用來(lái)放置空調(diào)外機(jī)的設(shè)備平臺(tái)被業(yè)主私自封閉后擴(kuò)展為衛(wèi)生間，物業(yè)公司認(rèn)為設(shè)備平臺(tái)屬于共有部分，并送達(dá)整改通知書(shū)。業(yè)主則認(rèn)為設(shè)備平臺(tái)屬于業(yè)主專有部分，訴至法院要求確認(rèn)整改通知書(shū)無(wú)效。對(duì)于設(shè)備平臺(tái)的定性，法院是怎么判的呢？

私自改建 設(shè)備平臺(tái)變身衛(wèi)生間

2018年6月，李某通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換取得南通縣區(qū)某小區(qū)的商品房一套。2020年5月，李某決定對(duì)上述商品房進(jìn)行裝修，并對(duì)房屋北側(cè)的設(shè)備平臺(tái)動(dòng)了心思。李某隨后向物業(yè)公司發(fā)出書(shū)面承諾，表示：在不破壞樓梯結(jié)構(gòu)、不影響樓面外觀的前提下，為減少空調(diào)外機(jī)對(duì)室內(nèi)造成的噪音影響，并“合理”利用戶外設(shè)備平臺(tái)，在空調(diào)外機(jī)內(nèi)側(cè)砌半面隔音防護(hù)墻。隨后，李某在未經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的情況下，將設(shè)備平臺(tái)南側(cè)和西側(cè)墻面打通，并在北側(cè)砌建墻體進(jìn)行封閉改建，與原衛(wèi)生間連成一體。物業(yè)公司在巡查中發(fā)現(xiàn)后于2020年6月向李某發(fā)出《整改通知書(shū)》，表示：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施由全體業(yè)主共有，不能擅自占用，請(qǐng)于2020年6月20日前整改完畢。

拒絕整改 城管上門(mén)拆除

李某收到物業(yè)公司的整改通知后并未加以整改，他認(rèn)為：《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格證》與戶型設(shè)計(jì)平面圖明確將平臺(tái)標(biāo)示為業(yè)主所有，其加裝“隔音防護(hù)墻”屬于合理利用其專有部分；物業(yè)公司在整改通知中將設(shè)備平臺(tái)表述為“公共部分”，屬于適用法律不當(dāng)，故不予配合整改。物業(yè)公司在勸阻無(wú)效的情況下向城管執(zhí)法部門(mén)報(bào)告，城管部門(mén)后派員將改建的墻體和金屬窗架予以拆除。李某堅(jiān)持認(rèn)為設(shè)備平臺(tái)屬于其專有部分，其可以對(duì)其進(jìn)行改建，物業(yè)公司無(wú)權(quán)予以干涉，遂將物業(yè)公司告到法院，要求法院確認(rèn)《整改通知書(shū)》無(wú)效。后因管轄問(wèn)題，該案被指定至如皋法院進(jìn)行審理。

起訴物業(yè) 法院給出說(shuō)法

承辦法官依職權(quán)調(diào)取關(guān)于案涉設(shè)備平臺(tái)大量書(shū)面證據(jù)。經(jīng)審理查明，案涉設(shè)備平臺(tái)規(guī)范設(shè)計(jì)為對(duì)應(yīng)住宅的業(yè)主安裝空調(diào)外機(jī)，該住宅的業(yè)主無(wú)法從室內(nèi)到達(dá)平臺(tái)，只能從大樓外部使用專業(yè)設(shè)備沿外墻面到達(dá)。該設(shè)備平臺(tái)并未列入房屋買賣合同中，且未登記在業(yè)主名下。另查明，2018年7月，李某與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《臨時(shí)管理規(guī)約》等協(xié)議，約定“業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃部分批準(zhǔn)的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用功能；禁止擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、改變房屋買賣外觀（含外墻、外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等部位、設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局”。

法院審理后認(rèn)為，李某封閉設(shè)備平臺(tái)，將其改建為室內(nèi)部分，改變其功能，違反規(guī)劃設(shè)計(jì)和雙方約定，其行為超出合理使用共有部分的界線。而物業(yè)公司在發(fā)現(xiàn)違法行為后應(yīng)當(dāng)制止并及時(shí)上報(bào)相關(guān)主管部門(mén)。物業(yè)公司發(fā)出的整改通知書(shū)意在勸阻和制止其改建行為，本身不具有強(qiáng)制執(zhí)行力，其內(nèi)容并無(wú)不當(dāng)。據(jù)此，法院最終駁回李某的訴訟請(qǐng)求。判決后，李某不服提出上訴。南通市中級(jí)人民法院進(jìn)一步認(rèn)定案涉設(shè)備平臺(tái)屬于共有部分，判決駁回上訴，維持原判。

【法官說(shuō)法】“買房贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)”經(jīng)常作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售房屋時(shí)的賣點(diǎn)。但設(shè)備平臺(tái)是屬于業(yè)主專有還是共有需要根據(jù)具體情況分析。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條第二款規(guī)定：“規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為前款所稱的專有部分的組成部分”。因此設(shè)備平臺(tái)是否屬于專有部分的組成部分需要看：一、規(guī)劃上專屬于特定房屋；二、銷售時(shí)根據(jù)規(guī)劃列入買賣合同。需要進(jìn)一步指出的是，設(shè)備平臺(tái)即使屬于專有部分的組成部分，也不意味著業(yè)主可以隨意進(jìn)行改造和搭建。業(yè)主對(duì)于屬于專有部分的設(shè)備平臺(tái)的改造，應(yīng)當(dāng)不違反原有規(guī)劃設(shè)計(jì)用途，并事先取得相關(guān)職能部門(mén)的批準(zhǔn)方可進(jìn)行。