為在上海買房賣掉小城住宅，10萬定金已付卻遭遇買家臨時(shí)爽約，30萬違約金能否成功主張？近日，隨著上訴期的過去，江蘇省海安市人民法院審結(jié)了這起房屋買賣合同糾紛案，判決準(zhǔn)許解除此筆房屋買賣合同，被告趙某向原告王某支付合同違約金9萬元。

2018年，王某購得海安市區(qū)房屋一套。2020年3月底，王某在上海市區(qū)看中一套二手房屋，價(jià)值181萬元。與屋主溝通后繳購房定金10萬元，簽訂房地產(chǎn)買賣定金協(xié)議一份，約定于60個(gè)工作日內(nèi)支付首期房價(jià)款計(jì)人民幣64萬元（包含定金10萬元），屆時(shí)簽訂購房合同，辦理相關(guān)過戶手續(xù)。

2020年4月19日，經(jīng)房產(chǎn)中介介紹，王某將自己位于海安市區(qū)的房屋出售給趙某，簽訂房屋買賣合同一份，約定房屋成交總價(jià)131萬元，當(dāng)日支付定金23000元，余款128萬余元由趙某于2020年5月5日前付款42萬元，余86萬元由趙某申請(qǐng)貸款。合同中約定違約責(zé)任，雙方簽訂售房合同后，如有一方反悔或違約，造成售房合同不能履行，違約方需賠償承諾方30萬元。

2020年5月5日，趙某并未按照約定給付第二筆房款。5月12日，趙某短信、電話告知王某不買此房。王某遂向趙某發(fā)送通知函一份，要求對(duì)方最晚于2020年5月15日前交納相應(yīng)款項(xiàng)，否則承擔(dān)不利后果。趙某收到通知函后，仍未履行交納相關(guān)款項(xiàng)義務(wù)。

2020年5月27日，王某向上海房主出具說明，告知因個(gè)人原因無法購買位于上海市區(qū)的房屋，已支付定金10萬元?dú)w房東，購房協(xié)議作廢，雙方互不追究責(zé)任。

王某認(rèn)為是趙某不履行合同的原因，導(dǎo)致上海的購房協(xié)議作廢，造成損失，按照合同約定，趙某承擔(dān)違約責(zé)任，支付30萬元違約金。趙某認(rèn)為案涉房屋在簽訂房屋買賣合同前已設(shè)定抵押，王某在擬轉(zhuǎn)讓前未征得抵押權(quán)人同意，在訂立合同時(shí)亦未告知，此房屋買賣合同應(yīng)屬無效，即使有效，30萬元違約金也過高。雙方溝通未果，遂訴至法院。

海安市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房屋買賣合同中 “該房地產(chǎn)的權(quán)利被限制情況為”后面用A、B的情況分別表示案涉房屋存在抵押和不存在抵押情況，該合同中在B欄后面的空白處，明確填寫了“甲方應(yīng)于過戶前辦理抵押注銷手續(xù)”，趙某作為一個(gè)具有完全民事行為能力的成年人，應(yīng)明確知曉若該房產(chǎn)無抵押情況，就無必要填寫此類話術(shù)，故其辯稱王某故意隱瞞案涉房產(chǎn)存在抵押情況導(dǎo)致合同無效的理由不能成立，案涉房屋買賣合同成立且合法有效；趙某除給付定金外，余款至今未能交納，經(jīng)王某書面催要仍未履行，故其行為已經(jīng)表明不再履行案涉合同，對(duì)于王某要求解除合同的請(qǐng)求予以支持；對(duì)于趙某提出合同約定的30萬違約金過分高于造成的損失，法院綜合考慮雙方履行合同的情況、過錯(cuò)大小、違約后果及已付23000元不返還的情況下，酌定趙某向王某支付合同違約金9萬元。遂依照《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，作出如上判決。

【法官點(diǎn)評(píng)】

關(guān)于原告要求被告支付違約金30萬的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)《合同法解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法中規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

本案中，原告王某與被告趙某在合同中約定的違約金為30萬元，原告王某因合同履行不能導(dǎo)致的實(shí)際損失且有相應(yīng)證據(jù)證明的為給付上海房主的房屋定金10萬元，給付中介的中介費(fèi)8000元。合同約定的30萬違約金過分高于造成的損失，法院根據(jù)本案的實(shí)際情形，酌情確定相應(yīng)的違約金是妥當(dāng)?shù)摹?/span>

本案的發(fā)生提醒人們，違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行、懲罰違約人和補(bǔ)償無過錯(cuò)一方當(dāng)事人所受損失的功效。在簽訂合同的過程中，一定要謹(jǐn)慎仔細(xì)，閱讀條款，了解合同無法履行會(huì)造成的后果，避免因自己一時(shí)沖動(dòng)爽約造成巨額損失。