，在保障守約方的合法權益得到彌補前提下，對違約方的違約行為應給予應有的法律制裁。本案判決承租人、次承租人對出租人的房屋使用費給付負連帶賠償責任，合理地分配了當事人的權利義務，實現了審判公正。