一紙長達15年的租賃合同到期后，林地所有者與承租人因撤場事宜發(fā)生糾紛。前者要求后者清騰土地，并支付超期占用費；后者經(jīng)長期經(jīng)營已具有一定規(guī)模，認為此時被清退有失公平，遂提起反訴要求500萬元補償。近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院對這起土地租賃合同糾紛案依法判決，承租人將案涉地恢復(fù)原狀后返還，并支付超期占用費。承租人不服提起上訴，被蘇州市中級人民法院駁回，維持原判。

租用林場房屋土地，自行搭建倉庫再出租

2003年10月，蘇州上方山林果場與吳某簽訂《土地房屋租賃協(xié)議》一份，租賃10畝地和近200平米房屋，租金每年7萬元，租期15年。2014年，林果場與石湖風(fēng)景區(qū)重組為蘇州市植物園。

2018年10月，植物園決定不再續(xù)租，經(jīng)書面送達搬離告知函后，吳某仍未停止對外營業(yè)，于是訴至法院。“他自行搭建建筑物后，將租賃場地轉(zhuǎn)租給十幾戶人家。”庭審中，蘇州市植物園陳述，租賃給吳某的土地房屋屬于林權(quán)，房屋沒有辦理房產(chǎn)證，也沒有建造規(guī)劃和施工的審批手續(xù)。

吳某陳述，當(dāng)時林果場招商引資，自己租房租地就是準(zhǔn)備做建材生意用作倉庫，并不知道租賃土地是林地。“現(xiàn)在要我撤場，已經(jīng)搭建的建筑物和設(shè)施怎么辦？”吳某遂提起反訴，要求500萬元補償金。

未經(jīng)出租人同意裝修擴建，承租人自負費用

國家嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。本案中，案涉區(qū)域土地性質(zhì)屬于國有林地，依法不得未經(jīng)審批準(zhǔn)許而隨意變更土地用途或占用林地。雙方之間的租賃合同因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定應(yīng)屬無效。

“且即便按照協(xié)議，租賃期限也已到期，植物園亦明確表示不再續(xù)租且多次通知吳某，所以吳某應(yīng)將其承租土地和房屋及時返還。”承辦人補充指出，吳某在租賃土地上搭建建筑物和設(shè)施并無規(guī)劃建設(shè)審批許可，植物園要求其騰退時拆除清空恢復(fù)原狀，符合法律規(guī)定。

至于吳某提出的補償請求，承辦人指出，未征得出租人同意且經(jīng)相關(guān)部門審批同意的情況下，不得擅自在租賃土地上增設(shè)建筑物和設(shè)施。如需要對承租房屋進行裝飾裝修，也應(yīng)當(dāng)按照租賃期限衡量投入支出必要，謹(jǐn)慎對房屋進行裝飾裝修。承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔(dān)。

本案中，雖然租賃合同依法應(yīng)屬無效，但客觀上，雙方已經(jīng)履行至租期屆滿，吳某并無明確證據(jù)證明植物園同意過其在租賃土地房屋進行改善或者增設(shè)他物，且其在租賃土地上搭建建筑物和設(shè)施也沒有相關(guān)規(guī)劃和建設(shè)施工審批許可，吳某要求植物園給予其賠償、補償或者進行受償處置等要求無事實和法律依據(jù)。于是法院一審、二審均判決如上。

【法官連線】

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》相關(guān)規(guī)定，國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。農(nóng)用地包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。此外，《中華人民共和國森林法實施條例》明確，需要臨時占用林地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級以上人民政府林業(yè)主管部門批準(zhǔn)。臨時占用林地的期限不得超過兩年，并不得在臨時占用的林地上修筑永久性建筑物；占用期滿后，用地單位必須恢復(fù)林業(yè)生產(chǎn)條件。