買了精修房，原以為可以拎包入住，驗房時發現存在諸多質量問題，開發商卻以房屋存在質量問題并不影響房屋接收為由拒絕賠償違約金。近日，啟東法院審理了一起商品房買賣合同糾紛并作出一審判決。

2016年8月，原告郭某向被告啟東某置業公司購買其開發的寅陽鎮某樓盤精修房一套，約定出賣人應當在2018年8月30日前向買受人交房。2018年8月底，被告通知原告辦理房屋收房手續，2018年9月14日，原告對案涉商品房進行查驗后發現案涉商品房存在地磚開裂、空包嚴重等質量問題二十余項，遂拒絕收房并要求進行維修。后被告對案涉商品房進行了維修，并于2019年11月29日向原告交付了案涉商品房。原告以被告構成逾期交房為由向啟東法院提起訴訟，要求被告支付逾期交房違約金6萬余元。被告辯稱根據《商品房買賣合同》約定，買受人在接收房屋時，除房屋地基基礎和主體結構存在質量問題等其他嚴重影響正常居住使用的房屋質量問題外，不得以房屋存在質量問題為由拒絕接收房屋，否則從出賣人通知收房之日起視為已經交付房屋。原告所稱房屋質量問題屬于裝修瑕疵問題，且被告已維修完畢，故不同意支付逾期交房違約金。

啟東法院經審理后認為，根據雙方之間《商品房買賣合同》約定，被告應于2018年8月30日前向原告交付案涉商品房。原告經查驗后以房屋存在質量問題為由拒收，被告方工程部工作人員在《樓宇樓情反饋表》上簽字，后原告亦通過微信等方式催促被告對上述裝修問題進行整改，說明原、被告在第一次樓房交接時，原告反饋并列出了案涉房屋部分裝修問題，被告亦派員予以確認。但被告于2019年11月29日才將案涉房屋維修整改完畢，被告對房屋長達一年以上的維修整改，影響到原告的正常居住使用。原告有權要求被告承擔逾期交房違約責任。根據雙方合同約定，被告應按合同總價的2%給付逾期交房違約金，遂判決被告賠償原告逾期交房違約金2萬余元。

【法官說法】

近年來，由精修房買賣合同所引發的糾紛逐漸增多，裝修質量問題成為爭議的焦點。由于開發商所提供的精修房質量參差不齊，買受人經常會以存在質量問題為由拒收房屋。而開發商提供的商品房買賣合同中提前訂有買受人不得因質量問題拒收房屋否則視為交付的格式條款，如何平衡買受人與開發商之間的利益是司法實務中需要面對的問題。根據江蘇省高院關于《商品裝修房買賣合同裝修質量糾紛案件審理指南》相關規定，裝修質量問題嚴重影響正常居住使用，或者裝修質量問題符合不得交付使用法定情形的，買受人拒絕領受房屋，要求出賣人承擔逾期交房違約責任和裝修質量修復責任的，應予支持。對于存在裝修瑕疵但對正常居住使用沒有實質性影響的，除當事人對房屋質量瑕疵另有約定，買受人拒絕受領房屋要求出賣人承擔逾期交房違約責任或者要求解除商品房買賣合同的，法院不予支持。對于質量問題嚴重影響居住使用，通常需要職能部門作出權威質量鑒定，但是像本案中出現的房屋質量問題存在二十余項且維修時間長達一年以上之久，可以認定質量問題已經嚴重影響正常居住使用。故法院也支持了買受人的訴訟請求，既是對買受人合法權益的保護，也督促開發商提升經營理念，優化精修房質量。