一開(kāi)發(fā)商委托代理公司銷售商品房，以超過(guò)實(shí)際備案價(jià)格對(duì)外銷售，引發(fā)爭(zhēng)議，業(yè)主訴請(qǐng)要求開(kāi)發(fā)商退賠加價(jià)部分損失。11月  日，隨著南通市中級(jí)人民法院終審判決的送達(dá)，這起商品房銷售合同糾紛案落下帷幕。法院認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用，遂判決開(kāi)發(fā)商返還業(yè)主加價(jià)部分購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息損失。

上有政策 下有對(duì)策

受國(guó)家房?jī)r(jià)政策影響，商品房銷售價(jià)格不得高于備案價(jià)格。但隨著市場(chǎng)需求的上漲，一些商家為賺取高額利潤(rùn)打起了“如意算盤(pán)”。一開(kāi)發(fā)商為銷售名下商品房項(xiàng)目，委托中介公司代理銷售。

2018年6月，韓某通過(guò)中介公司認(rèn)購(gòu)某商品房，并與開(kāi)發(fā)商簽訂定購(gòu)協(xié)議書(shū)一份，協(xié)議載明房屋的房號(hào)、單價(jià)、總價(jià)等。該協(xié)議書(shū)備注欄手寫(xiě)載明：按時(shí)簽約可享受5萬(wàn)抵8萬(wàn)優(yōu)惠活動(dòng)。

2018年6月3日，韓某付款2萬(wàn)余元（收款人為開(kāi)發(fā)商）。2018年6月8日，韓某付款7萬(wàn)余元。以上合計(jì)付款10萬(wàn)余元，其中直接向開(kāi)發(fā)商賬戶支付5萬(wàn)余元，向其他賬戶支付5萬(wàn)元。

因韓某未能成功辦理貸款，雙方口頭協(xié)商退房。2018年12月25日，開(kāi)發(fā)商向韓某退還購(gòu)房款5萬(wàn)余元。

2019年1月3日，中介公司向韓某出具承諾函，內(nèi)容為:“我公司自2017年12月起代理某商品房項(xiàng)目。目前我司承諾于2019年1月20日內(nèi)退購(gòu)房客戶韓某優(yōu)惠購(gòu)房款48,000元”。

2019年5月9日，中介公司向韓某退款1萬(wàn)余元。因余款一直未退還，韓某將開(kāi)發(fā)商、中介公司告上法庭，引發(fā)訴訟。

庭審辯論  各執(zhí)一詞

庭審時(shí)，原告韓某稱，因購(gòu)房貸款未辦理成功，開(kāi)發(fā)商同意退房退款，并為其辦理了退房申請(qǐng)。其合計(jì)支付購(gòu)房款10萬(wàn)余元，但截止目前僅退還6萬(wàn)余元，還剩3萬(wàn)余元尚未支付。請(qǐng)求法院判決開(kāi)發(fā)商返還剩余購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息。

被告開(kāi)發(fā)商辯稱，其未收到案涉款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由被告中介公司承擔(dān)給付責(zé)任。原告韓某已與被告中介公司達(dá)成了退款協(xié)議（即承諾函），雙方約定了房款的退還方式。因此，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)給付責(zé)任，請(qǐng)求駁回原告對(duì)開(kāi)發(fā)商的訴訟請(qǐng)求。

被告中介公司未到庭答辯亦未向本院提交證據(jù)。

公正判決  釋明法理

海安市人民法院審理后認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。本案中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的商品房訂購(gòu)協(xié)議書(shū)載明備案總售價(jià)為59萬(wàn)余元，該約定售價(jià)已超過(guò)實(shí)際備案銷售總價(jià)，構(gòu)成在備案價(jià)外加價(jià)銷售商品房。中介公司向購(gòu)房人收取的款項(xiàng)系采用欺詐方式取得，亦構(gòu)成在備案價(jià)之外收取其他費(fèi)用，屬于違法行為。開(kāi)發(fā)商知道中介公司在備案價(jià)之外采取欺詐方式收取其他費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)與中介公司承擔(dān)連帶責(zé)任。遂依據(jù)《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《中華人民共和國(guó)民法總則》、《中華人民共和國(guó)民法典》的相關(guān)規(guī)定，判決開(kāi)發(fā)商就案涉款項(xiàng)負(fù)返還義務(wù)。

一審判決后，開(kāi)發(fā)商不服，提出上訴。南通中院審理后認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適應(yīng)法律正確，應(yīng)依法予以維持。遂依照《中華人民民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，終審判決駁回上訴，維持原判。 

【法官點(diǎn)評(píng)】

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于案涉款項(xiàng)非匯入開(kāi)發(fā)商賬戶，由開(kāi)發(fā)商委托的中介公司收取，委托人（開(kāi)發(fā)商）是否應(yīng)承擔(dān)返還責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)民法總則》第167條規(guī)定，代理人知道或者應(yīng)當(dāng)知道代理事項(xiàng)違法仍然實(shí)施代理行為，或者被代理人知道或者應(yīng)當(dāng)知道代理人的代理行為違法未作反對(duì)表示的，被代理人和代理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。民法典167條沿用了上述規(guī)定，主要有兩種情形：其一是代理人知道或者應(yīng)當(dāng)知道委托事項(xiàng)本身違法仍然實(shí)施代理行為的；其二是被代理人知道或者應(yīng)當(dāng)知道代理人的代理行為違法未作反對(duì)表示的。簡(jiǎn)言之，從違法行為的表現(xiàn)上看，包括委托事項(xiàng)本身違法、被委托事項(xiàng)本身不違法但代理行為違法兩種情況。對(duì)于代理行為違法，被代理人未作反對(duì)表示的情形，對(duì)此的理解通常是一種默許，即不作為，也可以包括以其行為配合代理人實(shí)施該違法代理行為的情形。按照舉輕以明重的法理，如果被代理人明確表示同意代理人實(shí)施違法代理行為的，當(dāng)然也要適用本條所規(guī)定的法律后果，即二者之間承擔(dān)連帶責(zé)任。

本案中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人韓某約定的房屋售價(jià)超過(guò)實(shí)際備案銷售總價(jià)，該銷售行為違反法律和國(guó)家政策規(guī)定。開(kāi)發(fā)商委托的中介公司向購(gòu)房人收取的款項(xiàng)系采取欺詐方式取得，亦屬于違法行為。從違法行為表現(xiàn)來(lái)看，委托事項(xiàng)本身違法，代理行為也違法，且被代理人明知代理人實(shí)施違法代理行為，應(yīng)當(dāng)就案涉款項(xiàng)與中介公司承擔(dān)連帶責(zé)任。至于開(kāi)發(fā)商主張債務(wù)免除，中介公司出具的承諾函系向購(gòu)房人返還購(gòu)房款的承諾，并未以此免除開(kāi)發(fā)商的返還責(zé)任。故法院依法作出的前述判決，并無(wú)不當(dāng)。

本案的發(fā)生提醒人們，代理與被代理行為均應(yīng)謹(jǐn)慎而為，否則，違反法律損害他人利益，將承擔(dān)法律不利后果。