通過法院拍賣程序競得被執行人的房屋，但自行車庫未包含其中，于是買家以自行車庫系競拍房屋的從物為由，提起訴訟要求確認自行車庫歸其所有，并要求被執行人遷出。近日，蘇州市虎丘區人民法院對這起車庫糾紛依法審理認為，自行車庫并非房屋的從物，且即使屬于從物，《物權法》也規定了主物和從物可以分別處分，現買家在競買涉案房屋時已明知自行車庫不包含在競買范圍內，所以其對自行車庫主張相關權利沒有依據，判決駁回原告訴訟請求。原告不服提起上訴，被蘇州市中級人民法院依法駁回，維持原判。

原住戶拆遷安置而得，自行車庫未計入產證

“房屋在五樓，自行車庫在一樓，不共用水、電。”據顧某等四名被告陳述，這套房子是一家四口的拆遷安置房，附帶自行車庫一間，由動遷戶使用，車庫面積沒有計入產證。

經查，因四被告未能履行支付義務，債權人申請執行。法院依法委托評估公司對四被告名下的房屋進行司法鑒定評估，小區于2007年建成，為動遷安置小區，估價對象位于頂層，房型為頂樓帶閣樓，戶型為三室兩廳兩衛一廚格局。估價報告載明的估價對象內外部照片中，顯示了房屋（含閣樓）的屋內狀況，但未顯示訟爭車庫的狀況。

上述估價報告作出后，法院依法在淘寶網司法拍賣網絡平臺上公開拍賣房屋，估價報告電子版同時上傳至平臺供競買人查閱。競買公告中對競買人須知情況進行了詳細載明。嗣后，原告王女士以198.9萬元的價格競得房屋，并辦理了產權變更登記。

“當時競買并沒有搞清楚自行車庫是否屬于拍賣范圍。”庭審中，原告王女士陳述，現在其確認自行車庫的確不屬于拍賣范圍，但表示其要求被告遷出訟爭車庫的理由為：附屬的車庫屬于房屋的附屬物，房屋產權發生轉移附屬物亦應同時轉移。

法院：車庫非房屋從物，即便是也可單獨處分

“本案爭議焦點有兩個，”承辦法官指出，一是訟爭車庫是否屬于房屋的從物；二是如果訟爭車庫系從物，是否必須跟隨主物進行流轉。

針對爭議焦點一，法院認為，根據學界的觀點，主物與從物的劃分規則，是指在兩個以上的物發生互相附著或者聚合而且在經濟上發生密切的關聯之后，當物上的權利發生變動時，為確定物的歸屬所適用的規則。我國當前適用的法律、法規并未對主物和從物進行明確的界定，學界一般認為從物并非主物的組成部分，是為了發揮主物的效用而存在的，一般情況下兩者應歸屬于同一個主體,但主物和從物畢竟是兩個物，從物附著于主物一般也有其可分性。本案中，原告競得的房屋位于五層，而訟爭車庫位于底層，從物理結構上看兩者是分離的，沒有訟爭車庫并不影響房屋的完整性；從效用上來說，涉案房屋的功能是用于居住，訟爭車庫的存在與否并不損害其居住功能的發揮，亦不會優化其居住功能，房屋和車庫均有其獨立的使用價值。有鑒于此，法院認為訟爭車庫并非是案涉房屋的從物。

針對爭議焦點二，法院認為，根據《物權法》規定：“主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。”本案中，相關的拍賣文件中已經清楚描述了拍賣范圍，涉案房屋在強制執行程序中被拍賣時并未將訟爭車庫包含在內，即表示訟爭車位并未隨著房屋一并被拍賣轉讓，原告自愿競買即應接受拍賣時的相關要求，在此意義上，即使訟爭車庫屬于涉案房屋的從物，也應視為屬于《物權法》規定的除外情形，原告依然無權要求確認訟爭車庫歸其所有。

基于上述分析，原告要求被告騰房并返還車庫的訴訟請求已失去前提和基礎，所以法院不予支持。一審、二審均判決駁回。

【法官連線】

法院強制執行程序中，在對被執行人的財產進行處分時，常常會遇到的問題是拍賣標的系拆遷安置房，拆遷部門在對被拆遷人進行安置時會附帶自行車庫，但自行車庫在產權登記中未載明，故在很多情況下無法找到房屋附帶的自行車庫所在的具體位置，法院在拍賣拆遷房屋時常常不將自行車庫作為拍賣標的以防止出現誤拍。但競買人在競得拍賣標的后，常常會以自行車庫系房屋的從物為由而要求被執行人遷讓，問題由此產生。本案正是基于上述客觀情況的存在，依法作出了公正、合理的判決，不但為法院的執行工作清除了法律上的障礙，也為類似潛在糾紛的解決指明了方向。