張某在城區(qū)做生意，但居住在江蘇省泗陽縣農(nóng)村，來回十分不便。經(jīng)朋友介紹，張某夫妻兩人看好位于縣城泗絹集團對面由該集團開發(fā)的紅梅二區(qū)路西最后一棟中單元4樓（左室）房屋。

2015年9月3日，張某與史某簽訂訂房屋買賣合同，主要約定：史某將泗絹集團對面紅梅二區(qū)路西最后一棟中單元4樓（左室）約100平方米出賣給張某，價格275000元，先付定金20000元，張某違約、不買，定金不退，賣方違約、不賣，雙倍返還定金，余款255000元待史某辦妥泗絹集團手續(xù)，房屋移交時付清等。2015年10月3日張某支付定金20000元。該房屋離張某做生意地方較近，且價格很實宜，張某一家人十分高興，催史某辦理泗絹集團出具相關(guān)證明。

2015年11月5日，史某向張某提供泗絹集團出具證明，主要內(nèi)容為史某為該公司員工，于2004年購得該集團紅莓二區(qū)路西最后一棟中單元4樓（左室）住房，該房屋產(chǎn)權(quán)系史某所有，可以自行轉(zhuǎn)讓等。史某要求張某繼續(xù)履行合同。可張某反誨，不想購買該房屋，并向泗陽縣人民法院起訴，要求退還定金20000元。

泗陽縣人民法院認為，一、當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。二、雙方簽訂的合同合法有效，張某并未舉證證明訴爭合同無效。三、經(jīng)釋明，張某不請求確認合同無效或解除合同，張某并未舉證證明史某違約，故不適用定金罰則。一審判決駁回原告張某的訴訟請求。

原告張某不服，向江蘇省宿遷市中級人民法院上訴,認為：1.雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效合同。涉案房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，沒有正式產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。2.無效合同自始沒有法律約束力，應(yīng)當(dāng)返還定金20000元。

近日，江蘇省宿遷市中級人民法院作出終審判決，認為《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。原告張某主張，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。本案房屋未辦理權(quán)屬登記，故合同違法了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。該院認為，該規(guī)定非效力性強制性規(guī)定，原告張某依據(jù)該條主張合同無效沒有法律依據(jù)，不予支持。本案中，雙方簽訂房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。被告史某并不存在不賣房屋的違約行為，原告張某要求退還定金沒有事實和法律依據(jù)，故駁回上訴，維持原判。