2004年8月24日，老王與張某夫婦簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，向張某夫婦購(gòu)買位于某鎮(zhèn)的房產(chǎn)。當(dāng)日支付了全部購(gòu)房款82000元后，張某將房屋交付給老王，老王居住至今。因張某在2000年5月已將該房產(chǎn)已抵押給銀行，抵押權(quán)期限至2005年5月11日，故房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)未能辦理過(guò)戶手續(xù)。2005年5月13日，張某又將該房產(chǎn)抵押給了住房公積金管理中心，抵押期限為2005年5月13日至2020年5月13日。期間，老王曾多次要求張某協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，張某一直以房屋在抵押為由拒絕辦理，后張某搬家，老王無(wú)法聯(lián)系張某。

2015年8月，如東法院對(duì)大江公司訴張某夫婦民間借貸糾紛一案作出判決，判決張某夫婦償還大江公司借款人民幣90萬(wàn)元及相應(yīng)利息。判決生效后張某夫婦未能償還借款，大江公司向如東法院申請(qǐng)執(zhí)行，如東法院于2016年3月依法查封了張某夫婦共有的位于某鎮(zhèn)的房產(chǎn)（即出售給老王的房產(chǎn)）。2019年1月如東法院又對(duì)上述房產(chǎn)進(jìn)行續(xù)封。該房產(chǎn)被多次查封，本案為首封。執(zhí)行過(guò)程中，老王對(duì)該案的執(zhí)行標(biāo)的向如東法院提出執(zhí)行異議，后被裁定駁回。老王不服該裁定，又向如東法院提起案外人執(zhí)行異議之訴，要求判決不得執(zhí)行案涉房產(chǎn)，并確認(rèn)該房屋的產(chǎn)權(quán)歸其所有。

訴訟中，大江公司辯稱，案涉房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，即存在著不能過(guò)戶的法定原因，老王是明知的。在第一次抵押到期后的次日，老王并未及時(shí)行使要求過(guò)戶的權(quán)利，致使案涉房屋再次被抵押，老王怠于行使自己的權(quán)利，致使房屋無(wú)法過(guò)戶。另案涉合同簽訂履行已長(zhǎng)達(dá)十余年的時(shí)間，但老王并未正式主張過(guò)權(quán)利，不符合常理。故應(yīng)駁回老王的訴請(qǐng)。

如東法院經(jīng)審理認(rèn)為，老王與張某夫婦簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效。在本院首查封該房屋之前，老王與張某已簽訂了合法有效的書(shū)面買賣合同，并支付了全部購(gòu)房款，老王也合法占有了該房屋。至于未辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，因在2004年8月24日雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議并交付房屋時(shí)，該房屋已被設(shè)定了抵押，故在房屋買賣時(shí)不能夠辦理過(guò)戶登記手續(xù)。而在該抵押權(quán)于2005年5月11日到期后，張某又在2005年5月13日將案涉房產(chǎn)抵押給了住房公積金中心。張某在第一次抵押到期后只間隔了2005年5月12日一天的時(shí)間又將案涉房屋辦理了抵押。老王曾多次要求張某協(xié)助辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，但后因張某搬家，老王無(wú)法聯(lián)系張某。故對(duì)于案涉房屋再次被抵押從而未能辦理過(guò)戶登記的原因并不在老王，老王請(qǐng)求阻卻法院對(duì)案涉房產(chǎn)執(zhí)行的理由成立。如東法院判決不得執(zhí)行案涉房產(chǎn)，并確認(rèn)老王對(duì)案涉房產(chǎn)享有所有權(quán)。一審判決后大江公司未上訴。

法官說(shuō)法：一.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。對(duì)于案外人的原告請(qǐng)求阻卻人民法院對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行，必須審查是否同時(shí)滿足這四個(gè)法定條件。本案中，第（一）（二）（三）個(gè)條件皆已滿足，重點(diǎn)是對(duì)第（四）個(gè)條件的審查，即房屋未辦理過(guò)戶登記是不是老王自身的原因?qū)е拢糠ㄔ航?jīng)審理后查明案涉房屋未辦理過(guò)戶登記的原因不在老王，老王請(qǐng)求阻卻人民法院對(duì)涉案房產(chǎn)執(zhí)行的理由成立。

二.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條規(guī)定對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。本案中，老王請(qǐng)求阻卻人民法院涉案房產(chǎn)執(zhí)行的理由成立，老王對(duì)該房產(chǎn)享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，老王同時(shí)提出要求確認(rèn)其對(duì)案涉房屋的所有權(quán)的，可在判決中一并作出裁判。綜上，如東法院判決不得執(zhí)行案涉房產(chǎn)，并確認(rèn)老王對(duì)案涉房產(chǎn)享有所有權(quán)。