2010年4月15日，許某與張某簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，張某將其位于某小區(qū)的不動產(chǎn)一套出售給許某，除約定過戶后支付的1萬元，許某按約付清所有房款，之后便裝修入住。

2013年10月份，張某將該不動產(chǎn)辦理產(chǎn)權登記至自己及配偶盧某名下。2016年1月，張某夫婦將該套不動產(chǎn)抵押向某擔保公司用以借款，辦理了抵押登記手續(xù)。在此期間許某多次要求張某辦理過戶未果，遂于2017年4月向法院訴訟要求張某辦理不動產(chǎn)過戶手續(xù)，法院確認許某與張某之間的不動產(chǎn)買賣事實以及法律后果，但因該不動產(chǎn)存在抵押情形，無法辦理過戶，法院判決駁回原告訴請。

2018年3月30日，在丁某與張某民間借貸糾紛一案中，經(jīng)審理判決：張某給付丁某借款66萬元及相應利息，判決生效后，因張某未能履行給付義務，丁某向法院申請執(zhí)行，執(zhí)行過程中法院查封張某名下該不動產(chǎn)。后許某向法院提出執(zhí)行異議，要求排除執(zhí)行，執(zhí)行異議審查中未能得到支持，許某遂提起執(zhí)行異議之訴，要求排除執(zhí)行，并確認不動產(chǎn)歸其所有。

本案的爭議焦點，許某主張排除執(zhí)行的權利能否得到支持？一種觀點認為，許某與張某之間買賣合同真實合法，其已支付全部購房款并實際占有案涉不動產(chǎn)，未能辦理過戶登記的責任不在許某，其情形符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條關于消費性二手房買受人的權益，其權利足以排除執(zhí)行。另一種觀點認為，許某雖然支付對價并實際取得案涉不動產(chǎn)，但案涉不動產(chǎn)存在抵押，許某的物權期待權順位次于抵押權，其權利不能排除執(zhí)行。

筆者贊成第一種觀點。對案外人是否享有排除執(zhí)行的權利以及能否確認不動產(chǎn)所有權，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條有明確規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。在針對個案審理時，對于判斷案外人就其所主張的權益能是否足以排除執(zhí)行，應結合當事人真實意圖、交易履行、占有現(xiàn)狀對執(zhí)行標的民事權利瑕疵的過錯綜合分析。本案中，許某在17年向法院訴訟要求張某配合辦理過戶時，已經(jīng)法院確認不動產(chǎn)買賣真實合法，只是介于不動產(chǎn)存在抵押，故無法辦理過戶。

一般情況下，案外人權益與申請執(zhí)行人權益的保護順位，同一執(zhí)行標的物上存在不同性質(zhì)的權利且發(fā)生沖突時，除法律和司法解釋另有規(guī)定外，應當根據(jù)下列原則處理：（1）堅持法定優(yōu)先權優(yōu)于物權；（2）物權優(yōu)先于債權：（3）法律規(guī)定的特殊債權優(yōu)先于普通債權；（4）普通債權平等保護原則。而本案中，申請執(zhí)行人丁某是普通債權人，其一般債權次于許某的物權期待。在案涉不動產(chǎn)抵押范圍內(nèi)的貸款未清前，案涉抵押權并未消滅，許某的物權期待權與銀行抵押權并不沖突，其享有的物權期待權亦未排除抵押權人的抵押權，故許某對案涉不動產(chǎn)的權益應足以排除一般金錢債權的執(zhí)行查封。