一對小情侶簽訂了房產認購協議書并交納定金5萬元，次日便以資金鏈斷裂為由要求開發商解除合同并退還定金，被拒后訴至法院。近日，蘇州市虎丘區人民法院依法審結了這起商品房預約合同糾紛案，原告要求退還定金的訴訟請求未獲支持。

小韓與女朋友都是從外地來蘇州打工，準備在此成家立業。去年9月3日，他們一起來到高新區一處新開發樓盤看房子，對一套面積90余平方米的三房住宅一見鐘情，結果心頭一熱當場就與開發商簽訂了一份《房屋訂購協議書》。該房產單價2.3萬元左右，總價共計229萬元。

然而，對于要求現場支付的5萬元定金，他倆東挪西湊當天只拿得出2萬元。只得又找朋友四處籌借了3萬元這才于9月6日補齊定金。沒想到，待他們回到江蘇鹽城老家，將買房的事和父母一商量，這才發現其實雙方根本沒有那么多資金支付剩余房款。9月8日一早，二人便急忙趕至售樓處，說明緣由希望可以拿回定金并解除合同，之后由于調解不成，遂于9月底訴至法院。

被告開發商辯稱，協議書是雙方當事人真實意思表示，且當時二人還出具承諾書，“承諾原告本人及所在家庭的所有成員已經為本次購買商品房的行動儲備了充分資金”。同時，小韓與其女友均不屬于限購范圍，擁有購房資格。

經查，上述協議書中約定：“若在本協議生效后至商品房合同簽訂并備案（若需要）期間，因乙方（即買房）自身的原因被限制購房、限制按揭貸款資格或降低貸款額度等情況，造成乙方未按約支付購房款或本協議項下商品房的正式買賣合同無法按時履行網簽、簽署、登記備案手續的，甲方有權解除本協議、沒收乙方已付之定金并追究乙方的賠償責任”。

法院認為，合同是當事人之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，合同生效后雙方均應嚴格遵守執行。如果當事人一方明確表示不履行合同主要債務的，可以解除合同。“本案送達被告的應訴通知書于2018年10月3日由被告開發商收悉，故原被告之間所簽署的《房屋訂購協議書》于2018年10月3日解除。”

另外，承辦人補充指出：出賣人通過訂購方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律訂立的規定處理，即給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金。結合本案的事實，原告方由于自己資金不足，無法簽訂商品房買賣合同，責任在原告方，故原告無權要求返還定金5萬元。

【法官連線】定金，是一種法定的擔保形式

在司法實踐中，定金由于具有擔保的性質，給付定金的一方不履行約定的債務，無權要求返還定金，而收受定金的一方不履行約定的債務，應當雙倍返還定金。“定金合同是把雙刃劍，是訂立買賣合同的擔保，在簽訂前應了解主合同的主要條款內容，否則一旦悔約就要承受失去定金的風險。”承辦法官還提醒，市民在簽訂合同時，應對將要產生的法律事實和后果有充分的了解，否則容易產生不必要的麻煩和糾紛。