本想通過房地產(chǎn)中介公司租賃一處廠房，但無(wú)奈該中介一直怠于為其聯(lián)系房東簽約，于是客戶通過其他途徑與房東簽訂了合同，結(jié)果被中介公司訴至法院索賠服務(wù)報(bào)酬、違約金等共計(jì)64.8萬(wàn)元。近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院對(duì)這起居間合同糾紛案依法判決，駁回了原告的全部訴請(qǐng)。中介公司不服提起上訴，被蘇州市中級(jí)人民法院判決駁回，維持原判。

中介提供信息，帶領(lǐng)客戶實(shí)地看房

“一開始是我們介紹太陽(yáng)公司承租幸福路30號(hào)廠房的，當(dāng)時(shí)還帶領(lǐng)該公司法人李星（均為化名）實(shí)地看房。”據(jù)原告某地產(chǎn)中介公司陳述，后來太陽(yáng)公司成立了新的銀河公司，并以銀河公司的名義成功租賃了上述物業(yè)。“兩家公司避開我們私下與房東簽訂正式租賃合同，拒不支付服務(wù)報(bào)酬，于是訴至法院。”

被告太陽(yáng)公司辯稱，訂立合同后，原告一直沒有履行，不斷推說房東在外地，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)兩、三個(gè)月。“我們先后多次致電原告工作人員，都被告知無(wú)法聯(lián)系房東，還明確表示手上有其他客戶，暫時(shí)不和我們談。”

簽約后稱無(wú)法聯(lián)系房東，怠于服務(wù)

經(jīng)查，2017年11月17日，原告作為居間方與被告太陽(yáng)公司簽訂中介服務(wù)協(xié)議書一份，李星本人簽字，約定承租后支付一個(gè)月房租作為傭金，若“跳單”則需支付相應(yīng)違約金。2017年11月23日至24日的電話錄音顯示，李星先后三次與原告工作人員聯(lián)系，對(duì)方均回復(fù)“房東聯(lián)系不到”；“房東人在外地，一直沒回來”；之后更表示“有其他客戶在談，談得差不多了”；“現(xiàn)在約不到，我們暫時(shí)先不談了”……

“我們一開始在網(wǎng)上發(fā)布求租信息，很多中介來聯(lián)系。”庭審中，被告太陽(yáng)公司也確認(rèn)，其最早知道案涉房源是通過原告獲取，但后來也有其他中介提供該房源，并表示能聯(lián)系到房東。“因考慮到異地經(jīng)營(yíng)不行，所以在蘇州注冊(cè)了銀河公司，再通過另一家中介宇宙公司聯(lián)系到房東，然后趕去溫州與房東見面的，去之前沒有與房東直接通電話，與宇宙公司也是第一次合作。最終由銀河公司與房東簽訂了租賃合同。”

未獲房東授權(quán)，中介公司有錯(cuò)在先

庭審中，法院撥打涉案房屋產(chǎn)權(quán)人電話，其陳述是自行在多個(gè)網(wǎng)站上發(fā)布出租信息，未授權(quán)原告代理發(fā)布出租信息或接受居間服務(wù)，未與原告公司訂立過居間服務(wù)合同。之后房東又出具書面證明，載明案涉廠房出租是出租人委托宇宙公司完成中介服務(wù)。

“是口頭委托的，書面的沒有，也不是獨(dú)家委托。”原告也在庭審中確認(rèn)，其提供的服務(wù)主要是信息，然后帶被告看過一次房。

法院認(rèn)為，被告簽訂中介服務(wù)協(xié)議書的目的是希望原告為其介紹合適的廠房承租，雖然原告帶其至現(xiàn)場(chǎng)看房，但原告就廠房的出租并未得到產(chǎn)權(quán)人授權(quán)，此后也未得到產(chǎn)權(quán)人認(rèn)可，實(shí)際無(wú)法履行上述中介服務(wù)協(xié)議書，且未將實(shí)際情況告知被告，也無(wú)法幫助被告實(shí)現(xiàn)合同目的，原告對(duì)合同的訂立及履行均存在過錯(cuò)。

法院認(rèn)定客戶另行選擇中介并無(wú)不當(dāng)

根據(jù)李星與原告工作人員的通話錄音內(nèi)容，在看完廠房簽訂協(xié)議后，原告工作人員并未積極與其聯(lián)系，時(shí)隔一周后，仍表示無(wú)法聯(lián)系到房東，還聲稱房東最近在外地，以及告知李星已經(jīng)有人在和房東談了，談得差不多了，甚至在李星明確告知有其他中介與其聯(lián)系，可以聯(lián)系上房東的情況下，原告仍未積極為太陽(yáng)公司聯(lián)系房東，這也印證了原告并未取得過房東的授權(quán)，其怠于履行中介服務(wù)協(xié)議書的約定，也無(wú)法完成上述居間服務(wù)。

而被告太陽(yáng)公司作為商事主體，其追求交易的效率及時(shí)效性，在原告始終無(wú)法為其聯(lián)系房東，隨時(shí)可能導(dǎo)致其滿意的廠房無(wú)法承租的情況下，其通過其他途徑與房東取得聯(lián)系，簽訂租賃合同，并無(wú)不當(dāng)。

承辦人補(bǔ)充表示，“根據(jù)我們當(dāng)庭的調(diào)查，產(chǎn)權(quán)人將廠房招租的信息通過網(wǎng)站發(fā)布等多種形式對(duì)外公開，并無(wú)獨(dú)家授權(quán)委托，屬于可以通過公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得的相同房源信息，在原告無(wú)法為太陽(yáng)公司完成居間服務(wù)的情況下，原告完全有權(quán)利選擇其他服務(wù)更好、價(jià)格更優(yōu)惠，且能幫助其實(shí)現(xiàn)目的的主體提供居間服務(wù)。”

關(guān)于原告主張被告銀河公司承擔(dān)責(zé)任，該公司并非案涉居間合同主體，缺乏依據(jù)，不予支持。于是，一審、二審均判決駁回。

【法官連線】中介怠于履行，客戶另行委托其他中介不違約

依據(jù)《合同法》規(guī)定，中介公司應(yīng)當(dāng)按約向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，其最終促成合同成立的，才有權(quán)主張報(bào)酬。本案中，原告并未舉證其已經(jīng)提供了訂立合同的相關(guān)服務(wù)而被告拒絕簽約，相反，案涉協(xié)議履行過程中，被告公司多次催促原告公司工作人員聯(lián)系房東簽約。在此情形下，考慮到房源的時(shí)效性、太陽(yáng)公司明確其不能及時(shí)促成簽約，以及案涉房源是可以通過其他公眾可以獲知的正常途徑獲得的房源信息的事實(shí)，太陽(yáng)公司另行委托其他獲得出租方授權(quán)的中介提供中介服務(wù)，并不存在違約行為。