企業(yè)承租廠房進(jìn)行研發(fā)生產(chǎn)，驗(yàn)收后簽了租賃合同，結(jié)果入場(chǎng)裝修時(shí)才發(fā)現(xiàn)電容量無(wú)法滿足需求，于是將出租方訴至法院，要求追究其違約責(zé)任，支付款項(xiàng)共計(jì)22.7萬(wàn)元。近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院對(duì)這起房屋租賃合同糾紛案依法判決，被告不存在違約行為。原告不服提起上訴，被蘇州市中級(jí)人民法院依法駁回，維持原判。

中央空調(diào)都帶不動(dòng)，承租人訴出租人違約

位于蘇州市高新區(qū)一處面積逾二千平方米的廠房為銀河公司單獨(dú)所有。2016年12月，急于進(jìn)行研發(fā)生產(chǎn)的宇宙公司與銀河公司簽訂《廠房租賃合同》，租賃期5年，自2017年2月1日至2017年3月31日為免費(fèi)裝修期。關(guān)于廠房基本配置，合同載明為“380V、220V的生產(chǎn)、生活用電及用水設(shè)施”。合同簽訂后，宇宙公司按約將保證金連同三個(gè)月的租金合計(jì)22.7萬(wàn)元支付給銀河公司。

“我們準(zhǔn)備裝修時(shí)才發(fā)現(xiàn)，基本的生活用電不能保證。”庭審時(shí)，宇宙公司陳述，當(dāng)時(shí)的情況僅能照明，中央空調(diào)無(wú)法運(yùn)行。此后，雙方頻繁溝通解決供電問題，但交涉無(wú)果，宇宙公司搬離了廠房，以銀河公司違約為由訴至法院。

庭審期間，原、被告一致確認(rèn)原告使用租賃場(chǎng)所至2017年4月28日。被告辯稱，同意解除合同，但解除原因系原告違約。“在雙方合同履行過程中，原告突然提出超越合同約定范疇的要求，雖然被告一直積極協(xié)助解決，原告仍執(zhí)意要求搬離，被告無(wú)奈只得同意。”

經(jīng)查， 自2017年2月開始，原、被告之間進(jìn)行了頻繁的微信聯(lián)系，“原告提出廠房用電問題，被告回復(fù)廠房為毛坯標(biāo)準(zhǔn)廠房，電增容之事由太陽(yáng)公司負(fù)責(zé)解決。”承辦法官介紹，雙方溝通經(jīng)歷了幾個(gè)過程，先是被告在與太陽(yáng)公司溝通后，提出增容解決方案，費(fèi)用雙方平攤，原告拒絕；隨后，被告告知原告可以采用柴油發(fā)電機(jī)組的方式解決用電問題，費(fèi)用由被告承擔(dān)，但原告方面也未有定論。

另一方面，太陽(yáng)公司相關(guān)人員出庭作證，“案涉租賃廠房是我們按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，所對(duì)應(yīng)的配電房擴(kuò)容后的用電量為1750KVA，可以用于生產(chǎn)研發(fā)和辦公使用。我們也同意原告從配電房拉線，最多200 KVA。”

為了核實(shí)租賃廠房的用電問題，法院向國(guó)家電網(wǎng)蘇州供電分公司進(jìn)行調(diào)查得知，太陽(yáng)公司自2016年1月至2017年2月用電的最大負(fù)荷1651KVA。

被告沒有違約故意，反而積極促成合同履行

法院認(rèn)為，原被告簽訂的租賃合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，依法成立并生效，各方均應(yīng)按約定履行。本案中，原告在入住之后發(fā)現(xiàn)有電容量問題，經(jīng)過與負(fù)責(zé)該事宜的太陽(yáng)公司及被告溝通后，認(rèn)為被告并無(wú)多余的電量可以供原告使用，進(jìn)而要求解除租賃合同。

承辦法官指出，首先，原、被告的租賃合同中僅約定了生產(chǎn)、生活用電，雙方確認(rèn)廠房及設(shè)施運(yùn)作良好，原告對(duì)于其用電并未提出特別要求，被告現(xiàn)已經(jīng)按約向原告提供了廠房，原告也已經(jīng)實(shí)際搬至廠房；其次，原告認(rèn)為被告無(wú)法提供生產(chǎn)研發(fā)用電，而實(shí)際上，租賃廠房每層是有電量提供的，只是提供的電量無(wú)法安裝中央空調(diào)，而中央空調(diào)能否安裝并未在合同中作出約定；再次，根據(jù)本案查明的事實(shí)可以得知，涉案房屋所對(duì)應(yīng)的配電房擴(kuò)容后的用電量為1750KVA，而太陽(yáng)公司自2016年1月至2017年2月用電的最大負(fù)荷為1651KVA，所以租賃房屋可以通過從配電房接線的方式來解決100KVA左右的用電問題，而太陽(yáng)公司也對(duì)這一事實(shí)進(jìn)行了確認(rèn)，所以原告對(duì)于可用電量的認(rèn)知是不全面的；最后，原告在微信中甚至在庭審中對(duì)于自己確切的用電需求量都沒有明確，而通過微信記錄可知，為了能夠解決原告提出的用電問題，被告想方設(shè)法，甚至提出采用發(fā)電機(jī)組的方式解決用電問題，相關(guān)費(fèi)用由被告承擔(dān)，上述措施足以證明原告不僅沒有違約的故意，反而積極促成合同的履行。

綜上，法院認(rèn)為被告不存在違約行為，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于原告單方面提出更換租賃地點(diǎn)，被告明確表示同意，所以認(rèn)定原、被告之間的廠房租賃合同解除。關(guān)于保證金及租金、房屋占有使用費(fèi)的退還事宜，原告應(yīng)當(dāng)支付4月1日至28日的房屋占有使用費(fèi)，同時(shí)被告可以要求原告承擔(dān)違約責(zé)任，但鑒于被告已經(jīng)收取原告三個(gè)月的租金，并在審理中單方面表示愿意退還保證金，其欲收取的三個(gè)月租金已經(jīng)考慮到原告應(yīng)支付的費(fèi)用及違約責(zé)任，不再另行主張，為了減輕當(dāng)事人訴累，法院一并處理，最終綜合合同履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素認(rèn)定被告的上述結(jié)算方式符合法律規(guī)定，判決被告返還原告保證金5萬(wàn)元。

【法官連線】

工業(yè)廠房的承租人在簽訂租賃合同時(shí)已經(jīng)對(duì)廠房進(jìn)行驗(yàn)收，之后不得在租賃過程中以電容量無(wú)法滿足合同約定的研發(fā)和辦公目的為由要求出租人增容，也無(wú)權(quán)據(jù)此解除租賃合同。另外，租賃合同中約定了免費(fèi)裝修期，若因承租人一方的原因而未能正常履行租賃合同，如合同未約定如何處理，出租人雖然不能直接要求承租人支付免費(fèi)裝修期的租金，但可以在要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)予以主張計(jì)算。